Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 4 septembre 2025, n° 21/06760

TJ Draguignan 4 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de titre de propriété
Le tribunal a constaté que la SCI Les Gorges ne dispose d'aucun titre et d'aucun droit de passage sur la parcelle en question.
Rejeté
Obstruction à l'accès au garage
Le tribunal a jugé que la SCI ne prouvait pas son droit d'accès à l'impasse, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Préjudice subi en raison de l'impossibilité de garer un véhicule
Le tribunal a estimé que la SCI ne justifiait pas de l'usage du garage pour y garer un véhicule, rendant la demande infondée.
Rejeté
Responsabilité des dépens
Le tribunal a débouté la SCI de sa demande de remboursement des frais d'expertise, considérant qu'elle était la partie perdante.
Rejeté
Frais irrépétibles
Le tribunal a jugé que la demande n'était pas fondée et a condamné la SCI à payer des frais à Mme [L] [F].
Accepté
Partie perdante
Le tribunal a condamné la SCI Les Gorges aux dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 3 construction, 4 sept. 2025, n° 21/06760
Numéro(s) :	21/06760
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jenny CARLHIANPatrick GIOVANNANGELI
Cabinet(s) :	AARPI GIOVANNANGELI COLAS
Parties :	S.C.I. LES GORGES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIREDE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 04 Septembre 2025

Dossier N° RG 21/06760 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JHB4

Minute n° : 2025/240

AFFAIRE :

S.C.I. LES GORGES C/ [L] [F]

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jenny CARLHIAN

M^e Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES GORGES

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte du 13 avril 2004, Mme [L] [F] a acheté dans une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 13], cadastrée section AI numéro [Cadastre 7], les lots 1 et 6 comprenant respectivement une cave ayant l’accès dans l’impasse et sans aucun accès par le rez-de-chaussée de l’immeuble, à droite en montant, une grande pièce, à gauche en montant un petit appartement de deux pièces, juste en face de l’escalier un petit réduit et au-dessus un grenier.

Le 23 novembre 2006, la SCI Xaevana a cédé à Mme [L] [F] les lots 2 et 3 du même immeuble sis à [Localité 13] comprenant une cave ayant accès par le rez-de-chaussée donnant sur le [Adresse 10] et un garage situé au rez-de-chaussée, à gauche en entrant dans l’immeuble, deux pièces au fond d’une superficie de 34,49 m² et un réduit permettant l’accès au lot 2 et aux deux pièces du fond. Le lot trois constitue l’entier rez-de-chaussée et les quotes parts indéterminées dans les parties communes.

La SCI Les Gorges a acquis le 6 février 2015, une maison de village à usage d’habitation élevée de quatre étages sur sous-sol comprenant au sous-sol un garage, une cuve et une cave, au rez-de-chaussée, un garage, une salle d’eau avec WC, une cuisine indépendante, un dégagement, une chambre et une terrasse couverte, au premier étage, une salle à manger avec alcôve, des dégagements, un débarras et une chambre, au troisième étage, deux chambres et au quatrième un grenier. Ce bien est cadastré AI [Cadastre 6] [Adresse 10] à [Localité 13].

Reprochant à Mme [F] d’entreposer divers objets dans l’impasse et d’empêcher l’accès en voiture à son garage situé en sous-sol, la SCI Les Gorges a fait établir un rapport par M. [P] [G], géomètre expert, le 17 novembre 2017. Elle a ensuite adressé, en vain, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 janvier 2018, une mise en demeure à Mme [F], afin que celle-ci dégage la voie d’accès.

Le 29 novembre 2018, la SCI Les Gorges a saisi le juge des référés afin d’obtenir une expertise judiciaire. Mme [F] ne s’est pas opposée à cette mesure mais a sollicité que la mission proposée soit étendue à d’autres points en raison notamment de travaux réalisés par la SCI Les Gorges.

Par ordonnance du 20 février 2019, le juge a débouté Mme [F] de ses demandes et a désigné M. [N] [E] en qualité d’expert judiciaire.

Mme [F] a interjeté appel de l’ordonnance et par arrêt du 5 novembre 2020, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a confirmé ladite décision en toutes ses dispositions.

Le rapport d’expertise judiciaire a été rendu le 1er mars 2021.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2021, la SCI Les Gorges a fait assigner Mme [L] [F] devant le tribunal judiciaire de Draguignan, au visa de l’article 544 du code civil afin de voir :

Dire et juger que Mme [L] [F] ne dispose d’aucun titre de quelque nature que ce soit, lui permettant d’utiliser à des fins privatives l’espace situé [Adresse 11] aux droits de la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 7].

En conséquence,

Condamner Mme [L] [F] à une astreinte d’un montant de 1.000 € pour toute infraction constatée dans l’éventualité où de nouveaux ouvrages ou nouvelles plantations venaient à être placés sur la partie de l'[Adresse 11] au droit de la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 7].

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner Mme [L] [F] à payer à la SCI Les Gorges, une indemnité d’un montant de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Mme [L] [F] aux entiers dépens y compris ceux afférents aux opérations d’expertise de M. [N] [E].

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 janvier 2022 et le 15 mars 2023, Mme [L] [F] a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’irrecevabilité pour défaut du droit d’agir outre des demandes au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 22 mai 2023, le juge de la mise en état a déclaré la SCI Les Gorges recevable en son action, a condamné Mme [F] à payer à cette Sci la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a dit que les dépens suivraient le cours de l’instance principale.

Une ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 18 novembre 2024 avec fixation de l’audience de plaidoiries au 5 juin 2025. Le dossier a été mis en délibéré au 4 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) le 15 mars 2024, la Sci Les Gorges demande au tribunal, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, de :

En conséquence,

Condamner Mme [L] [F] sous astreinte de 200 € par jour de retard dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, à enlever tous objets mobiliers et toutes plantations se situant sur l'[Adresse 11] aux droits de la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 7], empêchant le passage de véhicules jusqu’au garage situé au sous-sol de l’immeuble cadastré section AI n°[Cadastre 6]

Condamner Mme [L] [F] à une astreinte d’un montant de 1.000 € pour toute infraction constatée dans l’éventualité où de nouveaux ouvrages ou nouvelles plantations viendraient à être placés sur la partie de l'[Adresse 11] au droit de la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 7] de nature à empêcher tout passage de véhicules,

Condamner Mme [L] [F] à payer à la SCI Les Gorges une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi du fait de l’impossibilité de pouvoir garer un véhicule dans le garage situé au sous-sol de l’immeuble cadastré section AI n°[Cadastre 6]

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner Mme [L] [F] à payer à la Sci Les Gorges, une indemnité d’un montant de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Mme [L] [F] aux entiers dépens y compris ceux afférents aux opérations d’expertise de M. [N] [E].

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2024, Mme [L] [F], au visa des articles 544 et suivants, 1875 et suivants du code civil, demande au tribunal de :

Déclarer Mme [L] [F] recevable et bien fondée en ses demandes,

Débouter la SCI Les Gorges de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Mme [L] [F],

Condamner la SCI Les Gorges à payer à Mme [L] [F] la somme de 5000 € en réparation du préjudice moral subi,

Condamner la SCI Les Gorges à payer à Mme [L] [F] la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Jenny Carlhian, avocat aux offres de droit,

Ecarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Il sera rappelé à titre liminaire que le juge de la mise en état seul compétent pour statuer sur la qualité à agir de la SCI Les Gorges a déclaré celle-ci recevable et il n’appartient pas au juge du fond de revenir sur cette décision.

De plus, en application de l’article 488 alinéa 1er l’ordonnance de référé et l’arrêt qui l’a confirme n’ont pas l’autorité de la chose jugée au principal.

. Sur la cour :

Moyens des parties :

La SCI Les Gorges rattachée à l’immeuble édifié sur la parcelle AI n° [Cadastre 7] au vu de plans cadastraux anciens, les indications cadastrales ne sont pas fiables et ne peuvent constituer un élément susceptible de justifier de la propriété d’un immeuble.

Elle souligne que les titres des parties et de leurs auteurs ne mentionnent pas la propriété de cette impasse et ne font état d’aucune servitude de passage.

Elle considère que l’expert a pris partie en faveur de Mme [F] en considérant que le garage de la SCI ne présentait pas les dimensions permettant l’accès à un véhicule, alors qu’elle a pu démontrer que celui-ci avait été utilisé à cet effet, qu’il a été construit à une époque où il n’existait pas de normes et où les engins étaient plus petits qu’actuellement.

Elle fait valoir que Mme [F] est occupante sans droit ni titre de l’impasse qui, si elle n’est pas privée ne peut être que publique.

Mme [F] indique que la SCI Les Gorges ne démontre pas qu’elle soit propriétaire ou qu’elle dispose d’une servitude de passage sur l'[Adresse 11], qu’elle n’a aucun titre en ce sens, de sorte qu’elle ne dispose d’aucun droit à intenter une action à son encontre.

Elle considère que comme l’a indiqué la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt devenu définitif, la cour litigieuse appartient à la parcelle AI n° [Cadastre 7] dans la mesure où elle est incluse dans le tracé de son emprise.

Elle ajoute que le juge de la mise en état a reconnu que cette cour pouvait être qualifiée de partie commune de la copropriété de l’immeuble cadastré AI n° [Cadastre 7].

Elle reconnait que si elle n’est pas propriétaire de cette cour, celle-ci appartient à la copropriété de l’immeuble qui est désormais pourvu d’un syndic et qui seule serait en droit de lui demander de retirer les objets entreposés dans cette partie.

Elle fait valoir que la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a rappelé que la servitude de passage discontinue par nature ne peut s’acquérir que par titre et qu’elle ne peut s’imposer que du fait d’un état d’enclave.

Elle conteste les attestations produites par la demanderesse à propos de l’utilisation du garage pour remiser un véhicule et souligne que comme l’a constaté l’expert les dimensions de la remise sont insuffisantes pour garer une voiture.

Elle ajoute que si la cour appartenait au domaine public, seule la commune pourrait exiger qu’elle cesse son occupation.

Réponse du tribunal :

Les photographies et les plans cadastraux versés aux débats permettent de distinguer l'[Adresse 11], qui longe les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 8], de la cour objet du litige qui ne concerne que les parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6] et à laquelle on accède par l'[Adresse 11].

Les parcelles AI [Cadastre 6] et AI [Cadastre 7] sont toutes les deux en copropriété mais les états descriptifs de division ne placent pas l’impasse dans un lot privatif.

L’expert judiciaire qui a interrogé le service de la publicité foncière pour obtenir les actes de propriété les plus anciens sur les parcelles en cause précise qu’aucun des titres ne mentionne de servitude de passage. Aucun auteur commun n’a été retrouvé pour les deux propriétés objet du litige et elles n’ont été regroupées dans la même parcelle que lors de l’établissement du cadastre napoléonien sous le numéro A [Cadastre 9].

M. [E] a examiné le titre de propriété de la SCI Les Gorges du 6 février 2015, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété [Adresse 2], du 8 août 2017, les titres de propriété de Mme [L] [F] du 13 avril 2004 et du 23 novembre 2006, l’état descriptif de division du 21 décembre 1987, un acte de donation [O] du 21 décembre 1987, l’acte de vente [N]/ [M] des 24 juin et 2 juillet 1971 dont fait état M. [P], géomètre expert dans les rapports communiqués par la SCI Les Gorges. M. [P] se réfère aussi à un acte du 7 août 1968 « indiquant une contenance de 77 m² partie de la parcelle AI [Cadastre 9] propriété à l’époque de M. [O] et d’une origine plus ancienne suivant acte du 29 octobre 1928 » tout en précisant qu’aucune terrasse ou impasse privative n’était visée dans l’acte. Toutefois les actes de 1968 et 1928 qui attribueraient à la parcelle AI [Cadastre 7] une surface de 77 m² ne sont pas produits, le géomètre expert précise qu’il n’a pu les obtenir faute de temps et il n’y pas donc pas lieu de retenir la surface qu’il mentionne.

Comme l’ont constaté M. [P], M. [E] et les parties, aucun des actes de propriété ne fait état de l’impasse litigieuse ni d’une servitude de passage en faveur de la parcelle AI [Cadastre 6] ou AI [Cadastre 7].

Cependant Mme [L] [F] est propriétaire d’une cave qui, aux termes de l’acte notarié du 13 avril 2004, n’a aucun accès par le rez-de-chaussée de l’immeuble. L’accès se faisant uniquement par l'[Adresse 11].

Pour la Sci Les Gorges, l’acte notarié du 6 février 2015 fait état d’un garage en sous-sol et l’état descriptif de division du 8 août 2017 d’un garage au rez-de-chaussée représenté sur le croquis au sous-sol.

M. [V] [M], qui est un vendeur du bien immobilier à la SCI Les Gorges, atteste dans un courrier adressé à l’agence Ferran à [Localité 13], avoir utilisé l'[Adresse 11], situé à l’arrière de la maison et donnant accès à la remise/garage depuis l’année 1968 bien après ses parents et grands-parents donc depuis de très nombreuses années avant cette date sans que cette utilisation ne pose aucun problème à qui que ce soit.

Mme [A] [W] précise qu’elle travaille pour l’agence qui a négocié le bien et qu’il existait un garage en date du 6 octobre 2011 avec ces portes ouvrant sur le passage parcelle [Cadastre 7].

M. [Y] [H], maire de [Localité 13] de 1975 à 2008 atteste que le garage situé à l’arrière du [Adresse 2] avec passage par l’impasse a toujours abrité la voiture de M. et Mme [M], sans aucune précision quant à la date.

Toutefois pour la période qui commence en 2003 les nombreuses attestations produites par Mme [F] remettent en question un possible accès au garage par un véhicule automobile puisque les témoins indiquent que la défenderesse travaille depuis cette date dans la cour attenante à sa cave pour poncer et faire sécher ses poteries. Au vu de la largeur du passage entre les façades soit 2,73 mètres et 2,46 en tenant compte des descentes d’eaux pluviales, il est impossible de reculer avec une voiture en marche arrière en présence des objets déposés par Mme [F] pour son activité professionnelle. Il sera également précisé que seul M. [H] fait état de la présence d’une voiture dans le garage de la SCI Les Gorges, le passage pour accéder au garage à pied ou avec un deux roues n’étant pas rendu impossible par les poteries entreposées.

De plus, l’extrait du permis de construire de 1973 permet de constater que la partie Ouest de la maison de la SCI Les Gorges était partiellement bâtie d’une remise dont les dimensions étaient insuffisantes pour garer une voiture. La partie restante était une cour et l’accès à l’arrière du bâtiment pouvait se faire par un escalier intérieur toujours existant dont l’utilisation est devenue impossible depuis qu’un plancher en bois l’a occulté, sans doute lors des travaux de transformation décrit dans le permis de construire de 2015 mais sans certitude eu égard à l’absence de communication de ce document par la SCI Les Gorges.

L’expert judiciaire a également examiné les plans cadastraux. Le plan cadastral napoléonien (1808-1848) inclue les parcelles AI [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] dans la parcelle A [Cadastre 9], le plan cadastral lors du remaniement de 1973 permet de constater que la cour à l’Ouest de la propriété de la Sci Les Gorges AI [Cadastre 6] est partiellement bâtie, la cour à l’Ouest de la copropriété sur la balle AI [Cadastre 7] est non bâtie et le plan cadastral actuel montre que la parcelle de la Sci les Gorges est entièrement bâtie, une construction ayant été édifiée sur sa cour et que la parcelle AI [Cadastre 6] est inchangée avec une cour.

La photographie arienne d’archive du mars 1998 montre à l’Ouest de la parcelle AI [Cadastre 6] un bâtiment d’une profondeur d’environ moitié de la cour revêtue d’un toit de tuiles et un auvent de couleur grise. M. [E] a pu déterminer la surface apparente des parcelles actuelle, soit 88 m² pour la AI [Cadastre 6] et 96 m² pour la AI [Cadastre 7]. La première dispose alors d’une superficie apparente supérieure de 3 m² et la seconde de 8 m², ce qui ne peut expliquer la présence ou l’absence de la cour qui mesure 15 m².

Aussi, il n’est pas établi que la partie du bâtiment dénommé garage par la SCI Les Gorges ait été utilisée pour y garer un véhicule, la seule attestation rédigée par M. [H] mentionnant cet usage étant contredite par d’autres éléments comme indiqué précédemment. La société demanderesse ne fonde pas ses prétentions sur l’état d’enclave et l’accès à la remise/garage par un escalier intérieur a été supprimé par le propriétaire du bâtiment édifié sur la parcelle AI [Cadastre 6].

Tous les éléments recueillis par l’expert judiciaire et notamment les plans cadastraux depuis 1973 permettent de constater que la cour située derrière le bâtiment de la parcelle AI [Cadastre 7] a toujours été dans sa propriété et que n’étant pas dans la partie privative de Mme [F] il ne peut s’agir que d’une partie commune de la copropriété permettant notamment l’accès à la cave, lot privatif de la défenderesse.

La SCI Les Gorges qui ne dispose d’aucun titre et d’aucun droit de passage sur la parcelle AI [Cadastre 7] sera alors déboutée de toutes ses demandes dirigées contre Mme [L] [F].

2. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Mme [L] [F] expose qu’elle ne peut plus exercer sereinement son activité de poterie depuis plusieurs années ce qui engendre pour elle du stress.

Elle ne justifie toutefois aucunement du préjudice qu’elle invoque et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

La SCI Les Gorges, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui seront distraits au profit de M^e Jenny Carlhian en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparait inéquitable de laisser l’intégralité des frais irrépétibles à la charge de Mme [L] [F], de sorte que la SCI Les Gorges sera condamnée à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code, eu égard notamment à l’astreinte qui assortie certaines des condamnations.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI Les Gorges de toutes ses demandes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme [L] [F] ;

CONDAMNE la SCI Les Gorges aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

AUTORISE M^e Jenny Carlhian à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Les Gorges à payer à Mme [L] [F] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ

La greffière, La présidente,