TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/07685

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6ZM

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Alain JAUNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0304

DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, SAS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07685 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6ZM

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, M. [U] [Z] est propriétaire des lots suivants :

— lot n° 154, constitué d’un appartement situé au sixième étage,

— lots n° 118, constitué d’un appartement situé au deuxième étage,

— lots n° 107 et 108, correspondant à des caves.

La résolution n° 16 de l’assemblée générale du 8 juillet 2020 a autorisé la S.C.I. [I], copropriétaire, à installer « une climatisation en toiture », sous certaines conditions.

M. [R] [N], architecte mandaté par le syndic pour contrôler l’exécution desdits travaux, a constaté, le 17 décembre 2020, « l’implantation de deux machines positionnées sur les souches de cheminées », l’une « au-dessus de la chambre de service n° 1 », l’autre « au-dessus de la chambre de service n° 17 ». Il a exposé que « par rapport à la décision de l’assemblée générale du 8 juillet 2020, deux machines ont été implantées en lieu et place d’une seule qui devait être positionnée au-dessus de la chambre de service n° 1. Au-dessus de cette chambre, la machine est donc de plus petite dimension que celle proposée lors de l’assemblée générale. Les connections se font par les conduits de cheminée liés, je pense, à l’appartement (non vérifié). Concernant l’émission acoustique du matériel, aucun dossier ne m’a été remis ».

Lors de l’assemblée générale du 24 mars 2022, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 13, inscrite à l’ordre du jour à la demande M. [Z], et qui visait, pris « connaissance du rapport du 17 décembre 2020 de M. [N] constatant l’installation des deux climatiseurs au lieu d’un comme autorisé par l’assemblée générale », à donner mandat au syndic pour engager une action en justice à l’encontre des associés de la S.C.I. [I] pour obtenir la « dépose de l’installation de climatisation se trouvant en toiture, non autorisée », la « remise en état de la toiture » et « l’indemnisation de l’ensemble des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires ».

Lors de l’assemblée générale du 20 mars 2023, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 14 ainsi libellée : « Quatorzième résolution : à la demande de la S.C.I. [I] : ratification de l’installation d’un système de climatisation

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, autorise la S.C.I. [I], copropriétaire, à ratifier l’installation d’un système de climatisation – selon projet joint à la convocation de la présente assemblée.

L’assemblée générale indique que cette autorisation est donnée sous réserve que :

— le demandeur se conforme à l’ensemble des normes législatives, réglementaires et aux règles de l’art,

— le demandeur obtienne les autorisations administratives nécessaires.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et les modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment. Le syndic pourra à tout moment faire appel à l’architecte de la copropriété, qui pourra lui-même faire appel s’il le juge nécessaire à tout expert et ce aux frais exclusifs du demandeur.

M. [Z] annonce que selon lui la résolution est illégale et que si cette dernière est adoptée, il engagera une procédure pour demander l’annulation de la résolution.

Personne ne s’abstient.

Votent contre : 388/1.011 tantièmes. [Adresse 5] [G] [Q] (126), GSV (93), [Localité 4] [Adresse 6] (54), [Z] [U] (115).

Votent pour : 623/1.011 tantièmes.

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

La S.C.I. [I] s’engage à faire intervenir l’installateur de climatisation afin de soumettre avant le 15 avril 2023 une solution acceptée par tous les copropriétaires pour un remplacement du bloc de climatisation ».

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 juin 2023, M. [U] [Z] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 20 mars 2023.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, M. [U] [Z] demande au tribunal de :

Juger recevable et bien fondée, les présentes conclusions en réponse et récapitulatives,

Décision du 30 Avril 2026

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Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses moyens de défense,

Constater que la prétendue régularisation n’est, de facto, qu’une autorisation d’exécution de travaux non conforme à la destination de l’immeuble,

Vu les articles 25-b, et 30 de la loi du 10 Juillet 1965, vu le décret du 17 mars 1967.

Prononcer l’annulation de la résolution n° 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] du 20 mars 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 7] à [Localité 3] à lui verser une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispenser le demandeur de toute contribution à la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétés aux dépens de l’instance.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, vu la jurisprudence,

Le déclarer recevable et bien fondé en ses écritures, et en conséquence:

Débouter M. [U] [Z] de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

Condamner M. [U] [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 12 février 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 février 2026, a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de M. [Z] visant à voir « constater que la prétendue régularisation n’est, de facto, qu’une autorisation d’exécution de travaux non conforme à la destination de l’immeuble », dès lors qu’elle ne constitue pas une prétention, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement un moyen, au demeurant contradictoire avec certains des autres moyens développés dans le corps des conclusions de M. [Z].

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mars 2023

M. [U] [Z] estime à la fois que :

— bien que formulée comme une autorisation de travaux (notamment s’agissant de ses conditions), la résolution litigieuse a, « de fait », « ratifié des travaux qui n’ont pas été autorisés pour la moitié d’entre eux et qui, de plus, n’ont fait l’objet d’aucune communication préalable, et donc d’un contrôle par l’architecte de l’immeuble » (page 6 de ses dernières conclusions, la première climatisation ayant été installée sans que les conditions de l’autorisation aient pu être contrôlées (autorisation non respectée) et la deuxième climatisation ayant été installée sans autorisation,

— la résolution litigieuse n’est pas une « régularisation » mais une « autorisation, et donc une régularisation déguisée (autorisation impossible car les travaux ont déjà été exécutés) » (page 8 de ses dernières conclusions).

Il soutient que cette résolution doit être annulée, sur le fondement des articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et pour abus de majorité, dès lors qu’aucune ratification desdits travaux ne pouvait être votée puisque :

— les travaux ont été réalisés sans autorisation préalable,

— la S.C.I. [I] n’avait pas préalablement remis en état les lieux,

— les copropriétaires n’ont pas été pleinement informés de la nature de l’installation litigieuse, de la teneur et des modalités des travaux exécutés (absence de communication de tout compte-rendu de chantier) ; en particulier, ils n’ont été destinataires d’aucune mesure d’essais acoustiques leur permettant d’apprécier si ladite installation est conforme à la destination de l’immeuble, dont le règlement de copropriété précise qu’il est à usage exclusif d’habitation,

— la ratification ne pouvait être accordée car les travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble.

Il précise que, après l’assemblée générale litigieuse, la S.C.I. [I] a uniquement essayé « de lui arracher un consentement » (page 10 de ses dernières conclusions), en proposant un simple « déplacement » de la climatisation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] oppose que :

— il n’est pas contesté que la S.C.I. [I] a installé un second climatiseur alors que l’autorisation donnée par l’assemblée générale de 2020 n’en visait qu’un seul ; la résolution litigieuse ne sous-entend pas que les travaux n’auraient pas déjà été réalisés ; les conditions de la ratification fixées par l’assemblée générale visent uniquement la communication à tout moment du dossier travaux et ce notamment pour le cas où un quelconque trouble résulterait de l’utilisation des climatiseurs,

— le rejet, par les copropriétaires, en 2022, d’une action contentieuse formée à l’encontre de la S.C.I. [I] s’expliquait par le souhait de la majorité des copropriétaires de trouver une solution amiable à la situation dénoncée par M. [Z],

Décision du 30 Avril 2026

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— la jurisprudence admet de manière constante que l’assemblée a la possibilité de ratifier a posteriori des travaux n’ayant pas été préalablement autorisés,

— l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 invoquée par le demandeur a trait à l’autorisation judiciaire sollicitée en cas de refus d’autorisation de travaux par l’assemblée générale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— l’engagement, pris postérieurement au vote de la résolution par la S.C.I. [I], de soumettre avant le 15 avril 2023 une solution acceptée par tous les copropriétaires pour un remplacement du bloc de climatisation, n’était pas une condition à la ratification des travaux en l’état,

— d’hypothétiques nuisances futures ne sauraient justifier une annulation de la résolution litigieuse,

— la pose de blocs de climatisation en toiture est d’usage dans ce type d’immeuble et n’est pas de nature à contrevenir à la destination d’un immeuble d’habitation,

— la résolution a été votée régulièrement en dehors de tout abus de majorité.

***

L’article 25, b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’assemblée peut autoriser les travaux a posteriori (par ex, Civ. 3ème, 20 novembre 1985, n° 84-16.414), à la majorité qui aurait été nécessaire à l’origine pour autoriser les travaux (Civ. 3ème, 20 mars 2002, n° 00-17.751), à condition que ces travaux soient conformes à la destination de l’immeuble (Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 19-21.961).

L’assemblée doit disposer de tous les éléments (nature des travaux, modalités d’exécution et impact sur l’immeuble) lui permettant de se prononcer en connaissance de cause (par exemple, Cour d’appel de [Localité 1], 23ème chambre B, 28 février 2008, n° 07/08562).

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146 :; 8 avril 2014, n° 13-11.983, etc.).

Les tribunaux ne peuvent, dans le cadre du contrôle des abus de majorité, se livrer à un véritable contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

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Décision du 30 Avril 2026

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A titre liminaire, le tribunal relève que, de l’aveu même du syndicat des copropriétaires, le rejet d’une action contentieuse à l’encontre de la S.C.I. [I], décidé lors de l’assemblée générale du 24 mars 2022 (pièce n° 10 de M. [Z]), n’équivalait pas, à cette date, à une ratification implicite, puisque le syndicat des copropriétaires expose dans ses conclusions (page 3) que ce rejet exprimait une volonté de « trouver une solution amiable ».

En premier lieu, M. [Z] relève à juste titre la formulation incohérente des termes de la résolution :

— autorisation accordée au copropriétaire ayant réalisé les travaux litigieux de les ratifier,

— conditions entourant la ratification formulée comme s’il s’agissait de conditions imposées à des travaux non encore réalisés.

De plus, si M. [Z] ne conteste pas l’authenticité des mentions du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2023, qui indiquent que l’engagement de la S.C.I. [I] de « faire intervenir l’installateur de climatisation afin de soumettre avant le 15 avril 2023 une solution acceptée par tous les copropriétaires pour un remplacement du bloc de climatisation » a été formulé après le vote de ratification, le tribunal relève que cette mention interroge le sens même du résultat du vote de ratification. Constitue-t-il une condition de la « ratification » accordée par l’assemblée générale, qui ne serait alors qu’une « ratification » partielle, ou s’agit-il réellement d’un engagement pris par la S.C.I. [I] après le vote de ratification, qui emporterait une forme de renonciation partielle de la S.C.I. [I] à la ratification qu’elle venait d’obtenir ?

Les parties s’accordent néanmoins pour considérer que la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 20 mars 2023 vise la ratification de l’intégralité du système de climatisation installé en toiture par la S.C.I. [I].

M. [Z] ne soutient pas que la résolution n° 14, telle que libellée, pouvait induire en erreur les copropriétaires sur le sens de la proposition soumise au vote. En tout état de cause, en dépit des termes choisis pour la rédaction de la résolution litigieuse, il est constant que les copropriétaires savaient, avant l’assemblée générale du 20 mars 2023, que les travaux litigieux objets de la résolution avaient déjà été exécutés et qu’ils se prononçaient donc nécessairement sur leur ratification. M. [Z] mentionne à cet égard dans ses conclusions que « la situation de fait » était « connue de tous » (dernières conclusions, page 6).

En deuxième lieu, ladite ratification pouvait être présentée sans que la S.C.I. [I] ait remis préalablement les lieux en état. En outre, elle pouvait porter sur l’ensemble de l’installation litigieuse (climatisation installée avec autorisation de l’assemblée générale mais sous conditions et climatisation installée sans autorisation préalable).

S’agissant de la condition tenant à la pleine information des copropriétaires sur les travaux objets du vote de ratification, il ressort des termes de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 24 mars 2022, rappelés dans l’exposé des motifs du présent jugement, que les copropriétaires avaient connaissance, à cette date, soit un an avant l’assemblée générale litigieuse, du rapport du 17 décembre 2020 de M. [N]. Ce rapport, dont les termes sont rappelés au sein de l’exposé des motifs du présent jugement, permet uniquement de localiser l’emplacement des installations litigieuses. Il expose clairement l’absence de tout document remis à l’architecte. Il ne permet pas de connaître les dimensions précises des deux blocs installés ni la méthode selon laquelle ils ont été installés et reliés à l’appartement du copropriétaire par des travaux ayant nécessairement affecté les parties communes (rapport de visite du 17 décembre 2020, pièce n° 2 de M. [Z]).

Le projet de résolution n° 14 dont M. [Z] affirme qu’il est celui transmis avec la convocation (pièce n° 7 de M. [Z]) vise « une annexe 7 – demande et projet de la S.C.I. [I] pour la ratification d’un système de climatisation déjà en place ». Le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne également, s’agissant de la résolution n° 14, le « projet joint à la convocation de la présente assemblée générale » (pièce n° 6 de M. [Z]). Si M. [Z] ne verse pas aux débats cette « annexe n° 7 » ou ce « projet joint à la convocation », le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que des informations auraient été données aux copropriétaires, au sein de la convocation, quant à la nature précise des travaux réalisés et quant à leur impact sur les parties communes.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’assemblée générale disposait de tous les éléments lui permettant de se prononcer en connaissance de cause sur la ratification litigieuse. Il y a donc lieu d’annuler la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 20 mars 2023, sans qu’il soit utile de statuer sur le surplus des moyens présentés au soutien de la demande d’annulation de ladite résolution.

2 – Sur les demandes accessoires

M. [Z], dont les prétentions ont été déclarées bien fondées, sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à M. [Z] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. [Z] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n° 14 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] en date du 20 mars 2023,

Dispense M. [U] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] à payer à M. [U] [Z] la somme de 2.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [U] [Z] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Fait et jugé à [Localité 1] le 30 Avril 2026

La Greffière Le Président