Décision du 17 Avril 2026

6ème chambre 2ème section

N° RG 22/02133 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDVG

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

6ème chambre 2ème section

N° RG 22/02133 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDVG

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

10 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [E] venant aux droits de Madame [N] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0273

DÉFENDERESSES

S.C.I. [Q] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0371

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société MATERA, SAS

[Adresse 4]

[Localité 5].

représentée par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Audrey, Greffier lors des débats et de Madame Sophie PILATI, Greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 29 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Marion BORDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— Signé par Madame Nadja Grenard , présidente de formation et par Madame Sophie PILATI, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [C] était propriétaire d’un appartement situé au 1er étage d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6].

En 2015, la S.C.I. [Q] [Y], propriétaire du local situé en dessous de l’appartement de Madame [C], a fait réaliser des travaux afin d’aménager un espace de réception au rez-de-chaussée et un studio d’enregistrement dans le sous-sol.

Madame [C] s’est plainte de dégâts matériels dans son appartement suite aux travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI [Q] [Y].

Par ordonnance du juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris en date du 6 décembre 2017, Madame [P] a été désignée en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 22 décembre 2021, Monsieur [R] a été désigné en replacement.

Par acte d’huissier en date du 11 février 2022, Madame [C] a assigné la S.C.I. [Q] [Y] devant le tribunal judiciaire aux fins de la voir condamner à lui verser la somme totale de 37.928,98 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices et 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [N] [C] est décédée le [Date décès 1] 2022 et son fils, Monsieur [J] [E] est devenu seul propriétaire de l’appartement litigieux.

Le 23 juin 2023, le juge de la mise en état a condamné la S.C.I. [Q] [Y] à verser à Monsieur [J] [E], à titre de provision, la somme de 10.000 euros à valoir sur le préjudice matériel subi au titre du trouble anormal de voisinage.

Le 7 août 2023, Monsieur [E] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic la société MATERA (ci-après le syndicat des copropriétaires).

Les affaires ont été jointes par mention au dossier par le juge de la mise en état.

L’expert a déposé son rapport le [Date décès 1] 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 5 janvier 2025, Monsieur [J] [E] sollicite du tribunal de :

«  CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à PARIS 75018 et la SCI [Q] [Y] à payer à Monsieur [J] [E] la somme de 75.491,42€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal et anatocisme ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de confortement de la structure de l’immeuble nécessaires en vue de mettre fin aux désordres sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, dans un délai de 3 mois ;

JUGER que les sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires seront réglées par les copropriétaires à l’exception de Monsieur [J] [E] et le dispenser ainsi de participation à la dépense commune des frais de procédures et ce y compris au titre du conseil qui sera mandaté pour assurer la défense du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à PARIS 75018 et la SCI [Q] [Y] à payer à Monsieur [J] [E] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de la procédure au fond et de la procédure de référé en ce compris les frais d’expertise judiciaire. "

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] fait notamment valoir que :

la responsabilité de la SCI [Q] [Y] est engagée au titre du trouble anormal de voisinage dès lors qu’il ressort du rapport d’expertise que les démolitions et travaux réalisés au rez-de-chaussée par la SCI [Q] [Y] sans précautions d’usage, ni étude structurelle, ni études d’exécution sont à l’origine des désordres ;

la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires est engagée aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dès lors que la vétusté de l’immeuble est la conséquence d’un défaut d’entretien et de conservation des parties communes.

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 25 juin 2025, la S.C.I. [Q] [Y] sollicite du tribunal de :

«  De constater l’absence de lien de causalité entre la faute commise dans l’exécution des travaux qu’elle a réalisés et les préjudices allégués tant par Monsieur [J] [E] que par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4].

— En conséquence, de l’exonérer de toute responsabilité dans la survenance des désordres affectant tant l’appartement qu’occupait Madame [C] que l’ensemble de l’immeuble.

— Dès lors, de débouter tant Monsieur [J] [E] que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre.

— Enfin, de condamner Monsieur [J] [E] aux entiers dépens des différentes instances et ceux compris les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Roland ELBAZ, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. "

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Q] [Y] fait notamment valoir que :

elle reconnait que les travaux entrepris dans son local sans étude technique préalable et sans l’assistance d’un maître d’œuvre n’étaient pas conformes aux règles de l’art, ce qui est constitutif d’une faute de nature à engager sa responsabilité ;

l’origine principale des désordres est imputable à la copropriété du fait de la vétusté de l’immeuble ;

il n’est pas sérieusement contestable qu’avec le temps, la structure de l’immeuble aurait continué à se dégrader, de sorte que si les travaux réalisés par la SCI [Q] [Y] n’avait pas révélé le phénomène de déstabilisation de la structure, le coût des travaux de remise en état et de renforcement aurait été très supérieur.

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de:

«  DEBOUTER Monsieur [J] [F] de sa demande de condamnation à la somme de 75.491,42, euros, à titre de dommages et intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7],

— DEBOUTER Monsieur [J] [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société [Q] [Y] à garantir le syndicat des Copropriétaires de toutes condamnations, en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre.

— DEBOUTER la société [Q] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [J] [F] et la société [Q] [Y] au paiement de la somme de 6.000 euros titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Nathalie BUNIAK, Avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile. "

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que :

le véritable responsable des désordres est la SCI [Q] [Y] dans la mesure où même si l’expert relève la vétusté de l’immeuble il n’impute pas de défaut d’entretien au syndicat des copropriétaires ;

l’immeuble du [Adresse 5] est ancien et il appartenait à la SCI [Q] [Y] d’en tenir compte avant d’effectuer les travaux litigieux ;

il convient d’entériner le coût réparatoire des désordres tel que retenu par l’expert judiciaire lequel n’a pas retenu de préjudice de jouissance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

Selon la théorie des troubles anormaux du voisinage, est responsable de plein droit, en application du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, celui qui est l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins, qu’il soit propriétaire ou locataire, sans possibilité, pour ledit voisin, de s’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de son voisin en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu’il présente les caractères de la force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’un trouble anormal ainsi que la preuve d’un lien de causalité entre ce trouble et le fond voisin.

Un trouble anormal du voisinage est constitué dès lors que sont constatés des désagréments excédants ceux inhérents à la vie en société, s’inscrivant dans un rapport de voisinage et à l’origine directe d’un préjudice.

A) Sur la matérialité des désordres

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [C] s’est plainte de l’apparition de fissurations dans son appartement ainsi qu’un affaissement du parquet suite aux travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI [Q] [Y].

Il a été constaté par l’expert le 22 mars 2017 la déformation et la fissuration de l’ensemble du sol de l’appartement de Madame [C].

La matérialité des désordres, laquelle n’est au demeurant pas contestée par les parties, est établie.

B) Sur les causes et origines des désordres

L’expert a relevé en page 11 de son rapport que les désordres ont pour origine à la fois la vétusté de l’immeuble (les solives anciennes en bois sont très dégradées et ont subi des attaques d’insectes) et la nature des travaux réalisés par la SCI [Q] [Y] lesquels ont eu un effet aggravant sur une structure déjà fragile.

Il convient de relever que tant au cours des opérations d’expertise que dans le cadre de la présente procédure, la SCI [Q] [Y] n’a transmis aucun document relatif à l’intervention d’une entreprise sur le chantier. Toutefois, l’expert a relevé que les travaux réalisés par la SCI (notamment de démolition) ne sont pas conformes aux règles de l’art et à la règlementation que ce soit pour la reconstitution du plancher ou le renforcement structurel. En effet, les dimensionnements des fers de renforcement, les conditions d’appuis dans les murs, sur les poteaux, dans le sol, les ossatures bois et les assemblages ont été exécutés sans étude ou calcul. En page 14 de son rapport, l’expert indique que le fait de piocher le plafond a contribué à la déstabilisation du sol de l’appartement situé au-dessus.

La SCI [Q] [Y] a reconnu dans ses écritures avoir fait réaliser des travaux d’ampleur sans maître d’œuvre ni bureau d’étude structure.

En l’absence d’élément sérieux de nature à contredire les conclusions de l’expert, il convient d’entériner son avis sur les causes et origine des désordres.

C) Sur la responsabilité de la SCI [Q] [Y]

Monsieur [F] fonde ses demandes à l’encontre de la SCI [Q] [Y] sur la théorie du trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, au regard de l’importance des désordres et de leur nature, étant relevé que les fissurations sur tout l’appartement ont nécessité des mesures conservatoires importantes ainsi que la réfection de l’intégralité du sol de l’appartement, l’anormalité du trouble causé est parfaitement caractérisée dès lors que les dommages dépassent les inconvénients habituels du voisinage.

Au vu de l’origine des désordres établie par l’expert, la SCI [Q] [Y], en sa qualité de propriétaire du fonds voisin, maître d’ouvrage des travaux de construction à l’origine direct des dommages, sera jugée responsable du trouble anormal du voisinage et est tenue de réparer le préjudice subi en application de la théorie des troubles anormaux du voisinage étant rappelé que cette responsabilité est indépendante de toute faute.

D) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Monsieur [F] fonde ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 lequel dispose en son dernier alinéa que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise qu’une des causes des désordres provient de la vétusté de l’immeuble, et notamment l’état dégradé des solives anciennes, parties communes.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné in solidum avec la SCI [Q] [Y] à indemniser les préjudices subis par Monsieur [E].

E) Sur l’évaluation du préjudice subi

Une victime est en droit d’obtenir réparation intégrale du préjudice personnellement subi et directement consécutif aux manquements retenus.

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit.

Monsieur [E] sollicite la somme de 75.491,42 € décomposée comme suit :

— Travaux de sécurisation du plancher (2019) : 4.913,91 € TTC ;

— Frais de déménagement : 1.650 € TTC ;

— Travaux de remise en état de l’appartement : 52.167,51 € ;

— Trouble de jouissance : 1.000 € ;

— Frais de relogement durant la réalisation des travaux : 5.760 € ;

—  10.000 € au titre du préjudice moral.

— Sur le préjudice matériel

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que Madame [P] a sollicité en cours d’expertise que des mesures conservatoires soient prises dans l’appartement de Madame [C] dans l’attente de l’exécution du renfort de la structure du plancher. Ainsi, un plancher provisoire a été mis en oeuvre sur toute la surface au sol du logement de manière à rétablir une stabilité et une planimétrie de l’ensemble. Madame [C] justifie à ce titre avoir versé le 18 juin 2018 une somme de 4.913,91 € TTC au regard de la facture de la société DEDALE.

S’agissant des travaux réparatoires destinés à mettre fin au désordre, l’expert a préconisé la remise en état totale de l’appartement afin notamment de déposer le plancher et le carrelage et de poser un nouveau revêtement de sol. L’expert évalue le coût réparatoire à la somme de 10.216 euros HT suivant le devis de la société EGIP du 25 avril 2022, soit 11.237,60 euros TTC.

En outre, Monsieur [E] verse aux débats un devis de la société BELMARD BATIMENT du 18 juillet 2023 pour un forfait de déménagement d’un appartement comprenant la location de bennes et mise en décharge, deux ouvriers sur la journée d’un montant de 1650 euros TTC.

Il convient de relever que cette somme n’a pas été soumise à l’expert judiciaire. Au regard de la nature des travaux réparatoires (réfection de l’intégralité du sol de l’appartement), il convient de juger que des frais de déménagement du mobilier sont nécessaires. Toutefois, l’ensemble des prestations prévues au devis notamment la mise en décharge n’est pas en lien avec les désordres constatés. Ainsi, les frais de déménagement du mobilier seront évalués à la somme de 1.000 euros TTC.

Dès lors, au titre du préjudice matériel il sera alloué à Monsieur [E] :

— la somme de 4.913,91 € au titre des travaux de sécurisation du plancher réalisés en 2019 ;

— la somme de 11.237,60 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

— la somme de 1.000 euros au titre des frais de déménagement du mobilier le temps des travaux de reprise.

Il convient de rejeter la demande tendant à voir condamner, sous astreinte, le syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux de confortement de la structure de l’immeuble dès lors qu’il ressort du rapport d’expertise (page 12) que ces travaux ont été réalisés en cours d’expertise suivant un ordre de service du 27 mars 2019. L’expert relève que les travaux ont été payés et réceptionnés le 5 novembre 2019.

— Sur le trouble de jouissance et les frais de relogement durant la réalisation des travaux

En l’espèce, il convient de rappeler qu’il ressort des pièces versées aux débats que l’appartement du demandeur n’a jamais cessé d’être occupé jusqu’au décès de Madame [C] et que l’expert relève que l’appartement a toujours été habitable en dépit des désordres.

En outre, Monsieur [E] ne justifie pas résider dans le logement litigieux dès lors qu’il ressort des pièces versées aux débats que ce dernier demeure [Adresse 1] dans le [Localité 8], de sorte qu’il ne justifie pas avoir subi de préjudice de jouissance ni avoir dû supporter des frais de relogement durant la réalisation des travaux réparatoires.

Par conséquent, Monsieur [E] sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts relatives au trouble de jouissance et aux frais de relogement.

— Sur le préjudice moral

En l’espèce, l’expert a relevé que l’apparition des fissurations a pu faire craindre un affaissement plus important du parquet.

Ainsi, les tracas et l’angoisse occasionnés par les désordres seront réparés par l’allocation de la somme de 2.000 €.

F) Sur l’obligation et la contribution à la dette et les recours en garantie

Au regard des développements précédents, le syndicat des copropriétaires et la SCI [Q] [Y] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [E] :

la somme de 4.913,91 euros au titre des travaux de sécurisation du plancher réalisés en 2019; la somme de 11.237,60 euros au titre des travaux de reprise ; la somme de 1.000 euros au titre des frais de déménagement du mobilier le temps des travaux de reprise ; la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral.

Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

S’agissant de la demande de dispense de participation aux frais, il convient de rappeler que l’article 10.1 de la loi de 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Aussi, en application de cet article, il convient de dispenser Monsieur [E] en qualité de copropriétaire à payer les dépenses concernant la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires forme un recours en garantie à l’encontre de la société [Q] [Y].

La SCI ne forme aucun recours en garantie.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’origine principale des désordres réside dans la réalisation des travaux sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI [Q] [Y], laquelle a commis une faute dès lors qu’elle a fait le choix de ne pas mandater ni maître d’œuvre ni bureau d’étude. Il appartenait au maître d’ouvrage de s’assurer de la bonne réalisation des travaux et de prendre les mesures adaptées à l’état de l’immeuble.

En outre, si l’expert a relevé la vétusté de l’immeuble, aucun défaut d’entretien n’a été reproché au syndicat des copropriétaires qui a découvert l’état des solives avec l’apparition des premiers dommages.

Par conséquent, la SCI [Q] [Y] sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [Q] [Y] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum aux dépens (en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire) ainsi qu’à verser à Monsieur [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum la SCI [Q] [Y] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris (75018) à verser à Monsieur [J] [E] les sommes suivantes :

4.913,91 euros au titre des travaux de sécurisation du plancher réalisés en 2019; 11.237,60 euros au titre des travaux de reprise ; 1.000 euros au titre des frais de déménagement du mobilier le temps des travaux de reprise ; 2.000 euros au titre du préjudice moral.

DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Monsieur [J] [E] de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de confortement de la structure de l’immeuble ;

DEBOUTE Monsieur [J] [E] de sa demande de dommages et intérêts relative au trouble de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [J] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de relogement ;

DISPENSE Monsieur [J] [E] de participation à la dépense commune des frais de procédures pour assurer la défense du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum la SCI [Q] [Y] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris (75018) à verser à Monsieur [J] [E] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI [Q] [Y] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris (75018) aux entiers dépens (en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire) ;

CONDAMNE la société [Q] [Y] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 avril 2026

Le Greffier La Présidente