TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

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1/1/2 resp profess du drt

N° RG 25/00956 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6UEC

N° MINUTE :

Assignation du :

17 janvier 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 07 mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0795

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.F.A. [2] prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Yves-marie LE CORFF de l’ASSOCIATION FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0044

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

assistée de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 26 mars 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 07 mai 2026.

ORDONNANCE

Prononcée en par mise à disposition

Contradictoire

Susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

Par acte sous seing privé du 26 mars 2016, la SCI [1] a donné à bail en renouvellement à la société [3], aux droits de laquelle est venue la société [4] suivant avenant du 3 septembre 2021, des locaux à usage de restauration dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par ordonnance du 4 janvier 2023, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SCI [1], a :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 7 octobre 2022 ;

— dit que la société [4] devrait libérer les locaux litigieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

— condamné la société [4] à payer à la SCI [1] :

. à compter du 7 octobre 2022, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 947,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 novembre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus.

Par jugement du 19 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société [4], et désigné la Selarl [5], prise en la personne de Mme [N] [Y] en qualité d’administrateur judiciaire, et la Selafa [2] prise en la personne de Me [L] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 17 février 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société [4] et désigné la Selafa [2], prise en la personne de Me [L] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 6 avril 2023, le juge-commissaire a, notamment, autorisé la cession de fonds de commerce de la société [4] moyennant le prix de 60.260 euros.

Appel a été interjeté par la SCI [1] à l’encontre de cette ordonnance.

Par arrêt du 14 novembre 2023, la cour d’appel de Paris a constaté la caducité de l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance de référé du 4 janvier 2023 aux termes de laquelle avait été constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par arrêt du 27 février 2024, la cour d’appel de Paris, infirmant l’ordonnance rendue par le juge-commissaire le 6 avril 2023 et statuant à nouveau, a débouté la Selafa [2] ès qualités de sa requête et dit n’y avoir lieu d’autoriser la cession du fonds de commerce de la société [4] à quiconque.

Par ordonnance du 19 juin 2024, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SCI [1], a désigné M. [A] [B] en qualité d’expert avec pour mission de donner son avis sur les désordres allégués dans le local commercial. Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société [6] et à Mme [M]. Par ordonnance du 18 novembre 2025, le juge des référés a rejeté la demande aux fins d’expertise commune formée à l’encontre de la Selafa [2] à titre personnel.

M. [B] a déposé son rapport le 29 décembre 2025, aux termes duquel il relève que le local commercial n’est actuellement pas exploitable dans sa destination initiale de restaurant dès lors que les conditions minimales de mise en location ne sont pas requises, la cuisine principale étant hors service et la cuisine secondaire inexistante, certains équipements électriques ayant été déposés et étant susceptibles de présenter un risque aux personnes, les conditions sanitaires n’étant pas remplies. Dans ses conclusions, l’expert considère que " Mme [M], au nom de la société [6], a pris l’initiative de réaliser des travaux de démolition et de sondage alors qu’elle s’était préalablement engagée auprès de la Selafa [2] à ne pas réaliser de travaux avant la signature des actes.

Malgré l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire le 4 janvier 2023 et l’opposition du bailleur à céder le fonds de commerce à un repreneur, la Selafa [2] a poursuivi sa mission de redressement judiciaire sans tenir compte de la décision du tribunal judiciaire ni de l’avis du bailleur.

Les travaux de démolition réalisés à la demande de Mme [M] ont rendu les locaux impropres à leur destination, c’est-à-dire commercialement inexploitables en qualité de restaurant ".

Par acte du 27 janvier 2025, la SCI [1] a fait assigner la Selafa [2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de la voir condamner, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à lui payer les sommes de 99.966,02 euros au titre de la privation des indemnités d’occupation courant depuis le 4 janvier 2023, à parfaire jusqu’au jour de la remise en état du local, de 94.967,72 euros au titre de la perte de chance de relouer les locaux, à parfaire jusqu’au jour de la remise en état du local, et de 172.586,40 euros au titre du coût de la remise en état de son local.

Par conclusions sur incident notifiées par RPVA le 28 juillet 2025, la SCI [1] demande au juge de la mise en état de :

— condamner la Selafa [2] à lui régler une provision d’un montant total de 187.148,76 euros, ainsi décomposée :

. 124.196,21 euros correspondant au coût des travaux réparatoires retenus par l’expert ;

. 3.600 euros correspondant aux honoraires d’architectes avancés par elle pour la constitution d’un dossier de travaux ;

. 9.352,55 euros à valoir sur les dépens de l’instance (frais d’expertise judiciaire) ;

. 50.000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice lié à la perte de loyers, charges, taxes et/ou indemnités d’occupation ;

— condamner la Selafa [2] à lui régler la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Selafa [2] aux dépens.

La SCI [1] soutient que la responsabilité de la Selafa [2] n’est pas sérieusement discutable et fait valoir, à ce titre, que le liquidateur judiciaire a manqué à son obligation de prudence en procédant à la cession du fonds de commerce de la société [4] alors qu’avait été constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par ordonnance de référé du 4 janvier 2023, et qu’appel avait été interjeté à l’encontre de cette ordonnance. Elle soutient que la Selafa [2] a également manqué à son obligation de veiller à l’efficacité de l’acte dès lors que le bail commercial comprenait une clause d’agrément par le bailleur en cas de cession de fonds de commerce, refusé par elle par courriers des 20 avril et 15 mai 2023. Elle estime que ces manquements ont permis à la société [6], cessionnaire du fonds, de s’introduire irrégulièrement dans les lieux et d’y réaliser des travaux qui ont affecté la structure de l’immeuble.

Elle reproche encore à la Selafa [2] un manquement à son obligation de surveillance et de conservation du local et fait valoir que la Selafa [2] avait la qualité de gardien des locaux lors de la réalisation des travaux.

S’agissant de son préjudice, elle se prévaut du coût de la remise en état des locaux

Par conclusions sur incident notifiées par RPVA le 12 janvier 2026, la Selafa [2] sollicite du juge de la mise en état qu’il déboute la SCI [1] de ses demandes et la condamne à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La Selafa [2] fait valoir que les opérations d’expertise de M. [B] ne lui sont pas opposables et que la SCI [1] n’est pas fondée au fondement de sa demande de provision ; que la Selafa [2] à titre personnel n’est pas responsable, seule la responsabilité de la société [4] étant susceptible d’être engagée ; que les conditions de l’engagement de sa responsabilité civile ne sont pas réunies de sorte que l’obligation est sérieusement contestable et relève de l’appréciation du juge du fond.

Reprenant ses conclusions au fond, elle fait valoir qu’appel a été interjeté à l’encontre de l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire avant que cette ordonnance ne lui soit signifiée ; que le juge-commissaire et l’acquéreur connaissaient cette ordonnance mentionnée dans le cahier des charges précisant que la cession du fonds à Mme [M] serait caduque en cas de confirmation de l’ordonnance de référé ; que le bailleur s’est opposé à la restitution des clés. Contestant tout lien de causalité avec le préjudice allégué, elle soutient que la poursuite du bail ne lui est pas imputable mais résultait de l’effet de la loi ; que la bailleresse n’a pas informé le liquidateur de son opposition à la cession ; qu’elle s’y est opposée postérieurement à la cession. Enfin, considérant que le préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance d’avoir pu relouer le local plus tôt, elle soutient que la demande indemnitaire afférente aux loyers n’est pas fondée ; que la probabilité de relocation était très faible eu égard à la liquidation judiciaire des deux précédents locataires démontrant la difficulté à exploiter de manière rentable le fonds de commerce et celle de trouver un locataire solvable ; que les paiements adressés par la société [6] ont été refusés par la demanderesse ; que celle-ci est mal fondée à inclure la TVA dans ses demandes indemnitaires ; que le montant du dépôt de garantie, conservé par la SCI [1], doit venir en déduction de son préjudice ; que les désordres dans le local sont imputables à la société [6], cessionnaire.

MOTIVATION

Sur les demandes de provision :

En application de l’article 789, 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522.

En l’espèce, alors que le tribunal est saisi, au fond, d’une action en responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de demandes en dommages-intérêts, les provisions sollicitées impliquent qu’il soit statué sur la responsabilité de la Selafa [2]. Or, il relève du pouvoir du seul tribunal, statuant au fond, de se prononcer sur la commission, par le liquidateur judiciaire, d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité et de justifier l’indemnisation de son préjudice présentant un lien de causalité avec la faute démontrée.

Partant, la SCI [1] est mal fondée se prévaloir, devant le juge de la mise en état, d’une obligation non sérieusement contestable au fondement de sa demande de provision, dont elle sera, en conséquence, déboutée.

Sur les demandes accessoires :

La SCI [1], qui succombe en ses demandes incidentes, sera condamnée à payer à la Selafa [2] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

DÉBOUTE la SCI [1] de ses demandes,

RENVOIE l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du 24 septembre 2026 à 9 heures 30 pour clôture, avec :

— conclusions en réplique de la partie demanderesse avant le 2 juillet 2026 ;

— conclusions en réponse de la défenderesse avant le 27 août 2026 ;

CONDAMNE la SCI [1] à payer à la Selafa [2] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens.

Faite et rendue à Paris le 07 mai 2026

Le greffier Le juge de la mise en état

Marion CHARRIER Hélène SAPEDE