COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : Commune [Localité 19] / [L], [L], [L], [G], [L], [L], [L], M. LE JUGE DES TUTELLES DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00046 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QWLH

N° 26/00010

Du 05 février 2026

JUGEMENT

Délivrance le 05/02/2026

Grosse et expédition à

M^e David REBIBOU

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 05 février 2026 après prorogation du délibéré

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

La Commune [Localité 19], dont le siège social est sis Mairie – [Localité 19]

représentée par M^e David REBIBOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET

Monsieur [Y] [L]

demeurant [Adresse 13] – [Localité 2]

non comparant

Madame [E] [T] veuve [L]

es qualité de conjoint survivant de Monsieur [R] [L] décédé le 04.09.2022

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

non comparante

Monsieur [O] [L]

demeurant [Adresse 11] – [Localité 2]

non comparant

Madame [S] [G] veuve [L]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

non comparante

Monsieur [A] [L]

demeurant [Adresse 9] – [Localité 12]

non comparant

Monsieur [N] [L]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

non comparant

Monsieur [Z] [L]

demeurant [Adresse 13] – [Localité 2]

non comparant

M. LE JUGE DES TUTELLES DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON es qualité d’Administrateur désigné de l’enfant mineur [I] [L] descendant de Monsieur [R] [L] décédé le 04 septembre 2022,

dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 14]

non comparant

EN PRESENCE DE :

Monsieur [K] [F] :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 6]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 20 mars 2025, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de la Commune de [Localité 19] le projet de création d’une voie de désenclavement du [Adresse 20] ;

— autorisé le maire de [Localité 19] à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les parcelles nécessaires à la réalisation du projet susvisé.

Par ordonnance du 2 juin 2025, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriées les parcelles nécessaires à la mise en œuvre de ce projet dont une partie de deux terrains cadastrés appartenant aux consorts [L], héritiers de [D] [L], (1542 m² des 8 860 m² du terrain A [Cadastre 7] et 1840 m² du terrain A [Cadastre 10]) pour un total de 3382 m².

Par un mémoire reçu au greffe le 12 août 2025, la commune de [Localité 19] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession à revenir aux consorts [L].

Par ordonnance du 13 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 28 novembre 2025 et l’audience de plaidoiries à la même date dans les locaux de la mairie de [Localité 19].

Lors du transport sur les lieux le 28 novembre 2025, Monsieur le maire de [Localité 19], [B] [W], ses deux premiers adjoints, [H] [P] et [U] [M], le conseil de la mairie, Maître [C] [V], ainsi que le commissaire du gouvernement étaient présents.

Dans son mémoire susmentionné, la commune de [Localité 19] demande au juge de l’expropriation de :

— fixer à la somme de 21.292 Euros l’indemnité globale d’expropriation pour l’acquisition des parcelles cadastrées section A [Cadastre 7] (partie a) et section A [Cadastre 10] (partie e).

Au soutien de ses prétentions, la commune fait valoir que, aux termes des dispositions de l’article L321-2 du code de l’expropriation, le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. Elle précise que si le propriétaire d’un bien exproprié n’a pu être identifié, le juge fixe l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra.

La commune précise, en l’espèce, qu’il résulte d’une attestation d’hérédité que Monsieur [D] [L], propriétaire des parcelles susmentionnées, est décédé à [Localité 21] le 18 mai 2022 et a laissé pour héritiers :

Madame [S] [G], Monsieur [Y] [L], Monsieur [N] [L], Monsieur [O] [L], Monsieur [A] [L], Monsieur [Z] [L] ainsi que Madame [I] [L] et Madame [E] [T] qui ont hérité des droits de Monsieur [R] [L].

Elle soutient que les terrains concernés ne sauraient être qualifiés de terrains à bâtir.

Elle s’appuie sur l’avis rendu par les services du domaine Pôle d’évaluation domaniale des Alpes-Maritimes le 04 janvier 2023 et retient une valeur moyenne de 5 euros par m² soit une somme de 16.910 au titre de l’indemnité principale auquel il faut ajouter une marge d’appréciation de 10 %.

Les consorts [L], régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et n’ont pas conclu.

Le commissaire du gouvernement précise dans ses conclusions reçues le 17 novembre 2025 que la date de référence à retenir est celle du 24 février 2024 soit un an avant la date de commencement de l’enquête publique préalable.

Il estime que les indemnités doivent être fixées au regard de la méthode par comparaison. Il fournit, dans ce cadre, six termes de comparaison pour des cessions de terrains situés sur la commune de [Localité 19] réalisées depuis le 1er janvier 2020.

Il s’agit de terrains agricoles (terme n°1), d’un terrain inconstructible (terme n°2), de parcelles de terre en bordure de voie et d’un cours d’eau acquise par la commune de [Localité 19] (termes n°3, 4 et 5) et de parcelles de terre limitrophes acquises par cette même commune (terme n°6).

Les termes de comparaison trouvés se sont vendus entre 3, 60 m² et 11,96 m² pour un prix moyen de 7,93 m².

Le commissaire du gouvernement remarque que « l’emprise du terrain à évaluer est situé en fond de parcelle, à proximité directe de la voie ferrée et à détacher d’une parcelle bâtie en continuité des zones d’habitation existantes, qu’elle pourrait donc être considérée comme constructible » mais que « sa configuration et sa localisation n’indiquent pas qu’elle pourrait être bâtie et qu’elle pourrait apporter à elle seule des droits à bâtir au reste de l’unité foncière dont la surface restante après prélèvement serait supérieure à 5000 m².

Le commissaire du gouvernement précise, par ailleurs, retenir les termes trouvés dans la section A situés au lieu dit [Localité 18] (termes n°1 et 6) qui sont davantage comparables ; il en déduit que l’indemnité doit être égale à 5 euros par m² soit une indemnité principale de 16 910 Euros et une indemnité de remploi de 2.691 Euros.

L’audience a eu lieu à la mairie de [Localité 19] à l’issue du transport et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 22 janvier 2026 prorogé au 05 février 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le respect de la procédure de fixation de l’indemnité d’expropriation:

Le conseil de la Commune de [Localité 19] transmet la preuve de la notification du mémoire de saisine aux parties et de la signification de l’ordonnance fixant la date de transport et de plaidoire à celles-ci, à l’exception d'[I] [L] (ayant droit de [R] [L], décédé le 04 septembre 2022).

En effet si le mémoire aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation ainsi que l’ordonnance susvisée ont bien été transmises, selon les formes légales, à la juge des tutelles compétente, une erreur sur le prénom de l’enfant concerné a été commise.

Ainsi, il est fait mention d’un enfant prénommé [R] (prénom du défunt) alors que l’enfant mineur concerné se prénomme [I].

Cependant, il ressort d’un échange de courriels dépourvu d’équivoque entre le conseil de la commune expropriante et la juge des tutelles territorialement compétente que cette proposition d’indemnisation vise bien [I] [L], fille de [E] [L].

Au vu des éléments susmentionnés, il y a lieu de constater que cette erreur de prénom n’a causé aucun grief à Madame [I] [L], la juge des tutelles chargée de sa protection ayant été dûment avisée.

Il y a lieu, dès lors, de considérer l’ensemble de cette procédure visant à fixer l’indemnité d’expropriation comme régulière.

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

En l’espèce, l’enquête préalable s’étant déroulée du 24 février au 12 mars 2025, il convient de fixer la date de référence au 24 février 2024.

Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, les deux parties de terrains expropriés sont d’une superficie totale de 3382 m².

Sur la fixation de l’indemnité principale :

L’article L 322-2 du CECUP dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, il convient d’appliquer la méthode dite par comparaison pour fixer l’indemnité principale due pour l’expropriation de ce terrain.

Il est pertinent de privilégier les termes 1, 2 et 6 dans la mesure où les biens cédés sont situés dans le lieu-dit [Localité 18] (secteur A), lequel est proche du [Adresse 16]. Tel n’est pas le cas de « [Localité 17] » et de « [Localité 15] », lesquels sont situés de l’autre côté du village de [Localité 19].

De surcroît comme le souligne le commissaire du gouvernement, la configuration et la localisation de l’emprise des terrains expropriés, n’indiquent pas qu’elle pourrait être bâtie ou qu’elle pourrait apporter à elle seule des droits à bâtir au reste de l’unité foncière.

Il a d’ailleurs été constaté lors du transport le caractère pentu et boisé du terrain des consorts [L].

Au vu des éléments susmentionnés et du caractère récent de la vente de parcelles de terres limitrophes auxquels se rapporte le terme n°6, il convient de prendre comme référence le prix au m² issu de cette transaction soit 5 euros/m² (33 360 Euros/6672 m²) et de le majorer de 10 % au vu de la proposition faite par l’autorité expropriante.

Il convient, dès lors, de fixer l’indemnité principale à 18.601 Euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de l’indemnité de remploi à 2.691 Euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 24 février 2024 ;

FIXE l’indemnité de remploi due par la commune de [Localité 19] à Madame [S] [G], Monsieur [Y] [L], Monsieur [N] [L], Monsieur [O] [L], Monsieur [A] [L], Monsieur [Z] [L] ainsi que Madame [I] [L] et Madame [E] [T] qui ont hérité des droits de Monsieur [R] [L].

du fait de l’expropriation d’une partie de leurs deux terrains situés [Adresse 16] à [Localité 19] (A [Cadastre 7] et A [Cadastre 10]) à la somme de 21.292 Euros décomposée comme suit :

—  18.601 Euros au titre de l’indemnité principale ;

—  2.691 Euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 19] ;

La greffière Le juge de l’expropriation