TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 23/07526

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6XB

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [P] [O] épouse [B]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Monsieur [R] [B]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentés par Maître Sylvie EX-IGNOTIS de la SCP SCP FOUCHE-EX IGNOTIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC155

DÉFENDEURS

Madame [S] [E] [A] en sa qualité d’associée de la SCI SYM

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [Y] [X] en sa qualité d’associé de la SCI SYM

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par Maître Ariella KHIAT COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E240

Décision du 25 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/07526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6XB

La société SYM prise en la personne de Monsieur [Y] [X], liquidateur amiable et associé de la société SCI SYM

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non représentée

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame PILATI Sophie, Greffière lors des débats, et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 09 septembre, prorogé au 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 18 août 2022, [P] [O] et [R] [B] ont consenti au bénéfice de la société SYM une promesse unilatérale de vente portant sur une maison sise [Adresse 5] (94) cadastrée DX n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 4], d’une surface de 00 ha 05 a et 70 ca, moyennant un prix de 590 000 euros dont 8 000 euros pour les meubles, le délai de la promesse de vente expirant le 15 novembre 2022 à 16 heures.

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant maximal de 590 000 euros, d’une durée maximale de 25 ans et au taux nominal maximal hors assurance de 2,90 % l’an, au plus tard le 14 octobre 2022.

Une indemnité d’immobilisation de 59 000 euros était fixée, dont une somme de 10 000 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre.

Décision du 25 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/07526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6XB

Par exploit d’huissier en date du 2 juin 2023, [P] [O] et [R] [B] ont fait assigner la société SYM devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation (RG 23/07526).

Par exploit d’huissier en date du 31 octobre 2023, [P] [O] et [R] [B] ont fait assigner [Y] [X] et [S] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris en intervention forcée (RG 23/14164).

Le 21 novembre 2023, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des deux instances.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 juin 2024, [P] [O] et [R] [B] demandent au tribunal de :

« Vu le Code civil et notamment son article 1103,

Vu les articles 1857 et 1858 du code civil

Vu L’article L 237-12 du code de commerce,

Vu le Code de procédure civile, et notamment ses articles 515 et 700, Vu les pièces communiquées,

DEBOUTER les défendeurs et intervenants volontaires de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

JUGER Madame [P] [O], épouse [B] et Monsieur [R] [B] recevables et bien fondés en leur demande,

Y faisant droit,

CONDAMNER solidairement la société SCI SYM, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [Y] [X] et Monsieur [Y] [X] à payer à Madame [P] [O], épouse [B] et Monsieur [R] [B] la somme de 59.000 Euros au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée par la promesse de vente en date du 18 août 2022,

CONDAMNER Monsieur [Y] [X], en sa qualité d’associé de la SCI SYM détenant 50 % du capital social, à payer aux époux [B] la somme de 29 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNER Madame [S] [E] [A], en sa qualité d’associé de la SCI SYM détenteur de 50 % du capital social, à payer aux époux [B] la somme de 29 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

AUTORISER Madame [P] [O], épouse [B] et Monsieur [R] [B] à se faire remettre par Maître [N] [W], Notaire à [Localité 10] (75) la somme de 10.000 Euros séquestrée entre ses mains.

Décision du 25 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/07526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6XB

CONDAMNER solidairement la société SCI SYM, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [Y] [X] puis Madame [S] [E] [A] et Monsieur [Y] [X] en qualité d’associé à payer aux époux [B] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement la société SCI SYM, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [Y] [X] puis Madame [S] [E] [A] et Monsieur [Y] [X] en qualité d’associés de la SCI SYM aux entiers dépens." »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er avril 2024, [Y] [X] et [S] [E] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 32-1, 66, 335 et suivants du Code de procédure civile, Vu l’article 1104 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

RECEVOIR Madame [S] [E] et Monsieur [Y] [X] en leurs écritures et les y déclarer bien fondés,

En conséquence, In limine litis,

JUGER IRRECEVABLES les demandes de Monsieur [R] [B] et Madame [Z] [O] épouse [B],

Subsidiairement,

DEBOUTER Monsieur [R] [B] et Madame [Z] [O] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes,

Les CONDAMNER solidairement à payer à Madame [S] [E] et Monsieur [Y] [X] la somme de 5 000 € en réparation de leurs préjudices,

Les CONDAMNER à une amende civile et les condamner solidairement à payer à Madame [S] [E] et Monsieur [Y] [X] la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice à ce titre,

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [Z] [O] épouse [B] à payer à Madame [S] [E] et Monsieur [Y] [X] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les CONDAMNER aux entiers dépens," »

La société SYM n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2024.

Décision du 25 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/07526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6XB

A l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de [Y] [X] et [S] [E] de déclarer irrecevable l’assignation en intervention forcée

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 789 6° du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, [Y] [X] et [S] [E] sollicitent de déclarer irrecevable l’assignation en intervention forcée leur ayant été délivrée au motif qu’aucune assignation n’aurait été délivrée à la société SYM, alors que les demandeurs estiment cette fin de non-recevoir irrecevable faute d’avoir été présentée au juge de la mise en état, et observent en tout état de cause avoir fait préalablement assigner la société SYM.

Il résulte des articles 122 et 789 6° du code de procédure civile que la fin de non-recevoir formée par [Y] [X] et [S] [E] par conclusions adressées au tribunal postérieurement à la désignation du juge de la mise en état et avant son dessaisissement doit être déclarée irrecevable.

De manière surabondante, il est observé que si [Y] [X] et [S] [E] se prévalent du fait que les demandeurs ne démontreraient pas qu’aucune assignation a été préalablement délivrée à la société SYM, de sorte que l’assignation en intervention forcée leur ayant été délivrée est irrecevable, il apparaît toutefois que les demandeurs justifient bien d’avoir assigné la société SYM par acte du 2 juin 2023.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 5 mars 2020 au bénéfice de la société SYM a été consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Décision du 25 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/07526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6XB

Les demandeurs se prévalent du fait que si la promesse unilatérale de vente du 18 août 2022, prévoit une faculté de substitution, ils n’ont jamais été informé de ce que [Y] [X] et [S] [E] se sont substitués à la société bénéficiaire et en concluent que la société SYM n’a jamais formé de demande de prêt.

La promesse unilatérale de vente du 18 août 2022 note dans sa clause intitulée faculté de substitution :

« Il est toutefois convenu que la réalisation des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit du BENEFICIAIRE soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner ; mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les charges et conditions stipulées aux présentes sans exception ni réserve. Il est toutefois précisé au BENEFICIAIRE que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit et ne pourra pas en toute hypothèse être soumise aux dispositions des articles L 313-40 et suivants du Code de la consommation.

Dans la mesure où les présentes entrent dans le champ d’application des dispositions de l’article L 271- 1 du Code de la construction et de l’habitation, le BENEFICIAIRE initial tout comme le bénéficiaire de la substitution bénéficieront chacun du délai de rétractation, toutefois la volonté finale du bénéficiaire de la substitution de se rétracter laissera l’acte initial subsister dans toutes ses dispositions, par suite le BENEFICIAIRE initial qui n’aurait pas exercé son droit de rétractation restera engagé. Si, au contraire, les présentes n’entrent pas dans le champ d’application de ces dispositions, la substitution ne sera possible qu’au profit d’un acquéreur n’entrant pas lui-même dans le cadre de ces dispositions, et en toute hypothèse le cédant restera tenu solidairement de l’exécution du contrat.

Le BENEFICIAIRE devra informer le PROMETTANT de l’exercice de cette substitution.

En cas d’exercice de la substitution, les sommes avancées par le BENEFICIAIRE ne lui seront pas restituées, il devra faire son affaire personnelle de son remboursement par le substitué.

Le BENEFICIAIRE restera solidairement débiteur avec son substitué de toutes sommes que celui-ci pourra devoir au PROMETTANT en exécution des présentes.

Les parties toutefois sont informées des conséquences suivantes inhérentes à l’exercice de cette faculté :

Le présent avant-contrat obligera le PROMETTANT et la personne substituée dans tous ses termes, tant civils que fiscaux. La substitution ne pourra en aucune mesure modifier l’économie des présentes, à défaut elle serait considérée comme inopérante vis-à-vis du BENEFICIAIRE originaire.

Dans la mesure où la loi imposerait d’informer de l’identité du BENEFICIAIRE le titulaire du droit de préemption applicable en l’espèce, la substitution entraînera une nouvelle purge de ce droit de préemption et fera courir un nouveau délai attaché à cette purge.

Aux termes de l’article 52 de la loi numéro 93-122 du 29 janvier 1993, les cessions de contrats tels que celui-ci sont interdites entre professionnels de l’immobilier même pour les sociétés civiles effectuant des opérations immobilières à titre accessoire. »

Décision du 25 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/07526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6XB

Ainsi, il apparaît d’une part que la substitution n’a été soumise à aucune forme par la promesse unilatérale de vente, et d’autre part que si les promettants doivent être informés de cette substitution, leur non information n’est pas sanctionnée par la nullité de ladite substitution, la promesse n’omettant pourtant pas de prévoir le caractère inopérant de la substitution en d’autres hypothèses affectant son économie générale.

Il s’ensuit que cette substitution consentie aux associés personnes physiques de la société SYM produit son effet, et que les moyens de [P] [O] et [R] [B] tendant à démontrer le caractère professionnel de la société SYM et le fait qu’elle ne soit pas, en tant que société civile immobilière, soumise au taux d’usure, sont indifférents.

[Y] [X] et [S] [E] justifient avoir avoir formé, en leur nom personnel, une demande de prêt correspondant aux durée et montant de la condition suspensive. Par ailleurs, si le taux figurant à la demande de prêt est inférieur au taux maximal prévu par la promesse, il ressort des éléments produits que leur demande a été rejetée compte tenu du dépassement du taux d’usure. Il s’ensuit qu’il est certain qu’une demande de prêt formée par [Y] [X] et [S] [E] à un taux égal à celui prévu à la promesse unilatérale de vente aurait été nécessairement rejetée, de sorte qu’ils n’ont pas fait défaillir la condition suspensive qui ne peut donc être réputée accomplie.

Par conséquent, toutes les demandes formées par [P] [O] et [R] [B] et tendant au paiement de l’indemnité d’immobilisation seront rejetées, qu’elles soit dirigées contre la société SYM ou contre [Y] [X] et [S] [E] en leur qualité d’associés.

Sur la demande de [Y] [X] et [S] [E] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et à une amende civile

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément que [P] [O] et [R] [B], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, aient agi à l’encontre de [Y] [X] et [S] [E] avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire, le fait qu’ils succombent en leurs demandes à l’instance ou que le notaire séquestre n’était pas opposé à la restitution de l’indemnité d’immobilisation étant insuffisant pour le démontrer.

Décision du 25 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/07526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6XB

La demande de [Y] [X] et [S] [E] en paiement dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée, de même que la demande de condamnation de [P] [O] et [R] [B] à une amende civile.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [P] [O] et [R] [B], dont les demandes ont été rejetées, in solidum aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que toutes les demandes à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de [Y] [X] et [S] [E] de « JUGER IRRECEVABLES les demandes de Monsieur [R] [B] et Madame [Z] [O] épouse [B] »;

REJETTE les demandes de [P] [O] et [R] [B] suivantes :

« CONDAMNER solidairement la société SCI SYM, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [Y] [X] et Monsieur [Y] [X] à payer à Madame [P] [O], épouse [B] et Monsieur [R] [B] la somme de 59.000 Euros au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée par la promesse de vente en date du 18 août 2022,

CONDAMNER Monsieur [Y] [X], en sa qualité d’associé de la SCI SYM détenant 50 % du capital social, à payer aux époux [B] la somme de 29 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNER Madame [S] [E] [A], en sa qualité d’associé de la SCI SYM détenteur de 50 % du capital social, à payer aux époux [B] la somme de 29 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

AUTORISER Madame [P] [O], épouse [B] et Monsieur [R] [B] à se faire remettre par Maître [N] [W], Notaire à [Localité 10] (75) la somme de 10.000 Euros séquestrée entre ses mains. »

REJETTE la demande de [Y] [X] et [S] [E] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [P] [O] et [R] [B] pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu à condamner [P] [O] et [R] [B] au paiement d’une amende civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE [P] [O] et [R] [B] in solidum aux dépens ;

REJETTE toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 25 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Robin VIRGILE