TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/15349 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GVY

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDEURS

Madame [Y] [O] [U] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [Z] [F] [I] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2420

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.S. [1] [C] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

Décision du 13 Mai 2026

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/15349 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GVY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

PROCÉDURE SANS AUDIENCE

Les parties ayant ont donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le juge de la mise en état a fixé au 25 mars 2026 le dépôt des dossiers au greffe de la chambre.

Madame Valérie MESSAS a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 29 mai 2015 dressé par Me [H], notaire associé de la SCP [B] [H] et [M] [T], M. [Z] [N] et Mme [Y] [U] épouse [N] (ci-après " les époux [N] ") ont acquis, auprès des époux [L], un bien immobilier sis [Adresse 3] à Colombes (92).

L’acte de vente mentionnait qu’un permis de construire avait été délivré le 27 décembre 2011 par la mairie de [Localité 4], que la déclaration d’achèvement de travaux avait été déposée le 8 janvier 2014 et que la conformité aux prescriptions du permis de construire avait été délivrée le 16 mai 2014 (copies annexées à l’acte du permis de construire et de sa conformité).

L’acte indiquait également au paragraphe suivant intitulé « ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGES » que :

«  Le VENDEUR déclare qu’il a été souscrit par le Maître de l’ouvrage pour la construction du BIEN une assurance de dommages conformément à l’article L. 242-1 du code des assurances garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité le paiement des travaux de réparation des dommages dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792 du code civil (…)

Cette police d’assurance a été souscrite sous le numéro 8632000/003 13991/000 en date du 8 décembre 2012 auprès de [2], [Adresse 4] l’attestation d’assurance est annexée.

Le VENDEUR a remis le contrat d’assurance et la justification du paiement des primes à l’ACQUEREUR. (…)

La notification du changement de bénéficiaire de l’assurance sera effectuée à la compagnie par les soins du notaire.

L’ACQUEREUR reconnaît avoir pris connaissance des dispositions de cette police ".

Par courriel du 27 septembre 2023, Mme [N] a expliqué au notaire qu’elle recherchait les documents relatifs à l’assurance dommages-ouvrages.

Par courrier du 16 octobre 2023, les époux [N] ont mis en demeure la société [3] venant aux droits de la SCP [B] [H] [4] de leur transmettre l’attestation de ladite assurance ainsi que le changement de bénéficiaire du contrat sous dix jours, et à défaut, de leur proposer une indemnisation à hauteur du préjudice subi du fait de l’absence de cette attestation dans l’acte de vente.

Par courrier recommandé du 21 octobre 2023, les époux [N] ont sollicité auprès de la société [5], venant aux droits de [2], la prise en charge des sommes engagées pour la réparation des dommages relevés (cintrage de la charpente et infiltrations au niveau du toit, du mur et par le sol).

Le 11 janvier 2024, la société [5] leur a indiqué organiser une expertise « sous les plus expresses réserves de garantie et de responsabilité ».

Le 12 janvier 2024, la société [6], assureur de protection juridique de Mme [N], a mis en demeure l’office notarial [3] de lui transmettre l’attestation d’assurance dommages-ouvrages du constructeur, ou à défaut de lui rembourser les frais de réparation de sa toiture s’élevant à la somme de 27.044,3 euros.

Le 26 mars 2024, la chambre des notaires de [Localité 1] a répondu à la réclamation de M. et Mme [N] en leur indiquant que le notaire s’était mis en relation avec le vendeur pour récupérer l’attestation d’assurance dommages-ouvrages et qu’il leur appartenait d’activer l’assurance décennale du constructeur auprès de la société [2].

Par courriel du 2 avril 2024 adressé aux époux [N], la société [5] a conclu, à la lecture du rapport d’expertise, que les désordres constatés par le technicien n’étaient pas garantis par le contrat souscrit par la société de construction qui couvrait exclusivement la réalisation des travaux de maçonnerie, revêtements durs, plomberie et électricité et non des travaux de couverture, ce qui correspondait aux dommages constatés.

Par courriel du 17 avril 2024, les époux [N] ont informé la chambre des notaires de [Localité 1] du refus de prise en charge de la société [5] et du caractère préjudiciable de l’absence d’attestation d’assurance dommages-ouvrages annexée à l’acte de vente.

Par courrier en réponse du 18 avril 2024, la chambre des notaires leur a indiqué que leur préjudice ne paraissait pas lié à un manquement du notaire mais au fait que l’entrepreneur n’avait pas garanti les travaux de toiture et que la possibilité de faire appel à l’assurance dommages-ouvrages n’aurait pas changé cet état de fait, cette assurance ayant pour objet d’intervenir en préfinancement des dommages couverts par l’assurance décennale.

Procédure

C’est dans ce contexte que, par acte du 10 décembre 2024, les époux [N] ont assigné la société [3] en responsabilité.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 29 janvier 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 13 octobre 2025, les époux [N] demandent au tribunal de :

— condamner la société [7] à leur payer les dommages et intérêts suivants :

* 26.581,049 en réparation de leur préjudice financier,

* 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

* 1.966,20 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— d’assortir les présentes condamnations du taux d’intérêt légal à compter de la réception de la mise en demeure du 12 janvier 2024 sur la somme de 26.581,049 euros et à compter de la date de la réception de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la société [7] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

— constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ils exposent que le notaire a manqué à ses obligations en ce que l’assurance annexée à l’acte de vente était une assurance décennale et non l’assurance dommages-ouvrages qui ne leur a pas été remise alors qu’il était tenu à la vérification de l’existence de cette assurance en vertu de son obligation d’information et de conseil et que, s’il avait procédé au changement de bénéficiaire, il s’en serait aperçu.

Ils soutiennent que le préjudice né du manquement à une obligation d’information et de conseil est une perte de chance et que s’ils avaient été informés de l’absence d’assurance dommages-ouvrages, ils auraient pu renoncer à cet achat ou le négocier à la baisse.

Ils ajoutent que leur préjudice est établi par le refus de prise en charge de l’assureur décennal, que les dommages constatés affectaient la solidité de l’ouvrage et le rendaient impropre à sa destination, que l’assurance dommages-ouvrages les aurait prémunis du risque d’absence de prise en charge et que la souscription d’une telle assurance aurait permis de relever que les travaux de couverture n’étaient pas garantis.

Ils font encore valoir qu’ils justifient des désordres affectant la toiture et de leur nature décennale.

S’agissant du lien de causalité, ils soutiennent que les désordres n’ont pas été pris en charge du fait de l’absence de souscription des vendeurs alors qu’il relevait de la responsabilité du notaire de vérifier la présence de cette assurance.

Ils sollicitent la réparation intégrale de leur préjudice financier et moral ainsi qu’un préjudice de jouissance correspondant à la mensualité de leur crédit immobilier, ceux-ci ayant été contraints de vivre sous bâches puis de quitter leur maison et louer un appartement pendant les travaux qui ont duré un mois.

Par conclusions notifiées le 27 octobre 2025, la société [3] demande au tribunal de débouter les époux [N] de toutes leurs demandes, de les condamner à une indemnité de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Toutain de Hauteclocque.

Elle expose à titre liminaire que les demandeurs ne fournissent aucun élément relatif aux dommages constatés en septembre 2023 de telle sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier si ces dommages relèvent effectivement de la dommage-ouvrage.

Elle fait encore valoir que la société [5] a dénié sa garantie sans raison valable au regard des activités principales garanties, qu’au demeurant, le notaire ne saurait être responsable des conditions du contrat d’assurance souscrit par l’entrepreneur et qu’il n’est pas un professionnel de la construction capable de préjuger de la couverture d’un contrat par rapport aux travaux entrepris.

Elle soutient encore que les époux [N] n’établissent pas le lien de causalité dès lors qu’ils ne justifient pas que c’est uniquement l’absence de dommages-ouvrages qui est à l’origine de leur préjudice.

Elle conteste le principe et le quantum du préjudice financier sollicité, rappelle qu’à tout le moins, les demandeurs ne peuvent prétendre qu’à une perte de chance qui n’est pas établie, pas plus d’ailleurs que le préjudice moral et de jouissance sollicité.

Il est renvoyé aux conclusions pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties ont accepté que la procédure se déroule sans audience.

MOTIVATION

Sur la responsabilité du notaire

1. Sur la faute

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

Le notaire doit ainsi veiller à la pleine efficacité de l’acte qu’il reçoit, informer et éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur l’étendue de leur engagement, la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours au regard du but poursuivi par les parties et en procédant à toutes les vérifications nécessaires.

En l’espèce, il est constant que l’acte authentique de vente du 29 mai 2015 dressé par l’office [3] mentionnait l’existence d’une assurance dommages-ouvrage avec attestation annexée à l’acte à la suite de travaux d’extension réalisés par les vendeurs avant la vente.

Or, il est désormais établi que ladite attestation ne correspondait pas à une garantie dommages-ouvrages mais à une garantie décennale contractée par l’entrepreneur et que le vendeur, qui avait déclaré que le maître de l’ouvrage avait souscrit une assurance dommages-ouvrage, avait donc fait des déclarations erronées.

En ne vérifiant pas ces éléments alors qu’elle était en possession de ladite police d’assurance, qu’elle l’a décrite dans l’acte en précisant son numéro de police, la date du contrat, le nom de la compagnie d’assurance et son adresse, qu’elle a annexée l’attestation d’assurance à l’acte, la société [3] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

2. Sur les préjudices et lien de causalité

La responsabilité du professionnel du droit est une responsabilité de droit commun qui suppose la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre l’une et l’autre. Il en résulte, notamment, que le préjudice invoqué doit être certain, qu’il s’agisse du préjudice entier ou d’une perte de chance.

Seule constitue une perte de chance la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et il appartient à la partie qui l’invoque d’apporter la preuve que la perte de chance est réelle et sérieuse. La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, les époux [N] exposent que, du fait du manquement de leur notaire à son obligation d’information et de conseil, ils ont subi un préjudice né de la perte de chance de ne pas avoir renoncé à conclure l’acte de vente litigieux ou, pour le moins, d’avoir été privé de la possibilité de renégocier à leur avantage les termes de cette acquisition.

Force est de constater qu’ils ne justifient d’aucun élément pour établir et évaluer ce préjudice.

Ils justifient, en revanche, de frais engagés pour la réparation des dommages de toiture et d’infiltration et sollicitent une indemnisation de ce chef ainsi que du chef d’un préjudice de jouissance.

Or, ces dommages sont manifestement en lien exclusif avec l’absence de garantie souscrite par le maître de l’ouvrage et/ou l’entrepreneur au moment de la réalisation des travaux antérieurs à l’acte de vente.

La faute du notaire est sans lien avec ces dommages.

Les époux [N] seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre des préjudices financier et de jouissance.

Ils sollicitent également la réparation d’un préjudice moral. Il convient en effet de considérer que le manquement de la société [3] a entraîné une perte de confiance légitime ainsi que divers tracas et angoisses.

Ce préjudice sera justement indemnisé par l’allocation aux époux [N], ensemble, de la somme de 3.000 euros, majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société [3], partie perdante, est condamnée aux dépens, sans qu’il ne soit nécessaire d’inclure le coût de l’assignation, les dépens étant compris comme ceux énumérés à l’article 695 du code de procédure civile. La défenderesse est également condamnée au paiement d’une indemnité totale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du même code. Elle sera déboutée de ses propres demandes de ces chefs.

L’exécution provisoire de ce jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et le tribunal n’est saisi d’aucune prétention visant à écarter l’exécution provisoire de sorte que la demande des demandeurs liée à ce chef de demande est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SELAS [3] à payer à M. [Z] [N] et à Mme [Y] [U] épouse [N], ensemble, la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral, majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SELAS [3] aux dépens ;

CONDAMNE la SELAS [3] à payer à M. [Z] [N] et à Mme [Y] [U] épouse [N], ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON