TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/55180 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAHSL

N° : 4

Assignation du :

24, 28 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [K] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS – #C1951

DEFENDEURS

Madame [C] [W] [H] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Dalanda BEN AMMAR, avocat au barreau de PARIS – #D0262

Monsieur [I] [R]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Monsieur [Y] [B] est propriétaire d’un studio situé au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 7] et l’a donné à bail d’habitation à Mme [J] [O].

Madame [C] [N] est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage, au-dessus du studio de M [B], qu’elle a donné à bail d’habitation à Monsieur [I] [R].

Un dégât des eaux étant survenu dans le studio loué à Mme [O], cette dernière a donné congé du logement par courrier recommandé du 6 décembre 2023, précisant qu’il ne pouvait être mis un terme aux infiltrations persistantes provenant du 1er étage, dans la mesure où le locataire ne laissait pas accès aux locaux.

Exposant que l’origine des désordres n’a toujours pas été réparée et qu’il ne peut procéder à la réfection du plafond de son logement et le remettre en location, M [B] a, par exploit délivré les 24 et 28 juillet 2025 fait citer Mme [N] et M [R] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de :

les condamner in solidum à rechercher et réparer les causes des infiltrations dans le logement du 1er étage, sous astreinte de 500€ par jour de retard et par infraction à compter de la signification de l’ordonnance, l’autoriser à rapporter la preuve éventuelle de la non exécution de l’ordonnance par tous moyens de preuve légalement admissibles, tels que témoignage ou constat d’huissier,les condamner in solidum au paiement de la somme de 18 809,52€ au titre du préjudice locatif subi avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025, les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, dont le coût des frais de constat de commissaire de justice.

A l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, qui ont été invitées à rencontrer un médiateur.

A l’audience du 6 janvier 2026, la demande de renvoi formée par Mme [N] a été rejetée et l’affaire a été retenue.

Dans le dernier état de ses prétentions, le requérant sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant du préjudice locatif à la somme de 23 359,52€ au 6 janvier 2026, représentant 25 mois de loyers impayés.

En réponse, Mme [N] indique avoir obtenu le 29 décembre 2023 une décision enjoignant son locataire à laisser une entreprise pénétrer dans les lieux pour effectuer les travaux, décision qu’elle n’a pu exécuter, Monsieur [R] refusant d’ouvrir sa porte ; qu’il s’est maintenu dans les locaux par l’intermédiaire des services sociaux mais a récemment quitté les lieux ce qui va lui permettre de réaliser les travaux de réparation.

Monsieur [R], régulièrement cité, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’injonction à réaliser des travaux

Aux termes de l’article 835, alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

En vertu de l’article 9 I. de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort du rapport définitif établi par l’expert d’assurance de M [B] le 13 mai 2024 que « Le sinistre dégât des eaux d’origine privative serait situé dans l’environnement de la cabine de douche de la chambre n°30 au 1er étage (…) Monsieur [R] refuse l’accès ».

Si aucun élément de ce rapport ne permet d’établir que les installations de plomberie du studio de la défenderesse seraient à l’origine des désordres, il résulte toutefois de l’assignation que Mme [N] a fait délivrer à son locataire pour l’audience du 25 novembre 2024 que la société [Localité 8] Bâtiment a pu se rendre dans les lieux à sa demande « pour constater l’ampleur des travaux à réaliser en urgence les plafonds menaçant de s’effondrer » et a établi un devis n°[Localité 8]/20231409-D le 14 septembre 2023.

Au terme d’une ordonnance du 29 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] a ainsi ordonné à M [R] de permettre l’accès à son appartement pour faire réaliser les travaux de réparation notamment de la plomberie de l’appartement loué à Mme [N] selon devis n°[Localité 8]/20231409-D.

Dès lors, il est établi par les procédures initiées par Mme [N] qu’une société de plomberie a identifié les installations privatives de son appartement comme étant à l’origine des désordres subis par M [B].

L’absence de réparation de ces installations caractérise une violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle cause un préjudice au propriétaire du rez-de-chaussée et est à l’origine d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant au propriétaire des mesures larges, de recherche et de réparation des causes des désordres.

Aucune condamnation ne sera prononcée à l’encontre de M [R] qui a quitté les lieux, selon les indications du conseil de Mme [N] lors de l’audience.

Enfin, compte tenu de l’impossibilité dans laquelle s’est trouvée Mme [N] de faire effectuer les travaux du fait de son locataire, celle-ci ayant introduit plusieurs procédures pour permettre d’accéder aux lieux, la résistance à l’injonction de cette dernière n’apparaît pas évidente, et la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande d’être autorisé à faire constater la non exécution de l’ordonnance

Cette demande n’est nullement étayée au terme de l’acte introductif d’instance ; il n’y a pas lieu à référé.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En vertu des articles 1240 et 1242 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

Il s’ensuit que le propriétaire est responsable des désordres causés par les parties privatives de son bien, tout comme le locataire qui empêche la réalisation des travaux de nature à mettre un terme aux désordres, sa faute étant établie en l’espèce avec l’évidence depuis au moins le 29 décembre 2023, date de l’ordonnance de référé l’enjoignant à donner accès à son appartement.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés in solidum à indemniser le préjudice locatif du requérant, préjudice non sérieusement contestable.

Il est justifié que la locataire du requérant, Mme [O], a donné congé du logement en raison des infiltrations subies dans le logement, par courrier recommandé du 6 décembre 2023 et qu’un état des lieux de sortie a été établi le 19 décembre 2023.

Il est justifié que le bailleur a dédommagé la locataire au titre du dégât des eaux à hauteur de 609,52 euros. Le montant du loyer contractuel était de 910 euros et il n’est pas contesté qu’au jour de l’audience le plafond de l’appartement de M. [B] ne pouvait faire l’objet d’une reprise en l’absence de travaux réparatoires effectués dans le studio de Mme [N].

Toutefois, en l’absence de M [R], la demande au titre du préjudice locatif ne peut être actualisée à l’encontre de ce dernier, en l’absence de signification d’écritures aux fins d’actualisation, dans les conditions de l’article 66 du code de procédure civile.

En conséquence, à l’encontre des défendeurs, ces derniers seront condamnés in solidum par provision au paiement de la somme de 18 809,52 euros au titre du préjudice locatif échu entre le mois de janvier 2024 et le mois de juillet 2025.

Mme [N] sera, quant à elle, seule condamnée à l’actualisation, soit la somme de 4550 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice locatif échu entre le mois d’août et le mois de décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, en ce non compris le coût du constat qui n’est pas un dépens au sens de l’article 696 du code de procédure civile. M. [R] sera condamné à verser au requérant la somme de 2000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du même code. En effet, compte tenu des circonstances, aucune indemnité de procédure ne sera mise à la charge de Mme [N].

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Ordonnons à Madame [C] [N] de faire rechercher l’origine de la ou des fuites impactant le plafond du studio de M [B] dans son logement situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 7] et de faire réparer les causes des infiltrations, dans un délai de quatre mois suivant la signification de la décision ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons in solidum Madame [C] [N] et Monsieur [I] [R] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 18 809,52 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice locatif échu entre le mois de janvier 2024 et le mois de juillet 2025 ;

Condamnons Madame [C] [N] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 4550 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice locatif échu entre le mois d’août et le mois de décembre 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [I] [R] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum Madame [C] [N] et M [I] [R] au paiement des dépens en ce non compris le coût du constat établi par commissaire de justice ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 9] le 04 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN