TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

— M^e CHUNET

— Me [Localité 2]

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 24/06860

N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZA7

N° MINUTE :

DEBOUTE

Assignation du :

21 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEURS

Madame [V] [Y] épouse [T], née le 04 Mars 1971 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 4],

Monsieur [J] [T], né le 19 Juin 1973 à [Localité 5], de nationalité

française, exerçant la profession de concepteur projeteur aéronautique,

demeurant [Adresse 1] à [Localité 4],

représentés par Maître Lola CHUNET, avocat au barreau de Paris, avocat postulant, vestiaire #B1209 et par Maître Olivia GUIBERT, avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant.

DÉFENDERESSE

La SOCIETE DE GESTION LOCATIVE, société à responsabilité limitée au capital de 50.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 519 591 804, dont le siège social est situé [Adresse 2] à Paris (75001), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0139.

Décision du 07 Mai 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 24/06860 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZA7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, statuant en juge unique,

assisté de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

______________________

M. [J] et Mme [V] [T] ont acquis un appartement portant le numéro B203 au deuxième étage, au sein de la résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 3] à [Localité 6]. Par contrat de mandat du 19 décembre 2016, ils ont confié la gestion de ce bien à la SOCIETE DE GESTION LOCATIVE (ci-après SGL), gestion assortie d’une assurance multirisque propriétaire non occupant, d’une garantie de loyers impayés et d’une garantie vacance de location. Dans le cadre de ce mandat, la SOCIETE DE GESTION LOCATIVE a consenti un bail, portant sur l’appartement, à Mme [O] [L], à compter du 15 juin 2020. Le 16 août 2022, la locataire a informé la SGL de l’existence d’un dégât des eaux provenant de l’appartement B303 situé au-dessus, également géré par la société SGL.

Le 13 septembre 2022, Mme [L] a donné congé à ses bailleurs à effet au 31 octobre 2022. La société SGL en a informé les époux [T]. L’appartement n’a pas été reloué depuis, étant rendu inhabitable en raison de la fuite d’eau qui continuait et qui n’a été réparée qu’au début de l’année 2025.

Les époux [T] exposent qu’ils ont appris le 16 décembre 2022 qu’un dégât des eaux avait été déclaré par la précédente locataire, Mme [L], le 15 août 2022 à la SOCIETE DE GESTION LOCATIVE, et que le logement était vacant depuis son départ. Ils prétendent qu’en raison du sinistre, il n’a pas été possible de relouer l’appartement.

Après plusieurs relances, la société SOLUCIA, spécialisée dans la protection juridique, a mis en demeure la société SGL d’informer M. et Mme [T] de la situation de leur bien, d’en assurer une gestion efficace, de faire indemniser le sinistre par une compagnie d’assurance ou de leur payer la somme de 19.785,5 euros au titre du préjudice subi dans les huit jours à compter de la réception du courrier.

Par lettre du 19 mars 2024, la société SGL a répondu qu’elle mettait tout en œuvre pour résoudre le problème et que l’assurance propriétaires non-occupant des époux [T] a versé une somme égale à 75 % du prix de la réfection des embellissements de leur appartement.

Par acte du 21 mai 2024, M. et Mme [T] ont assigné la SOCIETE DE GESTION LOCATIVE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater un manquement à ses obligations contractuelles, et de la voir condamner à leur payer une somme en indemnisation des frais de réparation de l’appartement, de la perte de loyers, de la perte de l’avantage lié aux dispositions de la loi [H] et au titre du préjudice moral.

Par conclusions signifiées le 26 mai 2025, M. et Mme [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, et des articles 1103 et 1104 et 1217 et suivants du même code, de :

— Constater les graves manquements de la société SOCIETE GESTION LOCATIVE à ses obligations contractuelles résultant du mandat du 19 décembre 2016 ;

— La condamner à leur payer :

— la somme de 9.375,04 euros TTC au titre des frais de réparation de l’appartement,

— la somme de 18.384 euros pour la perte de loyers (par application d’un loyer mensuel de 612,80 euros du 1er novembre 2022 au 23 mai 2025, cette somme restant à parfaire au jour du jugement),

— la somme de 5.000 euros au titre des tracas administratifs et du risque potentiel de perte de l’avantage [H],

— la somme de 1.500 euros au titre préjudice moral,

— La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire à intervenir.

Sur les manquements contractuels de la SOCIETE DE GESTION LOCATIVE

Sur la gestion du sinistre

Les demandeurs reprochent à la défenderesse une faute contractuelle dans sa gestion du sinistre survenu le 15 août 2022. Ils expliquent qu’elle ne les aurait pas tenus informés du sinistre avant le 16 décembre 2022, qu’elle aurait en outre conservé l’argent de l’assurance et n’aurait engagé aucuns travaux de réparation, de sorte que près de deux ans après la déclaration de sinistre, le logement est demeuré non loué car impropre à la location. Ils considèrent qu’il lui incombait de faire les démarches nécessaires auprès des assureurs pour obtenir la prise en charge du sinistre. Ils invoquent une faute tirée d’un manque de transparence de la défenderesse, qui aurait présenté les faits et notamment la déclaration du sinistre de manière trompeuse et qu’il incombe à cette dernière d’attraire dans la cause l’expert de la société SMABTP, assureur de l’immeuble, à qui elle impute la situation. Ils dénoncent la tardiveté de la relance effectuée à la société SMABTP par la défenderesse pour obtenir l’indemnisation de sinistre, qui ne serait intervenue qu’au mois de juin 2024, ainsi que la tardiveté de la relance de l’expert réalisée 6 mois après une réunion du 4 octobre 2024. Ils font griefs à la défenderesse de ne pas avoir mobilisé la garantie vacance de location dont ils bénéficient.

Ils reprochent, en somme, à la société défenderesse de ne pas avoir respecté son obligation de moyens, son action n’ayant pas été efficace.

Sur les préjudices

Les demandeurs exposent qu’en l’absence de démarches effectuées par la défenderesse en vue de la remise en état de leur bien, ce dernier est demeuré impropre à la location depuis le 1er novembre 2022, ce qui les a privés de la perception de loyers et les a exposés au risque de perdre l’avantage fiscal dont ils bénéficiaient en vertu de la loi [H]. Ils font valoir que l’agence était informée de ce qu’ils bénéficiaient de ce régime fiscal, ceci étant mentionné expressément dans le mandat de gérance. L’administration fiscale aurait finalement affirmé qu’ils n’étaient pas fautifs quant à l’impossibilité de louer leur bien objet de l’avantage fiscal, de sorte qu’ils ont pu continuer à en bénéficier. Ils se prévalent cependant d’une situation instable et des nombreux tracas administratifs auxquels ils ont dû faire face pour solliciter une indemnisation à propos de cet avantage.

Les demandeurs sollicitent en outre la réparation de différents préjudices : les frais de réparation de l’appartement, la perte de loyers, les tracas administratifs et un préjudice moral résultant d’avoir été contraints de solliciter la défenderesse afin qu’elle agisse, et ce, en vain.

Par conclusions signifiées le 11 juin 2025, la SOCIETE DE GESTION LOCATIVE demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1991, 1992 du code civil, de :

— La recevoir en son argumentation et la déclarer bien fondée ;

— Juger qu’elle a rempli son obligation de moyen ;

— Juger que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile

professionnelle de la société ne sont pas réunies ;

— Débouter M. et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— Juger que la perte locative s’analyse en une perte de chance et réduire les prétentions des demandeurs à une plus juste mesure ;

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La défenderesse conteste avoir commis une faute contractuelle et affirme avoir rempli son obligation de moyen. Elle soutient en effet que dès la connaissance du sinistre, elle a enjoint les locataires concernés à déclarer ce dernier auprès de leur assureur respectif, qu’elle a suivi la gestion du sinistre, qu’elle a sollicité des sociétés afin de rechercher la cause de la fuite, qu’elle est intervenue auprès du syndic pour qu’il effectue une déclaration de sinistre auprès de son assureur dommages-ouvrage, qu’elle a participé aux réunions d’expertise, qu’elle a régulièrement relancé les parties concernées, et qu’elle a tenu informé ses mandants. Elle souligne que la position du cabinet SARETEC, expert mandaté par l’assureur dommage ouvrage de la copropriété (la SMABTP), n’a cessé d’évoluer sur de la cause du sinistre, de sorte qu’elle n’est pas responsable de la perte des loyers survenue sur la période indiquée par les époux [T]. Elle prétend que les travaux de réfection du logement des demandeurs ne pouvaient être entrepris qu’après que la cause du sinistre ait été résolue par la réalisation des travaux dans le logement B303, lesquels ont été exécutés ainsi qu’en atteste la facture du 29 janvier 2025.

Elle considère que la durée du traitement du sinistre ne lui est pas imputable et décline toute responsabilité en l’absence de faute de sa part et de lien de causalité entre une éventuelle faute et les préjudices invoqués en demande.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 25 février 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS,

L’article 1991 du code civil dispose que :

Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

Selon l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Enfin, il résulte de l’article 1231-1 du même code que :

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’obligation qui pèse sur le gestionnaire d’un bien immobilier est une obligation de moyen, ce qui a pour conséquence que sa responsabilité ne peut être engagée qu’en cas de faute de sa part en lien avec le préjudice allégué par celui qui est victime.

Par ailleurs, l’administrateur du bien est exonéré de sa responsabilité si l’exécution de son obligation a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des pièces versées aux débats par la société SGL ce qui suit :

Par courrier électronique du 16 août 2022, la société SGL a demandé à Mme [L], locataire de l’appartement B203, de déclarer le dégât des eaux à son assureur avec son voisin, M. [E], locataire de l’appartement B303 (pièce numéro 3). Par courrier électronique du même jour, elle a demandé à M. [E], locataire de l’appartement B303 de remplir un constat amiable avec Mme [L] (pièce numéro 5). Par courrier électronique du 20 septembre 2022 elle a reproché à M. [E] de ne pas avoir déclaré le sinistre auprès de son assureur et l’a enjoint de contacter ce dernier afin de faire réaliser une recherche de fuite (pièce numéro 6). Par courrier électronique du 2 novembre 2022, elle a transmis le procès-verbal de constat rédigé par Mme [L] et M. [E] à l’assureur des époux [T] (pièce numéro10). Par courrier électronique du 31 octobre 2022, elle a missionné la société 3S pour effectuer une recherche de fuite dans l’appartement B303 (pièce numéro 15). Les techniciens de la société 3S se sont déplacés le 8 novembre 2022 à l’appartement B303 et ont constaté un défaut des joints périphériques dans la salle de bain qu’ils n’estiment pas être à l’origine du sinistre (pièce numéro 15). Par courrier électronique du 23 novembre 2022, la MACIF, assureur de Mme [L] a fait savoir à la société SGL qu’elle ne prenait pas en charge le sinistre affectant l’appartement B203 et a suggéré à la société SGL de faire appel à l’assureur de l’immeuble. Par courrier électronique du lendemain, la société SGL a contesté le positionnement de la MACIF (pièce numéro 16).

Par courrier électronique du 7 décembre 2022, la société SGL a relancé la société 3S sur la recherche de fuite qu’elle devait mener, celle-ci n’étant pas achevée. Par courrier électronique du 12 janvier 2023, cette société lui a indiqué intervenir dans l’appartement B303 le 17 janvier 2023 en précisant que M. [E], occupant de ce dernier, était difficilement joignable et qu’elle avait eu du mal à prendre rendez-vous avec lui. Le 24 janvier 2023, la société 3S a identifié les causes du sinistre comme étant un défaut d’étanchéité des joints périphériques du bac à douche de la salle de bain (pièce 21). Par courrier électronique, la société SGL a demandé à M. [E] de prendre contact avec la société FANDARY pour faire réparer le joint périphérique de la douche. Elle a réitéré cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 janvier 2023, indiquant à M. [E] qu’à défaut, elle procèderait à la résiliation de son bail (pièces numéro 25 et 26). La mise en demeure adressée à M. [E] a été transmise aux époux [T] par courrier électronique du 27 janvier 20203 (pièce numéro 27).

Il a finalement pu être procédé à la réfection du joint périphérique de la douche de l’appartement B303, comme en témoigne une facture de la société FANDARY du 8 février 2023 (pièce numéro 29).

Par lettre du 17 mars 2023, le syndic de copropriété de l’immeuble a déclaré le sinistre à la société SMA COURTAGE (pièce numéro 31).

Selon un rapport de la société SARETEC, expert missionné par la société SMABTP, en date du 14 avril 2023, les infiltrations d’eau dans l’appartement B203 depuis l’appartement B303 étaient toujours actives le 12 avril 2023 (pièce numéro 33).

Selon un rapport de la société ADEF 31 daté du 29 avril 2023, les causes des infiltrations ont pour origine un défaut d’étanchéité des angles verticaux de la douche de la salle de bain de l’appartement B303. Ceci a été constaté grâce à l’arrosage des parties concernées (pièce 34).

Selon un rapport de la société SARETEC du 23 juin 2023, les infiltrations, qui se poursuivent, ont pour cause un manque d’étanchéité des joints des angles verticaux et de la faïence de la douche de l’appartement B303 (pièce numéro 36).

Le 28 juin 2023, la société SGL a adressé un ordre de mission à la société FANDARY pour régler le problème (pièce numéro 35).

Le 28 septembre 2023, la société SMABTP a adressé à la société SGL, après plusieurs échanges avec cette dernière entre juin et septembre 2023, une proposition d’indemnisation à hauteur de 397,20 euros pour les investigations, de 3.539,42 euros pour la réparation de la cause de la fuite et de 300 euros pour les frais de relogement (pièce numéro 42).

Par courrier électronique du 16 octobre 2023, M. [N] [X], de la société SARETEC, a fait savoir à la société SGL que l’origine du dégât des eaux serait finalement un défaut d’étanchéité du joint du hublot du lave-linge se trouvant dans l’appartement B303 (pièce numéro 43). Une nouvelle expertise a été programmée et, le 22 novembre 2023, la société SARETEC a rendu un rapport confirmant les termes de ce courrier électronique et précisant que le sinistre avait pour cause le défaut d’entretien d’un équipement domestique et qu’il n’était pas donc pris en charge au titre de l’assurance dommage ouvrage (pièce numéro 46). Par courrier électronique du 2 février 2024, la société SGL a contesté le rapport. N’obtenant pas de réponse, elle a relancé la société SARETEC ainsi que la société SMABTP à de multiples reprises (pièces numéro 49, 50, 54, 55, 56 et 59). Par courrier électronique du 11 avril 2024, la société elle a informé les époux [T] du refus de la société SMABTP de prendre en charge leur sinistre (pièce numéro 51).

Finalement, aux termes d’un rapport du 8 octobre 2024, la société SARETEC, a identifié la cause du sinistre comme étant le défaut d’étanchéité de la douche du logement B303 (pièce numéro 70).

Le 30 octobre 2024, Mme [Z] de la société SGL, a signé le devis de réparation de la société FANDARY (pièce numéro 73). Cette réparation a eu lieu au début de l’année 2025.

Il s’évince de ces éléments que la société SGL a assuré un suivi régulier du sinistre pendant les deux années où il a impacté l’appartement des époux [T].

En outre, il apparaît que la réparation de la fuite ayant lieu dans l’appartement B303 a été retardée par les changements d’analyse de l’expert missionné par la SMABTP, assureur de l’immeuble au titre de la garantie dommage ouvrage, cet expert imputant d’abord la sinistre à un défaut d’étanchéité de la douche de l’appartement B303, puis l’imputant ensuite à une défaillance du joint du hublot de la machine à laver le linge, pour l’imputer à nouveau à un défaut d’étanchéité de la douche, étant précisé qu’il s’est écoulé cinq mois entre le premier rapport d’expertise identifiant les cause du sinistre comme étant le défaut d’étanchéité de la douche et le second rapport mettant au cause l’étanchéité du joint du lave-linge et près de onze mois entre ce deuxième rapport et le dernier qui mettait à, nouveau, en cause l’étanchéité de la douche. En effet, suivant que l’origine du sinistre était le défaut d’étanchéité de la douche ou le défaut d’étanchéité du joint du lave-linge, le sinistre était, ou n’était pas pris en charge par la SMABTP au titre de l’assurance dommage ouvrage, et, en conséquence, les travaux à entreprendre pour réparer la fuite étaient ou n’étaient pas financés par l’assureur.

Et les travaux de remise en état de l’appartement des demandeurs ainsi que sa relocation n’étaient pas possible tant qu’il n’était pas remédié aux causes de la fuite d’eau dans l’appartement B303.

Les demandeurs reprochent à la société SGL de s’être bornée à effectuer des relances mais elle ne pouvait faire d’avantage pour faire avancer le dossier. Engager une action en justice contre l’expert de la SMABTP, comme le suggèrent les époux [T], revenait à se lancer dans une procédure longue dont l’issue était incertaine. Ils lui font également grief de ne pas avoir utilisé l’indemnité proposée par leur compagnie d’assurance, dans le cadre de leur garantie propriétaire non occupant, pour remettre en état leur appartement, mais, comme il a été indiqué ci-dessus, cette remise en état n’était possible qu’une fois la fuite d’eau provenant de l’appartement B303 réparée. Ils reprochent à la défenderesse de ne pas avoir mobilisé leur garantie vacance locative. Cependant, il résulte du contrat d’assurance qu’ils ont conclu que cette garantie ne pouvait être mise en œuvre qu’une fois les travaux destinés à rendre leur logement habitable terminés.

En définitive, la société SGL a mis tout en œuvre pour exécuter l’obligation d’administrer le bien qui lui a été confié par les époux [T], qui est une obligation de moyens, et le retard avec lequel le sinistre a été traité est lié aux changements de position de la SMABTP et de son expert qui constituent un événement extérieur à la défenderesse, imprévisible et irrésistible, et donc un cas de force majeur de nature à exonérer la SGL de sa responsabilité.

Tout au plus peut-on relever que la société SGL ne justifie pas avoir prévenu les époux [T] de la survenance de leur dégât des eaux, mais aucun lien de causalité n’est établi entre ce manquement et le préjudice allégué par les demandeurs qui résulte du fait que leur appartement est resté inhabitable pendant deux ans.

En conséquence, les époux [T] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société SGL.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SGL les frais non compris dans les dépens. En conséquence, les époux [T] seront condamnés.

Succombant, les époux [T] seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute M. [J] [T] et Mme [V] [Y], son épouse, de l’ensemble de leurs demandes ;

Les condamne à payer à la SOCIETE DE GESTION LOCATIVE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026.

La Greffière, Le Juge,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU