TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/01708

N° Portalis 352J-W-B7H-C3T5W

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [S] [T] [B] [K]

Madame [H] [L] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par MaîtreJérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, Maître Antoine LAMBERT de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #B1036

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, ATRIUM GESTION, SAS

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de l’AARPI ALTEVA, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1525

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 28 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01708 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3T5W

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [S] [K] et Mme [H] [L] épouse [K] (ci-après « les époux [K] ») sont propriétaires, depuis le 1er août 2014, d’un unique lot, numéroté 367, constituant une chambre de service n° 7 situé au 4ème étage de l’immeuble « S ».

Par acte notarié du 10 novembre 2021, les époux [K] ont promis à M. [U], tiers à la copropriété, de lui vendre leur lot n° 367.

Préalablement, par courriels des 3 et 8 novembre 2021, le syndic a exposé au notaire en charge de la vente qu’il ne pouvait lui adresser le pré-état daté, dès lors que la vente de chambre ne pouvait se faire qu’en faveur d’un acquéreur déjà copropriétaire dans la résidence, en application de la clause n° 10-20 du règlement de copropriété.

Par acte d’huissier délivré le 17 octobre 2022, les époux [K] ont assigné en référé le syndic, afin d’obtenir la communication du questionnaire avant-contrat, la copie des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la copie du carnet d’entretien de l’immeuble, la copie de la fiche synthétique de la copropriété, la copie du règlement de copropriété et ses modificatifs, la copie des conclusions du diagnostic technique global. Estimant que les pièces requises avaient en cours d’instance été communiquées, les époux [K] se sont désistés de leur instance.

Le 24 juillet 2023, le syndic a communiqué au notaire en charge de la vente, l’état daté, avant d’informer les époux [K] ainsi que ledit notaire, par courriel en date du 22 septembre 2023, que « le syndicat de copropriété avait pris la décision de poursuivre judiciairement la nullité de la vente si vous la poursuivez ».

M. [U] s’est désisté de la vente et un accord de résiliation amiable de la promesse de vente, sans indemnité de part et d’autre, a été signé le 10 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré 25 janvier 2024, M. [S] [K] et Mme [H] [L] épouse [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de demander, principalement, que soit déclarée non-écrite la clause n° 9 du règlement de copropriété en date du 17 décembre 1954.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, M. [S] [K] et Mme [H] [L] épouse [K] demandent au tribunal de :

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les pièces versées au débat dont le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 17 décembre 1954,

Déclarer Madame [K] et Monsieur [K] recevables et bien fondés en leur demande,

Et en conséquence,

A titre principal,

Juger que la destination de l’immeuble ne permet pas d’instaurer contractuellement une interdiction de vendre les chambres de services à des personnes non copropriétaires à l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1],

Juger que la clause n° 9 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] en date du 17 décembre 1954 est abusive,

Juger la clause n° 9 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] en date du 17 décembre 1954 doit être déclarée non écrite,

Autoriser Monsieur et Madame [K] à vendre leur lot n° 367 dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à toute personne physique ou morale de leur choix, même si cette dernière n’est pas copropriétaire de l’immeuble,

Condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à leur payer la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

Juger que Monsieur et Madame [K] ont acquis le lot n° 367 désigné en qualité de chambre de service alors qu’ils n’étaient pas propriétaires d’un appartement dans la copropriété,

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la clause n° 9 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] en date du 17 décembre 1954 ne s’est pas opposé à cette acquisition en date du 1er août 2013 et a accepté tacitement l’inopposabilité de la clause n° 9 du règlement de copropriété à l’auteur des époux [K],

Juger que la clause n° 9 restreignant la liberté de cession des chambres de services n’est donc pas opposable à Monsieur et Madame [K], en leur qualité de propriétaires du lot n° 367,

Juger que la clause n° 9 est inopposable au lot n° 367, actuellement propriété des époux [K] et autoriser la vente du lot n°367 à toute personne physique ou morale, même extérieure à la copropriété,

Condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à leur payer la somme de 8.000 euros pour résistance abusive,

Condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à leur payer la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il acquiesce à la demande des époux [K] tendant à voir déclarer inopposable à leur profit les dispositions de l’article 9 alinéa 3 du règlement de copropriété,

Déclarer les époux [K] mal fondés en leurs autres demandes,

Juger que les dispositions de l’article 9 alinéa 3 du règlement de copropriété interdisant la vente de chambre de service à des personnes tiers à la copropriété sont justifiées par la destination de l’immeuble,

Débouter les époux [K] de leur demande tendant à les voir déclarer non écrites,

Débouter les époux [K] de leur demande tendant à les voir déclarer inopposables au lot n° 367,

Débouter les époux [K] de toutes leurs autres demandes, fins, conclusions,

Décision du 28 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01708 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3T5W

Les Condamner au paiement de la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Franceschi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 12 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 mars 2026, a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’alinéa 1er de l’article 444 du code de procédure civile prévoit que « le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ».

En l’espèce, l’objet du litige porte, à titre principal, sur la licéité de « la clause n° 9 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] en date du 17 décembre 1954 », et, précisément, sur sa contrariété prétendue aux dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et à la destination de l’immeuble.

L’alinéa 3 de l’article 9 intitulé « indivisibilité des lots-cession » du chapitre 2 du règlement de copropriété établi le 17 décembre 1954 (pièce n° 2 des époux [K]) prévoit que « les chambres de service et les garages quoique constituant des lots séparés, ne pourront être aliénés ou attribués qu’à une personne déjà propriétaire d’un lot constituant un appartement ».

Or, il ressort des pièces produites par les parties qu’une procédure distincte, opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] à d’autres parties (jugement du tribunal de grande instance de Paris du 12 juillet 2011 et arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 juin 2013, pièces n° 19 et 20 des époux [K]), a apprécié, dans le cadre d’une action en nullité pour dol de la vente de deux chambres de service, non pas la clause de l’article 9 mais une clause « n° 10.20 » aux termes de laquelle « chaque copropriétaire pourra aliéner comme bon lui semblera les parties divises qu’il possédera dans l’immeuble et les parties indivises qui y correspondent, les alimentations (sic) ne pourront cependant porter que sur des lots entiers, suivant leur superficie actuelle, ou celle qu’ils auront en cas de réunion ou de subdivision autorisée par le présent règlement de copropriété ou l’assemblée générale.

Par contre, en raison de la destination de l’immeuble et son caractère de haut standing, les chambres de service ou garages, bien que constituant de slots séparés, ne pourront être vendus ou attribués qu’à des personnes possédant ou acquérant un appartement.

De plus, aucune personne ne pourra conserver une ou plusieurs chambres de service ou garages, si elle vend le lot d’appartement, celle, celui ou ceux-ci devront donc impérativement être vendus en même temps ».

Cet article « 10-20 » n’existe pas dans le règlement de copropriété établi le 17 décembre 1954 (pièce n° 2 des époux [K]). Il porte sur le même objet que la clause de l’article 9 précitée, tout en adoptant une rédaction différente puisqu’il prescrit la vente des chambres de service et garages à « des personnes possédant ou acquérant un appartement », alors que la clause de l’article 9 précitée limite la vente desdits chambres et garages à « une personne déjà propriétaire d’un lot constituant un appartement ».

Il ressort du jugement précité du tribunal de grande instance de Paris en date du 12 juillet 2011 que l’article « 10-20 » est inscrit dans le règlement de copropriété, modifié « à de nombreuses reprises (16) et, pour la dernière fois le 30 septembre 1994, suivant acte (…) publié (…) le 29 novembre 1994 ». Il ressort également de l’acte de promesse unilatérale de vente du 10 novembre 2021 (pièce n° 3 des époux [K]) que le règlement de copropriété de l’immeuble avait été modifié, à cette date, à dix-huit reprises, le dernier modificatif mentionné par le notaire étant un acte reçu par notaire le 9 avril 2020, publié le 5 mai 2020.

Or, les demandeurs ne produisent que le règlement précité du 17 décembre 1954 ainsi que le règlement modifié du 30 juin 1971, publié le 20 décembre 1971 (pièce n° 2 bis), dont il ressort que la clause précitée, inscrite à l’alinéa 3 de l’article 9 du règlement de 1954, demeurait à date en l’état tout en étant déplacée à l’alinéa 4 de l’article 9. Le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats que le modificatif au règlement de copropriété du 4 février 1981, dont l’objet est circonscrit à la modification de l’état descriptif de division (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires).

Le tribunal relève encore que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2023 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) comprend une résolution n° 29, constituant un point d’information du syndic sur la « procédure » à suivre en cas de « cession d’appartements et de lots séparés », qui se réfère, non pas à l’article 9 ou à l’article « 10.20 », mais à « l’article 20 » du règlement de copropriété (« L’article 20 du règlement de copropriété a pour objet de maintenir à La Muette ses qualités de résidence de haut standing, garanties de sa bonne habitation, de sa qualité de vie, de son maintien en l’état, de la stabilité de sa valeur patrimoniale. C’est ainsi que tout propriétaire d’appartement et d’un ou plusieurs lots séparés ne peut vendre son appartement et conserver seulement un ou plusieurs lots séparés. Il doit, soit vendre l’ensemble à un acquéreur unique, soit organiser la vente des lots séparés au sein de la copropriété – en suivant la procédure indiquée ci-dessous – en même temps que son appartement. (…) »). Il en est de même de la résolution n° 34 de l’assemblée générale du 23 juin 2021 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires) et de la résolution n° 33 de l’assemblée générale du 19 juin 2024 (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires). Le syndicat des copropriétaires produit également une pièce n° 4, intitulée, dans son bordereau de pièces, « extrait de résolution inscrite à l’ordre du jour des assemblées générales depuis 2020 », qui fait également référence à « l’article 20 du règlement de copropriété ».

Il produit en outre une pièce n° 5, intitulée, dans son bordereau de pièces « annonces de chambres de service mise en vente dans la copropriété », sur laquelle figure, en exergue le « rappel » suivant :

« l’article 20 du règlement de copropriété de la résidence de [Adresse 5] précise « qu’en raison de la destination de l’immeuble et son caractère de haut standing, les chambres de service ou garages, bien que constituant des lots séparés, ne pourront être vendus ou attribués qu’à des personnes possédant ou acquérant un appartement.

De plus, aucune personne ne pourra conserver une ou plusieurs chambres de service ou garages, si elle vend le lot d’appartement. Celle, celui ou ceux-ci devront donc impérativement être vendus en même temps ».

Il ressort de ces éléments que l’article 9 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] en date du 17 décembre 1954, objet du litige, n’existe manifestement plus au sein du règlement de copropriété modifié, actuellement en vigueur, et qu’une nouvelle clause (article 10.20, le cas échéant devenu article 20), portant sur le même objet mais rédigée en des termes différents, serait actuellement en vigueur.

En outre, les modificatifs au règlement de copropriété ont manifestement également porté sur des clauses, initialement rédigées en miroir, s’agissant de la location des chambres de services. Ainsi, si l’article 10, I, 3 du règlement de copropriété du 17 décembre 1954 prévoyait que « les chambres de service, quoique constituant des lots séparés, resteront attachées à l’appartement à titre de débarras et sans pouvoir l’habiter », de sorte que « en aucun cas, une location séparée, vide ou meublée de ces chambres ne pourra être effectuée, le propriétaire en cas de location de son appartement pouvant s’en réserver la jouissance, mais uniquement à titre de débarras sans jamais pouvoir l’habiter », il ressort des motifs du jugement précité du tribunal de grande instance de Paris du 12 juillet 2011 que « les articles 30 et suivants » du règlement de copropriété, en vigueur à la date à laquelle ce jugement a été prononcé, permettraient aux copropriétaires de louer leurs chambres de service à des tiers sous certaines conditions (occupation par un maximum de deux personnes et interdiction pour les locataires de prêter la chambre à toute personne ou même à un membre de leur famille). A cet égard, le point d’information n° 32 de l’assemblée générale du 20 juin 2022 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), relatif à « la location des appartements et chambres » rappelle que « les chambres de service ne peuvent en aucun cas être occupées par plus de deux personnes. Il appartient aux propriétaires bailleurs de vérifier régulièrement ce point sensible (…) ». Il en est de même du point d’information n° 35 de l’assemblée générale du 19 juin 2024 (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires).

Dans ces conditions, la réouverture des débats est nécessaire afin de permettre aux parties, dans le respect du principe de la contradiction, de :

— produire le règlement de copropriété actuellement en vigueur,

— modifier le cas échéant leurs demandes en visant la clause du règlement de copropriété en vigueur relative aux conditions de cession des chambres de service,

— adapter le cas échéant leurs conclusions afin d’analyser précisément l’ensemble des clauses du règlement de copropriété en vigueur ; en particulier, exposer leurs moyens sur le point suivant

Tant qu’à faire, je préfère mettre les « pieds dans le plat » et avoir leur position claire sur ce point, histoire de pouvoir rédiger plus rapidement le dossier quand il reviendra sans se perdre dans des circonvolutions. Parce qu’il est vrai que, par ailleurs, l’immeuble a l’air d’avoir un certain standing et que, manifestement, le syndic cherche depuis 2020 à faire appliquer la clause litigieuse et organise réellement les reventes de chambres en « interne ».

: dans l’hypothèse où le règlement de copropriété actuellement en vigueur autoriserait, sous certaines conditions, la location des chambres de service à des tiers dans le respect de la destination de l’immeuble, en quoi la vente desdites chambres à des tiers violerait ladite destination, quelles que soient, par ailleurs, les qualités de l’immeuble et son niveau de standingC’est sur ce motif que le jugement de première instance précité avait réputé la clause 10.20 non écrite.

?

Il convient de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 29 avril 2025 et de renvoyer l’affaire à la mise en état du 22 septembre 2026 à 10 heures pour :

— conclusions récapitulatives (ajouts matérialisés par un trait en marge) des époux [K] au plus tard le 9 juillet 2026 et du syndicat des copropriétaires au plus tard le 4 septembre 2026,

— avis des parties sur la clôture, par message RVPA au plus tard le 18 septembre 2026.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Ordonne la réouverture des débats, afin de permettre aux parties, dans le respect du contradictoire, de :

— produire le règlement de copropriété actuellement en vigueur,

— modifier le cas échéant leurs demandes en visant la clause du règlement de copropriété en vigueur relative aux conditions de cession des chambres de service,

— adapter le cas échéant leurs conclusions afin d’analyser précisément l’ensemble des clauses du règlement de copropriété en vigueur ; en particulier, exposer leurs moyens sur le point suivant : dans l’hypothèse où le règlement de copropriété actuellement en vigueur autoriserait, sous certaines conditions, la location des chambres de service à des tiers dans le respect de la destination de l’immeuble, en quoi la vente desdites chambres à des tiers violerait ladite destination, quelles que soient, par ailleurs, les qualités de l’immeuble et son niveau de standing ?

Révoque l’ordonnance de clôture prononcée le 29 avril 2025 dans l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 24/017808,

Renvoie l’affaire à la mise en état du 22 septembre 2026 à 10 heures pour :

— conclusions récapitulatives (ajouts matérialisés par un trait en marge) des époux [K] au plus tard le 9 juillet 2026, et du syndicat des copropriétaires au plus tard le 4 septembre 2026,

— avis des parties sur la clôture, par message RVPA au plus tard le 18 septembre 2026.

Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2026

La Greffière Le Président