TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/05607

N° Portalis 352J-W-B7G-CW5SV

N° MINUTE : 2

Assignation du :

22 Avril 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 02 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. S.C.

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Sandra LAVERGNE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D1025

DEFENDERESSE

S.C.I. L.C.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 2 avril 2012, la S.C.I. L.C. a donné à bail commercial à la S.A.R.L. S.C. des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2012 et jusqu’au 31 mars 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 78 000 euros hors taxes et hors charges.

Les activités exclusivement autorisées dans les locaux sont celles de « café – bar – brasserie – vente à emporter sans stand ».

Par acte sous signature privée du 29 avril 2015, les parties ont conclu un avenant de première révision dudit bail suivant lequel elles sont convenues de porter le loyer à la somme de 78 144,08 euros outre la TVA, à compter du 1er avril 2015.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2020, la bailleresse a signifié à la preneuse un congé pour le 31 mars 2021, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021 aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du loyer de renouvellement, proposé à hauteur de 120 000 euros hors taxes et hors charges par an.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 octobre 2020, la locataire a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

À défaut d’accord amiable et après avoir notifié un mémoire préalable, la S.A.R.L. S.C. a fait assigner la S.C.I. L.C. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier signifié le 22 avril 2022, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 53 000 euros par an en principal, ramenée à la somme de 26 500 euros pendant la durée de la crise sanitaire.

Par jugement du 6 juin 2023, la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2021,

— ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [V] [Z] aux fins d’évaluation de la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement et de recherche d’une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 14 mars 2024. M. [Z] a évalué à la somme de 61 100 euros la valeur locative des locaux au 1er avril 2021 et estimé qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ne justifiait le déplafonnement du loyer de renouvellement.

L’affaire a été reprise et plaidée à l’audience du 19 février 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025 puis prorogée au 2 juin 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.R.L. S.C., reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 10 septembre 2024, demande à la juge des loyers commerciaux de :

« – FIXER LE LOYER du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11] à la somme annuelle de CINQUANTE MILLE CINQ CENTS EUROS (50.500 €) euros hors taxes et hors charges, l’ensemble des autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve de l’évolution de la crise sanitaire ou de toute autre évènement interférant sur les locaux.

— JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— JUGER que la S.C.I. L.C. devra régler les intérêts de plein droit au taux légal en vertu de l’article 1231-6 du code civil à compter de la notification du premier mémoire en défense de la société L.C., soit le 10 février 2023.

— JUGER qu’à compter de cette même date les intérêts échus depuis plus d’un an, porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

— CONDAMNER la société L.C. au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société L.C. aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 7 janvier 2025, la S.C.I. L.C. demande à la juge des loyers commerciaux de :

« – FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Adresse 12] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er avril 2021 à la somme de QUATRE VING TREIZE MILLE EUROS (93.000 €) par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la Loi no 2014-626 du 18 juin 2014 et son Décret d’application no 2014-1317 du 3 novembre 2014.

— CONDAMNER la société S.C. aux intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en Justice en application de l’article 12316 de Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière.

— CONDAMNER la société S.C. aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise.

— RAPPELER qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoire à titre provisoire. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1) à 4) de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l’espèce, le loyer s’élevait au 31 mars 2021 à la somme annuelle de 78 144,08 euros.

Au 1er avril 2021, le loyer plafonné en application de l’article L. 145-34 du code de commerce s’établit à la somme de :

78 000 euros (loyer annuel en principal au 1er avril 2012)

x 115,79 (ILC 4ème trimestre 2020, dernier indice paru au 1er avril 2021)

÷ 105,31 (ILC 3ème trimestre 2011, dernier indice paru au 1er avril 2012 – l’indice du 4ème trimestre 2011 n’ayant été publié que le 8 avril 2012)

= 85 762,23 euros.

Aux termes de ses opérations, l’expert judiciaire retient une valeur locative des locaux à la date du renouvellement de 61 100 euros, inférieure donc au loyer plafond. La preneuse et la bailleresse formulent plusieurs critiques à l’égard de l’évaluation de l’expert, la première estimant que la valeur locative est encore inférieure à cette évaluation et la seconde alléguant l’existence d’un motif de déplafonnement du loyer.

Il convient, dans un premier temps, d’apprécier la valeur locative des lieux loués, puis, si celle-ci s’avère supérieure au montant du loyer plafonné, de rechercher dans un second temps s’il est justifié d’un motif de déplafonnement.

La valeur locative des locaux sera par suite établie après analyse des éléments constitutifs définis par l’article L. 145-33 susvisé et les articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble de construction ancienne à façade en pierre de taille, élevé sur sous-sol d’un rez de-chaussée, six étages droits dont un avec balcon filant et un étage mansardé sous brisis d’ardoises et toiture de zinc.

L’expert décrit une boutique dotée d’un linéaire de façade d’angle très largement vitrée de 21 mètres environ, dont 5,40 mètres en pan-coupé, 5,70 mètres sur l'[Adresse 6] et 10,50 mètres sur la [Adresse 15]. Il souligne que la façade est bordée par un droit de terrasses ouvertes concédé sur le domaine public d’une superficie 23,03 m² et d’une capacité de 72 couverts environ selon relevé le jour de la visite, soit : 6,05 m² sur l'[Adresse 5], 6,38 m² en pan-coupé et 10,60 m² sur la [Adresse 15].

L’expert note que le rez-de-chaussée, accessible depuis le pan-coupé, la [Adresse 15] et l'[Adresse 6], se compose d’une zone de vente dans le pan-coupé qui se prolonge en formant rétrécissement sur la [Adresse 15], qui abrite une salle de 34 places assises selon le comptage réalisé lors de la visite des locaux et un bar au fond de la partie dans le pan-coupé, un dégagement, une cuisine, un un local administratif, un local ménage avec point d’eau, des vestiaires.

Le sous-sol, accessible par un escalier depuis la partie de zone de vente éclairée sur la [Adresse 15] et par un monte-charge, comprend un dégagement, des sanitaires accessibles à la clientèle, une réserve avec chambre froide, une réserve avec arrivée de monte-charge et des locaux techniques.

L’expert constate par ailleurs que le rez-de-chaussée est en bon état d’entretien apparent, le sous-sol en état d’usage, que le chauffage dépend d’une chaudière individuelle au gaz et d’un ballon d’eau chaude et enfin que les locaux ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite (sanitaires en sous-sol).

S’agissant enfin de la détermination de la surface des locaux, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de mars 2017 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

L’expert judiciaire a retenu pour le calcul de la superficie utile les plans d’aménagement dressés le 15 mai 2012 par la société Lafond Ad, architecte d’intérieur et relevé de cotes sommaires. Les parties ne contestent pas les superficies utiles retenues.

L’expert a ensuite évalué la surface pondérée à 74 m² après application des coefficients de pondération suivants :

— Zones d’angle en triple exposition : 15,40 m² x 1,20 = 18,48 m²

— Première zone de vente sur 5 mètres de profondeur environ depuis l'[Adresse 6] et le pan coupé : 26,90 m² x 1 = 26,90 m²

— Première zone de vente sur 5 mètres de profondeur depuis la [Adresse 15] : 15 m² x 0,90 = 13,50 m²

— Annexes du rez-de-chaussée (locaux techniques, vestiaires…) : 20,20 m² x 0,30 = 6,06 m²

— Surfaces du sous-sol accessibles à la clientèle : 8,20 m² x 0,30 = 2,46 m²

— Annexes du sous-sol (réserve et locaux techniques…) : 34,60 m² x 0,20 = 6,92 m²

La S.A.R.L. S.C. indique se rapporter à la pondération proposée par l’expert judiciaire et retient en conséquence une surface pondérée totale de 74 m² comme ce dernier.

La S.C.I LC conteste deux coefficients proposés par l’expert, à savoir celui de 0,9 pour la zone 1 de la [Adresse 15] et le coefficient de 0,20 pour les locaux annexes au sous-sol. Elle soutient d’une part qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre la zone 1 de l'[Adresse 6] et la zone 1 de la [Adresse 15], s’agissant d’une zone d’angle, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient unique de 1, au vu de l’excellente visibilité tant sur l'[Adresse 6] que sur la [Adresse 15]. Elle affirme d’autre part que, concernant les locaux annexes au sous-sol, le coefficient de 0,20 semble faible compte tenu de la configuration du sous-sol, de l’existence d’un monte-charge et de sa nécessité pour l’activité exercée (stockage fûts de bière), justifiant de retenir un coefficient de 0,25.

En réponse au dire de la bailleresse, l’expert expose que le coefficient de 0,9 retenu pour la partie ouvrant sur la [Adresse 15] tient compte de ce que cette dernière est de commercialité moins active et dotée de flux de chalands et automobiles moins important que l'[Adresse 6]. Dès lors que la moindre commercialité de la [Adresse 15] n’est pas contestée par la bailleresse et que la zone d’angle invoquée par cette dernière a été prise en compte séparément en étant affectée d’un coefficient de 1,20, les coefficients proposés par la bailleresse n’apparaissent pas justifiés.

Par ailleurs, en ce qui concerne les surfaces en sous-sol, l’expert rappelle à juste titre qu’elles incluent une part de locaux techniques (ballon d’eau chaude, chaudière et bac à graisses), ce qui est dépréciatif. Au vu de cette caractéristique défavorable, le coefficient maximum de 0,25 prévu par la charte ne peut être retenu, contrairement à ce que sollicite la bailleresse.

En conséquence, il sera jugé que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 74,32 m² arrondie à 74 m².

Sur la destination des lieux

Il résulte de l’article R. 145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail autorise exclusivement une activité de café, bar, brasserie, vente à emporter sans stand.

L’expert relève qu’il s’agit d’une « destination contractuelle libérale dans le domaine de la restauration et bien adaptée au site » et la liste parmi les éléments favorables, de valorisation dans la détermination de la valeur locative.

La bailleresse souligne que l’emplacement, la surface et la configuration des locaux sont parfaitement adaptés à l’activité exercée.

La locataire, aux termes de son dernier mémoire, ne forme aucune observation sur ce point.

Sur les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est de jurisprudence constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).

En l’espèce, le bail commercial transfert à la S.A.R.L. S.C. la charge du coût des travaux de mise aux normes qui seraient éventuellement prescrits par l’administration.

Il est constant que les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée (voir notamment Civ. 3ème, 13 juillet 1994, n°91-22.260).

Force est de constater que la S.A.R.L. S.C. ne sollicite aucun abattement à ce titre, bien que la clause susvisée constitue une clause exorbitante – transférant à la preneuse des charges qui relèvent en principe des obligations contractuelles du bailleur, ce sans contrepartie.

L’expert judiciaire a pour sa part pris cette charge exorbitante en compte dans sa détermination du prix unitaire brut.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte du rapport que les locaux loués par la S.A.R.L. S.C. sont situés sur un carrefour où convergent les [Adresse 16], [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 7] et l'[Adresse 6].

L’arrêt de métro Guy Môquet, desservant la ligne 13, se trouve à proximité immédiate des locaux (65 mètres). Ceux-ci bénéficient de leur situation d’angle et sont particulièrement visibles depuis la sortie de la bouche de métro. Plusieurs lignes de bus marquent en outre un arrêt à moins de 100 mètres des locaux.

L'[Adresse 6] et la [Adresse 15] sont deux longues artères à double sens de circulation automobile bordées de larges trottoirs plantés.

Le secteur des locaux est décrit comme un secteur « résidentiel populaire densément peuplé et actuellement en voie de requalification en termes de catégories socio-professionnelles ». Les ménages qui y résident sont majoritairement constitués de cadres. 52 % de la population du quartier a moins de 39 ans.

L’environnement commercial des locaux est constitué d’une majorité de commerces indépendants de proximité et de quelques enseignes nationales dont principalement des agences bancaires. L’expert qualifie la commercialité « d’active » et souligne l’importance des flux de chalands.

Ces différents éléments établissent que la situation des locaux est très favorable à l’activité exercée par la S.A.R.L. S.C..

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert a retenu 27 références, constituées de 14 nouvelles locations au prix du marché, de 12 renouvellements amiables et d’une fixation judiciaire. Après analyse de ces références, il a évalué la valeur locative unitaire au 1er avril 2021 à 750 euros par mètre carré pondéré.

La S.A.R.L. S.C. sollicite quant à elle que le prix unitaire brut soit fixé à 650 euros par mètre carré pondéré tandis que la S.C.I. L.C. demande pour sa part que ce prix soit établi à hauteur de 1 000 euros.

De manière usuelle, les éléments de comparaison recensés par l’expert judiciaire présentent tous des différences plus ou moins significatives avec le local loué et/ou avec la date et les modalités de fixation du nouveau prix du bail.

Les quatre références concernant des baux renouvelés en 2013 et 2014 doivent être écartées comme étant trop anciennes au regard d’un bail renouvelé en 2021, une période de cinq années précédant la date de renouvellement étant habituellement considérée comme pertinente.

Les baux amiablement renouvelés l’ont été à des prix de base au mètre carré pondéré oscillant entre 372 et 697 euros.

Trois références parmi ces renouvellements amiables concernent des locaux dans lesquels des activités de restauration et de bar-restaurant sont exploitées, pour des prix de base au mètre carré pondéré de :

—  372 euros (bail renouvelé en juin 2015, surface pondérée très proche de 79 m²B),

—  395 euros (bail renouvelé en octobre 2016, surface pondérée moitié moindre de 38 m²B),

—  697 euros (bail renouvelé en octobre 2016, surface pondérée presque trois fois plus importante de 201 m²B, exploitation sous l’enseigne Mc Donald’s).

S’agissant des nouvelles locations, consenties au prix de marché par définition supérieur, trois références particulièrement utiles concernent des restaurants et présentent des prix de base au mètre carré pondéré de :

—  638 euros (bail prenant effet en août 2017, surface relativement proche de 94 m²B, situation à plus de 800 mètres des locaux expertisés mais présentant une commercialité comparable),

—  686 euros (bail prenant effet en septembre 2019, surface relativement proche de 56 m²B),

—  1 071 euros (bail prenant effet en février 2017, surface proche de 64 m²B, situation à plus de 700 mètres des locaux loués par la S.A.R.L. S.C. mais présentant une commercialité comparable).

Les éléments de comparaison que les deux parties demandent à la juridiction de prendre en compte en plus de ceux listés par l’expert ne seront pas retenus pour les motifs exposés par M. [Z] dans ses réponses aux dires, étant dépourvus de pertinence suffisante.

Finalement, au regard des références particulièrement opérantes listées ci-avant ainsi que des différents éléments composant la valeur locative tels qu’ils ont précédemment été analysés, le prix unitaire brut des locaux loués par la S.C.I. L.C. à la S.A.R.L. S.C. à la date du 1er avril 2021 sera fixé à la somme de 700 euros par mètre carré pondéré.

Sur les majorations

L’expert judiciaire propose d’appliquer une majoration de 10 % sur la valeur locative brute afin de tenir compte de l’importante capacité des terrasses exploitées par la S.A.R.L. S.C. rapportée à la capacité de la zone de vente. Précisément, les terrasses représentent globalement 23,03 m² soit une capacité de 72 couverts tandis que la zone de vente représente 57,30 m² soit une capacité de 34 couverts.

La S.C.I. L.C. demande que cette majoration soit portée à 15 % au motif que les terrasses permettent à la locataire de réaliser un chiffre d’affaires supplémentaire. La S.A.R.L. S.C. argue que la majoration ne peut excéder 5 % au motif que la terrasse est ouverte et qu’elle est particulièrement bruyante du fait de la circulation automobile.

Il est d’usage, pour tenir compte de la jouissance de droits de terrasse ouverte ou fermée concédés sur le domaine public, d’appliquer à la valeur locative brute une majoration comprise entre 2 et 5 % en présence d’une terrasse de nature usuelle et comprise entre 8 et 10 % pour une terrasse de nature exceptionnelle (Treizième édition de l’observatoire des loyers judiciaires, AJDI 2024).

En l’espèce, les constatations de l’expert et les photographies intégrées à son rapport démontrent que le droit de terrasses ouvertes dont bénéficie la S.A.R.L. S.C. présente une nature exceptionnelle au regard de leur situation en pan-coupé sur un carrefour dégagé, leur conférant une visibilité importante notamment depuis la bouche de métro la plus proche. Leur nature exceptionnelle vient encore de leur capacité importante en termes de couverts rapportée à celle de la zone de vente.

La majoration de 10 % proposée par l’expert apparaît par suite conforme aux usages et entièrement justifiée, les arguments développés par les deux parties en des sens contraires étant inopérants au regard de ce qui précède.

Par ailleurs, la S.C.I LC demande qu’une majoration de 5 % soit appliquée pour autorisation de la location-gérance. Le bail stipule en effet que la S.A.R.L. S.C. est « autorisée à donner en location-gérance le fonds de commerce », cette autorisation n’étant pas subordonnée à l’accord préalable de la bailleresse.

L’expert judiciaire n’a pas proposé de majoration pour tenir compte de cet avantage, expliquant en avoir tenu compte dans la détermination du prix unitaire brut.

La S.A.R.L. S.C. s’oppose à toute majoration sur ce fondement, sans motiver cette position.

Les usages concernant la prise en compte de la faculté de location-gérance sont d’appliquer au plus fort une majoration de 1 %.

L’avantage conféré à la S.A.R.L. S.C. de ce chef sera pris en compte par le biais d’une majoration de 1 %.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit :

— la surface pondérée des locaux loués de 74 m²,

— la valeur locative unitaire de renouvellement de 700 euros par mètre carré pondéré,

— la majoration de 10 % pour droit de terrasses et de 1 % pour autorisation de principe de la location-gérance,

la valeur locative de renouvellement peut être évaluée à la somme annuelle de :

(74x700) x 1,11 = 57 498 euros.

Le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2021 sera par suite fixé à la somme en principal arrondie à 57 500 euros par an.

La valeur locative, évaluée conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, étant inférieure au loyer plafonné calculé conformément à l’article L. 145-34, il n’y a pas lieu d’analyser les moyens tirés par la S.C.I. L.C. de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Sur le trop-perçu de loyers

En application des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

Le réajustement du dépôt de garantie n’entre ainsi pas dans la compétence du juge des loyers.

En l’espèce, la preneuse a payé, depuis le 1er avril 2021 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé.

Par ailleurs, selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû.

La restitution du trop-perçu de loyers sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 (date sollicitée par la S.A.R.L. S.C. et qui sera retenue conformément à l’article 4 du code de procédure civile bien que son mémoire préalable ait été signifié antérieurement) pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de notification du mémoire en ouverture de rapport de la S.A.R.L. S.C. qui comporte cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 57 500 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 entre la S.C.I. L.C. et la S.A.R.L. S.C. concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 13],

Dit que le trop-perçu de loyers dû par la S.C.I. L.C. à la S.A.R.L. S.C. sera assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 10 février 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024,

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par la S.C.I LC et à hauteur de 50 % par la S.A.R.L. S.C.,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

Rejette toute autre demande,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10], le 02 juin 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER C. AHSSAINI