MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 02 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 23/03123 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GGZZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :

Madame BILLAULT Caroline, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER :

Madame GRANSAGNE Marine,

En présence de Mesdames [D] [B] et [T] [C], auditrices de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. IAD FRANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Véronique DAGONET, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, substituée à l’audience par M^e Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Copie exécutoire délivrée

Le

à M^e Véronique DAGONET

à

Copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Jérôme CLERC,

à M^e Véronique DAGONET

à

S.C.I. [V],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jérôme CLERC, avocat au barreau de POITIERS,

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 07 MARS 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

DOSSIER N° : N° RG 23/03123 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GGZZ Page

EXPOSE DU LITIGE :

Le 4 décembre 2021 la SCI [V] représentée par Madame [F] [V] a conclu avec la SAS IAD FRANCE, représentée par son agent commercial mandataire en immobilier Monsieur [W] [U], un mandat exclusif de vente portant sur un bien dont elle était propriétaire, situé [Adresse 2] à [3] 86240, moyennant une présentation du bien à la vente de 189 000 euros et une rémunération du mandataire de 8 000 euros TTC.

Par un avenant conclu le 7 novembre 2022, le prix auquel le bien devait être proposé à la vente a été porté à la somme de 160 000 euros et les honoraires du mandataire fixés à 7 000 euros. Ce mandat a été convenu pour une durée de 15 mois et irrévocable les trois premiers mois.

Le contrat comportait une clause d’exclusivité interdisant au mandant de négocier directement ou par l’intermédiaire d’un tiers à la vente du bien pendant la période d’exclusivité ainsi qu’une clause pénale.

Apprenant que la SCI [V] avait signé un compromis de vendre le bien objet du mandat avec le concours d’une agence concurrente, Monsieur [W] [U] a vainement mis en demeure la SCI [V] de lui payer la somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat, par courrier du 6 janvier 2023.

L’acte authentique de vente du bien est intervenu le 28 mars 2023.

C’est dans ces circonstances que la SAS IAD FRANCE a fait assigner la SCI [V] devant le Tribunal judiciaire de Poitiers par acte délivré le 09 novembre 2023 aux fins de paiement sous exécution provisoire de :

la somme de 7 000 euros correspondant au montant de la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat, Subsidiairement,

la somme de 7 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu percevoir ses honoraires,En tout état de cause,

la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.L’affaire a été retenue à l’audience du 07 mars 2025.

A l’audience, la SAS IAD FRANCE, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales et conclut au rejet des demandes adverses.

La SCI [V], représentée par son conseil, sollicite :

le rejet des demandes formées par la SAS IAD FRANCE pour nullité du mandant de vente, à titre subsidiaire, pour nullité de la clause pénale, A titre extrêmement subsidiaire,

la réduction du montant de l’indemnité de la clause pénale comme étant excessif,

A titre reconventionnel,

la condamnation de la SAS IAD FRANCE sous le bénéfice de l’exécution provisoire à lui verser :la somme de 27 000 euros à titre de dommages et intérêts,la compensation entre les dommages et intérêts et les sommes mises éventuellement à sa charge, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

MOTIFS :

Sur la demande en paiement formée par la SAS IAD FRANCE au titre de la clause pénale :Sur la validité du mandat de vente :S’appuyant sur les dispositions des articles 1179 du code civil et L. 242-1 du code de la consommation, la SCI [V] soutient que le mandat de vente serait nul au motif que les informations précontractuelles ne lui ont pas été communiquées avant la conclusion du contrat mais au mieux concomitamment en violation des dispositions des articles L.221-5 et L.221-9 du code de la consommation. Elle précise qu’il n’est pas démontré qu’elle a eu pleinement connaissance de façon suffisamment éclairée des informations qu’elles devaient connaitre avant qu’elle ne soit liée par le contrat.

Il est établi que le 4 décembre 2021 la SCI [V] représentée par Madame [F] [V] a conclu avec la SAS IAD FRANCE, représentée par son agent commercial mandataire en immobilier Monsieur [W] [U], un mandat exclusif de vente n° 1037723 portant sur le bien situé [Adresse 2] à [3] 86240, modifié par un avenant du 07 novembre 2022.

Il est constant que le contrat conclu entre les parties l’a été hors établissement au sens de l’article L.221-1 du code de la consommation.

La SCI [V] a reconnu avoir pris connaissance des informations précontractuelles en signant le mandat de vente.

En effet, au paragraphe « OBLIGATION DU MANDANT » il est expressément stipulé que le mandant reconnaît avoir pris connaissance du document d’informations précontractuelles préalablement à la signature du présent mandant conformément aux articles L. 111-1 et suivants du code civil.

En outre, le document intitulé « informations précontractuelles préalables à la signature d’un mandat », est contrairement à ce que soutient la défenderesse un document distinct annexé audit mandat de vente, paraphé et signé de l’ensemble des parties.

Si le code de la consommation met à la charge du mandataire une obligation d’information préalable, aucune disposition spécifique n’impose un délai entre la remise de l’information et la signature du contrat de sorte que la date identique des deux documents ne suffit pas à démontrer que la SCI [V] n’aurait pas eu les informations avant la signature du mandat.

En conséquence, la SAS IAD FRANCE établit avoir satisfait à ses obligations.

Sur la validité de la clause pénale :La SCI [V] soutient que la clause pénale serait nulle car elle ne respecterait pas le formalisme prévu à l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.

Cet article invoqué par la défenderesse dispose que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Il résulte de ces dispositions que pour recevoir application, il ne suffit pas que la clause soit lisible à la suite d’un examen attentif et exhaustif du mandat, encore faut-il qu’elle soit spécialement mise en exergue en caractères très apparents afin que l’attention du mandant soit attirée.

En l’espèce, le mandat de vente régularisé entre la SCI [V] et la société IAD FRANCE prévoit en page 2, paraphée, une stipulation expresse objet d’un paragraphe distinct détaché des autres dispositions du mandat intitulée « CLAUSE PENALE » en caractères clairs et compréhensibles, gras, très apparents et en majuscules contrairement à l’ensemble des autres dispositions du mandat. Son positionnement en bas de page ne la rend pas moins apparente.

En outre, la SCI [V] ne pouvait se méprendre quant à ses engagements dès lors que le caractère exclusif du mandat est écrit de manière explicite et apparente en tête du mandat dans son titre, en majuscules et caractères gras et dans une police de taille supérieure aux autres stipulations.

La SCI [V] ne peut dès lors se prévaloir de la nullité de la clause pénale.

sur l’existence d’un manquement contractuel imputable à la SCI BONNAUDEAULe contrat régularisé est assorti d’une clause pénale en vertu de laquelle le mandant s’interdit de traiter ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente du bien. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à titre de clause pénale à la charge du mandant, à une indemnité égale à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au mandat. En outre, dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à titre de clause pénale à la charge du mandant, à une indemnité égale à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au mandat.

La SAS IAD FRANCE établit que la SCI [V] a confié la vente de son bien à une agence concurrente au mépris de la clause d’exclusivité du mandat qui lui interdisait de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente du bien.

Elle produit un échange de courriels de l’étude notariale OFFICE 21 établissant qu’un compromis de vente du bien susmentionné a été reçu à l’étude le 23 décembre 2022 soit 12 mois après la signature du mandat.

Il n’est pas contesté que ni la clause d’exclusivité ni le mandat n’avait été préalablement dénoncé.

Il importe peu que l’intervention d’une autre agence ait été sollicitée par les acquéreurs potentiels.

En concluant la vente sans l’intermédiaire de la société IAD FRANCE alors que le mandat était toujours en cours, la SCI [V] a contrevenu à son obligation contractuelle.

Ainsi la société IAD France est bien fondée, en présence d’une faute contractuelle imputable à son mandant, à solliciter l’indemnité compensatrice forfaitaire prévue au titre de la clause pénale équivalente au montant de la commission en réparation du préjudice subi.

Sur la demande de réduction de la clause pénale :Selon la SCI [V] le montant serait excessif en l’absence de justification des frais exposés en exécution du mandat et des démarches en vue de trouver des acquéreurs.

Ladite clause prévoit qu’à défaut de respect de ses dispositions, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat, soit en l’espèce une somme de 7 000 euros telle que fixée par l’avenant conclu entre les parties le 7 novembre 2022.

La SCI [V] a été mise en demeure de payer cette somme par lettre du 06 janvier 2023.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif ou dérisoire d’une telle clause s’apprécie au regard du préjudice effectivement subi par la partie au profit de laquelle elle est stipulée.

A cet égard, le tribunal observe que les parties ont stipulé une clause pénale égale au montant des honoraires prévus au mandat, soit 4,35% du prix de vente, ce qui est un pourcentage usuel en la matière. Le caractère manifestement excessif n’est donc pas avéré.

En outre, au vu du mandat conclu, la société IAD FRANCE pensait légitimement pouvoir bénéficier de l’exclusivité sur la vente du bien immobilier de la SCI [V]. Elle a pour sa part rempli ses obligations contractuelles et a accompli des diligences dont elle justifie.

Ce n’est qu’en raison de la déloyauté de la SCI [V] laquelle a confié un mandat de vente à une autre agence immobilière et signé un compromis de vente avec les consorts [Y] alors qu’elle était toujours liée par l’exclusivité du mandat signé avec la SAS IAD FRANCE, que cette dernière n’a pas pu percevoir les honoraires auxquels elle pouvait prétendre, en contrepartie de l’exécution de sa prestation.

Il y a lieu de considérer que le montant de la clause pénale n’est nullement excessif au regard du préjudice que le manquement contractuel de la SCI [V] a causé à son mandataire.

La SCI [V] sera donc déboutée de sa demande de modération de la clause pénale et condamnée à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle du mandataire :La SCI [V] fait valoir que la société IAD FRANCE et plus précisément Monsieur [U], mandataire immobilier, aurait manqué à ses obligations contractuelles ce qui lui aurait fait perdre une chance de voir son bien se vendre plus rapidement et à un prix plus avantageux. Elle précise qu’il aurait fait preuve d’un manque de diligences.

En application de l’article 1792 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est prévu au contrat que la société IAD FRANCE s’engage notamment à apposer un panneau « à vendre » sur le bien, à distribuer des flyers « à vendre » sur le secteur du bien, à rendre compte tous les 15 jours par courrier électronique ou par tout écrit des actions entreprises et à envoyer un compte rendu hebdomadaire des visites effectuées.

Il est établi que Monsieur [U] a publié une annonce détaillée du bien avec photos et mise en valeur de son potentiel sur plusieurs sites de diffusion, qu’il a régulièrement adressé à la SCI [V] des comptes rendus de visite avec retour des prospects et ce dès le lendemain des visites pour la plupart, qu’il est intervenu auprès d’entreprises pour la réalisation de devis, qu’il a transmis le dossier a une collègue à l’occasion de ses congés d’été, qu’il en a averti la SCI et qu’il a eu plusieurs échanges avec la SCI au sujet de questionnements de prospects, enfin qu’il a ajusté le prix de vente en fonction des retours et du contexte.

L’ensemble de ces éléments visent à démonter la réactivité de Monsieur [U] étant précisé que la fréquence d’envoi des compte rendus de visite prévue au mandat suppose que des visites du bien aient eu lieu et que la période postérieure à la crise sanitaire liée à la COVID 19 n’était pas la plus propice pour le marché de l’immobilier.

En outre, la défenderesse n’établit pas l’absence de distribution de flyers, l’absence d’apposition de panneau « à vendre » sur le bien, la perte des clés de la réserve imputable à Monsieur [U], l’absence de réponse à un mail adressé par de potentiels acquéreurs, ni l’omission d’une démarche administrative conduisant à la perte d’une vente étant précisé que l’attestation produite par Madame [X] n’est pas conforme aux articles 200 à 202 du code de procédure civile et que la SCI [V] ne s’est jamais plainte de fautes de gestion avant la procédure.

Force est de constater que la SCI [V] ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements imputables à la société IAD FRANCE, par l’intermédiaire de son mandataire immobilier Monsieur [U]. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires : Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétiblesEn application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI [V], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SAS IAD FRANCE une somme que l’équité commande de fixer à 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireL’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI [V] prise en la personne de son représentant légal à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 7 000 euros à titre de clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI [V] prise en la personne de son représentant légal à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [V] prise en la personne de son représentant légal aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Le Greffier, La Présidente,