TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 25/03035 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 12 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [E] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Juliette KARBOWSKI-RECOULES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0847

DÉFENDERESSE

Madame [P] [I] [R] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats et de Madame Océane GENESTON, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 12 Mai 2026

2ème chambre 2ème section

N° RG 25/03035 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

DÉBATS

A l’audience du 17 Mars 2026

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique en date du 15 juillet 2019, [E] [D] a vendu à [P] [R] [H] un bien immobilier sis, [Adresse 2] à [Localité 4].

L’état daté annexé à l’acte de vente faisait état de provisions exigibles d’un montant de 11 871,91 euros au titre des sommes dues au syndic de copropriété par [E] [D].

L’acte précisait le versement par l’acquéreur une somme correspondant au dernier avis de provision appelé par le syndic et réglé par le vendeur, et que ledit paiement des charges était effectué à titre provisionnel et que les parties effectueraient ensuite directement entre elles les comptes et remboursements lors de la régularisation des charges.

L’acte précisait aussi que pour le cas où un trop perçu, relatif aux dépenses comprises dans le budget non provisionnel ou aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel serait révélé lors de l’approbation des comptes, l’acquéreur s’engagerait à la rembourser au vendeur au prorata temporis dans le délai de quinze jours pour toute somme excédant 100 euros. L’acte prévoyait des dispositions similaires en cas de moins perçu, avec cette fois une obligation de remboursement par l’acquéreur au vendeur.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, [E] [D] a fait assigner [P] [R] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamner celle-ci à lui rembourser la somme de 11 871,91 euros, outre 2 000 euros de dommages et intérêts et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En effet, le dispositif de cette assignation est ainsi libellé :

« Vu les dispositions des articles 1103, 1217, 1231 et suivants du code de civil,

Vu les pièces à l’appui,

RECEVOIR Monsieur [D] en ses demandes, fins et prétentions et l’y DECLARER bien-fondé

EN CONSEQUENCE :

CONDAMNER Madame [R] [H] à rembourser au demandeur une somme de 11.871,91€,

CONDAMNER Madame [R] [H] à verser une somme de 2.000€ de dommages et intérêts à Monsieur [D] en réparation de son préjudice

CONDAMNER la même aux entiers dépens et à verser à Monsieur [D] une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC »

Il sera renvoyé à l’assignation précitée, laquelle vaut conclusions, pour un exposé exhaustif des moyens au soutien des demandes qui y sont formées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2025.

A l’audience du 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS

Au regard de l’absence de constitution de [P] [R] [H], il convient d’estimer, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si les demandes formées par [E] [D] sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande de [E] [D] au titre du remboursement des charges et en paiement de dommages et intérêts

Selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Selon l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-2 du code civil, « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Il résulte de l’article 1231-3 du code civil que « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »

Enfin, l’article 1231-4 du code civil prévoit que « Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. »

En l’espèce, l’acte de vente du 15 juillet 2019 comportait la clause suivante, intitulée « Règlement provisionnel entre les parties des charges » :

« L’ACQUEREUR a versé à l’instant même au VENDEUR, EN DEHORS de la compatibilité de l’Office Notarial, la somme correspondant au prorata du dernier avis de provision, appelé par le syndic et réglé par le VENDEUR dès avant ce jour. Ce paiement au titre des charges est effectué à titre provisionnel, les parties effectueront par la suite directement entre elles les comptes et remboursements nécessaires de ces charges entre elles lors de la régularisation des comptes de l’exercice en cours.

Il est en outre convenu :

— que pour le cas où un trop perçu relatif aux dépenses comprises dans le budget prévisionnel ainsi qu’aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (correspondant aux travaux ainsi qu’à la régularisation annuelle des charges) serait révélé lors de l’approbation des comptes de la copropriété, l’ACQUEREUR s’engage à rembourser au vendeur au prorata temporis dans un délai de quinze jours de la réception de la somme correspondante au syndic de copropriété dans la mesure où cette somme excède CENT EUROS (100,00 EUR).

— que pour le cas où un moins perçu relatif aux dépenses comprises dans le budget prévisionnel ainsi qu’aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, telles que définies au paragraphe précédent, serait révélé lors de l’approbation des comptes de la copropriété, le VENDEUR s’engage à rembourser à l’ACQUEREUR dans un délai de quinze jours de la demande au prorata temporis qui lui en sera faite avec la même franchise de CENT EUROS (100,00 EUR).

Tous comptes inférieurs à CENT EUROS (100,00 EUR) auront entre les parties un caractère définitif.

Le BENEFICIAIRE s’engage à adresser au VENDEUR ou à son mandataire copie de l’arrêté des comptes reçu du syndic dans les quinze jours de sa réception,

Les parties conviennent que les remboursements éventuels interviendront directement entre elles et en dehors de la comptabilité du Notaire soussigné. »

[E] [D] justifie que l’état daté, annexé à l’acte de vente du 15 juillet 2019, mentionne la somme de 11 871,91 euros au titre des « sommes dues par le copropriétaire cédant pour les lots objet de la mutation », à la ligne relative aux provisions exigibles « dans les dépenses non comprises dans le budget provisionnel ». Cet état daté mentionne en outre, dans la partie « événements intervenus après délivrance du questionnaire avant-contrat », au titre de travaux votés, la mention « réfection couverture » quant à leur nature, et la même somme de 11 871,91 euros quant à leur montant.

Il résulte donc de la combinaison de l’acte de vente et de l’état daté qu’il est justifié que la somme de 11 871,91 euros a donc été payée par [E] [D] au titre de cet appel de fonds aux fins de réaliser des travaux de réfection de la couverture.

Le demandeur justifie en outre au travers du procès-verbal d’assemblée générale du 14 avril 2015 que les travaux de réfection de couverture avaient fait l’objet d’un appel de fonds à cette occasion, la résolution ayant été adoptée.

Il justifie enfin d’un procès-verbal d’assemblée générale du 27 février 2020 que les copropriétaires ont décidé « d’annuler la réfection de la couverture voté antérieurement et non commencé ».

En application de l’article 1353 du code civil, [E] [D] prouve donc qu’en application de la clause intitulée « Règlement provisionnel entre les parties des charges » figurant à l’acte de vente du 15 juillet 2019, il est créancier de la défenderesse d’une somme équivalente au montant de sa quote-part appelée de façon prévisionnelle en vue de la réalisation de travaux annulés, soit la somme de 11 871,91 euros. Toujours en application de l’article 1353 du code civil, à défaut de constituer avocat, [P] [R] [H] ne prouve pas de s’être libérée du paiement de cette obligation.

Par conséquent, il y a lieu de condamner [P] [R] [H] à payer à [E] [D] la somme de 11 871, 91 euros au titre du remboursement de la quote-part de charges prévisionnelles relatives aux travaux votés tels que figurant au procès-verbal d’assemblée générale du 14 avril 2015 et annulés tel que précisé au procès-verbal d’assemblée générale du 27 février 2020.

Enfin, si [E] [D] sollicite du tribunal la condamnation de [P] [R] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par ce non versement, notamment « notamment du fait du crédit qu’il avait été obligé de contracter pour verser le solde de son nouveau bien immobilier en 2019 », il apparaît que la faute reprochée n’est manifestement pas en lien avec le préjudice allégué, puisque cette faute, tenant au non remboursement par [P] [R] [H] des charges de copropriété n’a pu naître qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 27 février 2020 ayant annulé les travaux, alors que le crédit que [E] [D] dit avoir pris pour le paiement de ces charges avait été contracté dès août 2019. Par conséquent, la demande de [E] [D] en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [P] [R] [H], qui succombe à l’instance, aux dépens.

Il est aussi justifié de condamner [P] [R] [H] à payer à [E] [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne [P] [R] [H] à payer à [E] [D] la somme de 11 871,91 euros au titre du remboursement de la quote-part de charges prévisionnelles relatives aux travaux votés tels que figurant au procès-verbal d’assemblée générale du 14 avril 2015 et annulés tel que précisé au procès-verbal d’assemblée générale du 27 février 2020 ;

Rejette la demande de [E] [D] suivante : « CONDAMNER Madame [R] [H] à verser une somme de 2.000€ de dommages et intérêts à Monsieur [D] en réparation de son préjudice » ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [P] [R] [H] aux dépens ;

Condamne [P] [R] [H] à payer à [E] [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mai 2026

Le Greffier Le Président