TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [W] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian CANDAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03951 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQSS

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 18 mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS KAIROS GESTION CONSEIL, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDERESSE

Madame [C] [W] divorcée [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03951 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQSS

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [W] divorcée [E] est propriétaire du lot n° 1 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. KAIROS GESTION CONSEIL, a assigné Mme [C] [W] divorcée [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-2.168,08 € au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 9 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

-396 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

-2.500 € au titre des dommages-intérêts,

-2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par M^e Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 28 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office pour qu’une nouvelle assignation soit délivrée à Mme [C] [W] divorcée [E] à sa bonne adresse.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025, Mme [C] [W] divorcée [E] a de nouveau été assignée à sa bonne adresse.

À l’audience du 13 mars 2026, les deux affaires ont été jointes.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Mme [C] [W] divorcée [E], citée à étude par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— l’acte de vente par voie notariée par Mme [H] à Mme [W] en date du 5 janvier 1990,

— un extrait de compte arrêté au 9 juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 2.168,08 € hors frais,

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2022, 5 juillet 2023 et 13 juin 2024,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des 28 juin 2022 et 13 juin 2024,

— une mise en demeure de payer la somme de 2.604,47 € datée du 19 novembre 2024 et réceptionnée le 21 novembre 2024 (AR signé).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2 168,08 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Mme [C] [W] divorcée [E] sera donc condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de réception de la mise en demeure.

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 396 € comprenant des frais de mise en demeure et de relance et des frais de transmission du dossier au contentieux.

S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, seules les mises en demeure des 29 octobre 2024 et 19 novembre 2024 sont versées aux débats et, parmi ces deux mises en demeure, la preuve de l’envoi de celle du 29 octobre 2024 n’est pas rapportée (absence d’avis réception). Seul le coût de la mise en demeure du 19 novembre 2024 sera donc retenu à hauteur de 50 €.

S’agissant des frais de transmission du dossier au contentieux (180 €), il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ils seront écartés.

Par conséquent, Mme [C] [W] divorcée [E] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 50 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de réception de la mise en demeure.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts.

IV) Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera accordée conformément aux dispositions susvisées.

V) Sur les demandes accessoires

Mme [C] [W] divorcée [E], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le demandeur sera débouté de sa demande d’application de l’article 699 du code de procédure civile, celui-ci ne trouvant application que dans les matières où le ministère d’avocat est obligatoire, ce qui n’est pas le cas de la procédure devant le tribunal judiciaire statuant dans des litiges d’une valeur ne dépassant pas 10.000 €.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

RAPPELLE que le dossier n° RG 25/06769 a été joint au dossier RG n° 25/03951,

CONDAMNE Mme [C] [W] divorcée [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.S. KAIROS GESTION CONSEIL :

— la somme de 2 168,08 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024,

— la somme de 50 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.S. KAIROS GESTION CONSEIL, de sa demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 16 décembre 2025,

CONDAMNE Mme [C] [W] divorcée [E] aux dépens,

CONDAMNE Mme [C] [W] divorcée [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.S. KAIROS GESTION CONSEIL, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge