AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00288 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLYB

Minute JCP n° 594/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pierre THOMAS, avocat au Barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [J] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Pierre THOMAS par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [J] [F] par LS

RAPPEL DES FAITS

La société d’HLM LOGIEST devenue la société d’HLM VIVEST a donné à bail à Madame [D] [T] et Monsieur [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], par contrat du 2 avril 2019 et pour un loyer mensuel de 335,04 euros outre 100,05 euros de provision sur charges.

Madame [D] [T] a donné congé au bailleur par courrier du 24 avril 2023 de sorte que le bail s’est poursuivi avec Monsieur [J] [F].

Des loyers étant demeurés impayés, la société VIVEST a fait signifier à Monsieur [J] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance le 4 décembre 2023.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [J] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [F], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— la condamnation de Monsieur [J] [F] au paiement, à titre provisionnel, de 2133,66 euros au titre de l’arriéré locatif au 23 avril 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— la condamnation de Monsieur [J] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable aux conditions du bail,

— la condamnation de Monsieur [J] [F] aux dépens lesquels comprendront les frais du commandement de l’huissier à hauteur de 82,67 euros et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 octobre 2025, la société VIVEST était représentée par Maître THOMAS, son conseil ; Monsieur [J] [F] a comparu en personne.

La société VIVEST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire en raison de loyers impayés. Elle précise que le locataire a justifié de l’assurance du bien et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 599,34 euros, du fait de la reprise de réglements. Elle a donné son accord sur les délais de paiement sollicités par Monsieur [F], avec suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [F] a reconnu sa dette et a demandé à être autorisé à la régler en deux fois à compter du 5 novembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle le 5 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société VIVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 avril 2019 contient une clause résolutoire (article 9.2 CLAUSES RESOLUTOIRES) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 décembre 2023, pour la somme en principal de 908,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 5 février 2024 du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société VIVEST produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [F] restait devoir la somme de 599,34 € à la date du 14 octobre 2025.

Monsieur [J] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné à verser à la société VIVEST la somme de 599,34 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 14 octobre 2025 (loyer du mois de septembre compris), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [J] [F] n’a pas indiqué à l’audience bénéficier d’une procédure de surendettement et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement proposant de verser son arriéré locatif en deux mensualités à compter du 5 novembre 2025, en sus du loyer et des charges courants.

La bailleresse a donné son accord à l’audience.

Compte tenu de cet accord, Monsieur [J] [F] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en un versement de 300 euros au plus tard le 10 novembre 2025, et un versement soldant la dette au plus tard le 10 décembre 2025.

Conformément à la demande formée à l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion de Monsieur [J] [F] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, révisable aux conditions du bail.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 82,67 euros, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société VIVEST et de l’équité, Monsieur [J] [F] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la société VIVESTrecevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 5 février 2024 du bail conclu le 2 avril 2019 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à verser à la société VIVEST à titre provisionnel la somme de 599,34 € (décompte arrêté au 14 octobre 2025, incluant un dernier appel de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [J] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 300 € et une deuxième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que la première mensualité aura dû intervenir avant le 10 novembre 2025 et la seconde avant le 10 décembre 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société VIVEST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [J] [F] soit condamné à verser à la société VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle révisable selon les conditions du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de 82,67 euros, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à verser à la société VIVEST une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 18 décembre 2025, la minute étant signée par Madame GUETAZ, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,