TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Joanna GRAUZAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e David BENSADON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07518 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUHL

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 27 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. KERIALIS RETRAITE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1117

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07518 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUHL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2015, la société KERIALIS RETRAITE a consenti un bail d’habitation à M. [E] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] .

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4964,45 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [X], le 27 mars 2025.

Par assignation du 15 juillet 2025, la société KERIALIS RETRAITE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à tout le moins faire prononcer la résiliation du contrat, ordonner l’expulsion de M. [E] [X] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6 681,61 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 02 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

—  668,16 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail

— La capitalisation des intérêts

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2025. Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

Après renvoi à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.

La société KERIALIS RETRAITE, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à l’égard de M. [E] [X] à la somme de 5 010,20 euros selon décompte arrêté au 19 février 2026, terme de février 2026 inclus.

Elle a indiqué qu’un accord est intervenu avec le locataire à savoir : octroi de délais de paiement sur 18 mois – 17 mensualités de 280 euros et le solde à la 18ème échéance – suspension des effets de la clause résolutoire – prise en charge des dépens par le locataire et des frais irrépétibles non compris dans les dépens à hauteur de 250 euros – Elle se désiste de sa demande au titre des intérêts à compter du commandement d payer , au titre de la capitalisation des intérêts et au titre de la clause pénale.

M. [E] [X], représenté par son conseil, a confirmé les termes de cet accord.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société KERIALIS RETRAITE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (art 2.11) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 27 mars 2025, pour la somme en principal de 4 964,45 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2025 minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard de l’accord intervenu entre les parties exposé supra, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société KERIALIS RETRAITE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 février 2026, M. [E] [X] restait lui devoir la somme de 5010,20 euros au titre des loyers et charges, terme de février 2026 inclus.

M. [E] [X] ne conteste pas la dette et pour rappel, la bailleresse se désiste de sa demande d’intérêts à compter du commandement de payer et de sa demande de capitalisation des intérêts.

M. [E] [X] sera donc condamné à payer au bailleur, la somme de 5010,20 euros.

Toutefois, eu égard aux délais évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société KERIALIS RETRAITE ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2025 ainsi à la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PREND acte de l’accord intervenu entre les parties et du désistement de la société KERIALIS RETRAITE de ses demandes relatives au point de départ des intérêts, à la capitalisation des intérêts et à la clause pénale ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 septembre 2015 entre la société KERIALIS RETRAITE, d’une part, M. [E] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 27 mai 2025 minuit,

CONDAMNE M. [E] [X] à payer à la société KERIALIS RETRAITE la somme de 5010,20 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 19 février 2026, terme de février 2026 inclus,

AUTORISE M. [E] [X] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 280 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés à M. [E] [X] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 mai 2025 minuit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [X] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [E] [X] sera condamné à verser à la société KERIALIS RETRAITE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [E] [X] à payer à la société KERIALIS RETRAITE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection