TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean-Paul RABITCHOV

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Charlie DESCOINS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02051 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FCK

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. JEUNEURS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Paul RABITCHOV, avocat au barreau de PARIS, toque : L281

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [P]

demeurant [Adresse 3]

assisté par M^e Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, toque : R99

Madame [J] [S] épouse [P]

demeurant [Adresse 3]

assistée par M^e Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, toque : R99

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 prorogé au 06 février 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 06 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02051 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FCK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 1994, M [T] [N] a consenti un bail d’habitation d’une durée de trois ans à M. [I] [P] sur un appartement de trois pièces sis [Adresse 2] à [Localité 6].

L’immeuble dans lequel se situe le logement donné à bail a été vendu par M. [T] [N] à la société civile immobilière JEUNEURS par acte notarié en date du 11 septembre 2009.

La SCI JEUNEURS a fait délivrer à M. [I] [P] et Mme [J] [S] épouse [P], par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, un congé pour reprise à effet du 30 juin 2024 au profit de M. [U] [E], fils de Mme [W] [H], associée de la SCI.

Le congé pour reprise précisait que M. [U] [E] vivait actuellement avec sa mère et entendait vivre en couple et fonder une famille en s’installant dans un appartement indépendant et plus grand.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la SCI JEUNEURS a assigné M et Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Juger que M. [I] [P] et Mme [J] [P] sont devenus occupants sans droit ni titre de l’appartement qu’ils occupent depuis le 1er juillet 1994, par l’effet du congé pour reprise, délivré le 5 octobre 2023,En conséquence,Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef et ce avec l’assistance du de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, et ce, dès la signification du jugement à intervenir ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 au montant du loyer actuellement payé, outre les charges locatives jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;Condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux, délivrée le 11 octobre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 5 juin 2025 et a été renvoyée à l’audience du 7 novembre 2025.

A cette audience, la SCI JEUNEURS, représentée par son conseil, a développé oralement ses conclusions. Elle maintient que le congé a été délivré valablement, M. [U] [E] étant le fils de Mme [W] [H], elle-même associée de la société et n’ayant pas de logement personnel. La demanderesse convient que la situation des époux est délicate, du fait de leur âge et de leurs faibles ressources, M. [P] étant au surplus attaché au quartier et à l’immeuble, pour y être né. Elle ne conteste donc pas qu’il s’agit de locataires protégés du fait de leur âge. Mais elle fait valoir que la situation met en présence des intérêts opposés qui seraient d’égal intérêt, dès lors que le loyer actuel ne reflète pas le marché immobilier, le quartier ayant connu au cours des dernières décennies une augmentation très forte de son attractivité. Elle indique qu’elle n’a pas la possibilité de reloger les époux, dès lors qu’elle ne serait propriétaire d’aucun autre logement disponible. Elle souligne enfin que l’absence de validation du congé représenterait pour elle une perte de son droit de propriété, en considération du fait que les époux pourraient demeurer plusieurs décennies dans ce logement. Elle demande donc la validation du congé délivré, sans s’opposer à des délais pour les époux [P] afin qu’ils puissent rechercher un nouveau logement. En réponse à la demande reconventionnelle des défendeurs, la SCI JEUNEURS indique que l’ascenseur a été mis hors service car il n’était pas aux normes et affirme avoir fait une demande de permis de construire pour un nouvel ascenseur qui a été refusée. En outre, la bailleresse affirme que cet ascenseur s’arrêtait au 4ème étage et non au 5ème étage et ne peut être considéré comme faisant partie des prestations dues aux locataires.

M. [I] [P] et Mme [J] [P], assistés de leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent de :

déclarer la SCI JEUNEURS irrecevable et à tout le moins mal fondée en ses demandes ;la condamner à titre reconventionnel au paiement de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par eux et à remettre en service l’ascenseur de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification du jugement à intervenir ; la condamner au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Ils soutiennent que le congé est nul dès lors qu’il ne leur a pas été proposé de solution de relogement, M. [I] [P] étant âgé de plus de 65 ans au moment du congé et alors que les ressources du couple sont faibles.

Ils soulignent que la SCI bailleresse est propriétaire de tout l’immeuble et que les autres logements ont été libérés, la SCI ayant eu le projet de transformer l’immeuble en un hôtel. Ils confirment leur souhait de rester dans le logement et rappellent que le bailleur avait la possibilité d’augmenter le loyer, ce qu’il n’a jamais fait.

Au soutien de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts et de remise en état de l’ascenseur sous astreinte, ils expliquent avoir été harcelés par les associés de la SCI pour quitter les lieux et que c’est dans ce contexte, pour les forcer à partir, que la bailleresse a décidé depuis février 2025 de leur interdire l’accès à l’ascenseur, en le mettant hors service, alors que leur logement est situé au 5ème étage. Ils ajoutent que la bailleresse a entreposé sur leur palier un ballon d’eau chaude et que les parties communes ne sont pas entretenues.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2026 puis prorogée au 06 février 2026, où le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

Décision du 06 février 2026

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en validation du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En application de l’article 15-III, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Décision du 06 février 2026

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Enfin, en application de l’article 13 de ladite loi, les dispositions de l’article 15 susvisé peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés.

En l’espèce, le bail de trois ans, consenti le 27 juin 1994 à M. [I] [P] s’est renouvelé tacitement conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et expirait le 27 juin 2024.

Le congé du bailleur du 5 octobre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, à savoir le fils d’une des associés de la SCI.

Il n’est pas contesté que M. [I] [P] était âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail, comme étant né le 14 juin 1958.

Par ailleurs, il ressort des pièces justificatives versées par les défendeurs que leurs ressources se sont établies à :

—  15 859 euros en 2022

—  17 450 euros en 2023

—  16 368 euros en 2024

Ces ressources sont inférieures au plafond fixé par l’arrêté du 27 décembre 2022 (applicable au moment du congé) modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif.

Il convient ici de préciser que le plafond de ressources en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés était au moment de la délivrance du congé, pour une personne seule de 25 165 euros à [Localité 5], et 37 611 euros pour un foyer composé de deux personnes.

Le couple remplit ainsi les critères de protection de l’article 15-III, disposition qui justifie l’atteinte au droit de propriété par un motif d’intérêt général d’apporter aux personnes âgées locataires disposant de faibles ressources une protection contre le risque de devoir quitter leur résidence principale et trouver à se reloger en l’absence de reconduction du bail.

En conséquence le congé pour vente délivré le 5 octobre 2023 à M et Mme [P] qui ne respecte pas l’obligation de proposer aux locataires un logement conforme à leurs besoins et à leurs possibilités sera annulé.

Dès lors il y a lieu de prononcer la nullité du congé et de débouter la SCI JEUNEURS de toutes ses demandes.

Au surplus, il sera observé que la SCI JEUNEURS est une société civile immobilière constituée entre M [X] [H], Mme [W] [H] et la SAS RINVESTO.

La SCI JEUNEURS ne démontre pas qu’elle est une société civile immobilière familiale puisqu’elle est constituée de trois associés dont l’un est la SAS RINVESTO.

Décision du 06 février 2026

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De plus, il ressort de l’extrait Kbis que le fils de Mme [W] [H], soit M. [U] [E] n’est pas associé de la SCI JEUNEURS.

Ainsi, la SCI JEUNEURS ne justifie pas qu’elle peut se prévaloir de l’article 13 de la loi 6 juillet 1989 lui donnant la possibilité de délivrer un congé pour reprise au bénéfice de l’un de ses associés.

Elle n’est en conséquence pas fondée à invoquer les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 par application de l’article 13 de la même loi.

Il en résulte que ne pouvant prétendre à une reprise au profit de l’un de ses associés, elle a délivré irrégulièrement le congé dont la nullité a par ailleurs été prononcé.

Sur la demande reconventionnelle de remise en état de l’ascenseur sous astreinte et de préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. et Mme [P] sollicitent la réparation de leur préjudice pour avoir été privés de la jouissance de l’ascenseur depuis février 2025.

Ils versent au débat un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice du 20 octobre 2025 qui note que l’ascenseur est hors service, la cabine étant bloquée entre le rez-de-chaussée et le 1er étage. Le commissaire a également constaté la présence d’un gros ballon d’eau chaude posé sur le palier ainsi qu’un défaut réel d’entretien des parties communes.

La bailleresse ne conteste pas avoir mis à l’arrêt l’ascenseur mais expose qu’elle ne peut pas le remettre en fonctionnement car son permis de construire a été refusé.

Il sera observé que ledit permis de construire concerne une demande de démolition de l’immeuble pour le changement de destination des locaux existants à usage de bureaux, de commerce en locaux à usage d’hébergement hôtelier, d’habitation.

Ainsi, c’est la demande de permis de construire qui portait sur l’intégralité de l’immeuble qui a été refusée et qui n’empêche nullement la société bailleresse de remettre aux normes l’ascenseur existant dans l’immeuble.

Néanmoins, le contrat de bail à usage d’habitation en date du 27 juin 1994 ne fait pas mention au titre de l’énumération des « parties et équipements communs » de l’immeuble d’un ascenseur.

M et Mme [P] ne peuvent donc solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance du fait de la mise à l’arrêt qu’ils estiment malveillante de la part du bailleur ni solliciter la remise en état de l’ascenseur sous astreinte.

Il conviendra toutefois de rappeler à la SCI JEUNEURS que l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du locataire vaut également pour les parties communes de l’immeuble et qu’elle doit assurer la propreté des parties communes et ne pas entreposer sur le palier des objets encombrants.

Sur les demandes accessoires

La SCI JEUNEURS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M et Mme [P] à hauteur de 1 500 euros.

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour reprise délivré le 05 octobre 2023 à effet au 30 juin 2024 par la SCI JEUNEURS à M. [I] [P] et Mme [J] [S] épouse [P] concernant les locaux situés [Adresse 2] à Paris (75002) ;

CONSTATE la reconduction du bail portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du 27 juin 2024 et pour une durée de trois ans ;

DEBOUTE la SCI JEUNEURS de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE M. [I] [P] et Mme [J] [S] épouse [P] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SCI JEUNEURS aux dépens ;

DEBOUTE la SCI JEUNEURS de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JEUNEURS à payer à M. [I] [P] et Mme [J] [S] épouse [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026 prorogé au 6 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier La Juge