TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08544 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4DM

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur, [Z], [C], demeurant, [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08544 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4DM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 octobre 2019,, [Localité 1] HABITAT – OPH a donné en location à Monsieur, [C] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], outre une cave,, [Localité 2] pour un loyer de 584,40 euros par mois.

Monsieur, [C] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers,, [Localité 1] HABITAT – OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 21 juin 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4223,45 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en référé Monsieur, [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 08 octobre 2019 liant les parties,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,

— ordonner par suite l’expulsion de Monsieur, [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux occupés,

— condamner Monsieur, [C] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la date de résiliation, et à compter du 22 août 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, et une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,

— condamner Monsieur, [C] à lui payer la somme provisionnelle de 5115,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées dans l’assignation, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Monsieur, [C] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 1er septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2026.

Lors des débats,, [Localité 1] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3989,09 euros.

En défense, Monsieur, [C] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et des délais de paiement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement,, [Localité 1] HABITAT – OPH a fait part de son opposition en l’absence de reprise du loyer courant intégral avant l’audience.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 24 novembre 2025 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le référé

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de, [Localité 1] par la voie électronique le 1er septembre 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs,, [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 août 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 21 juin 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur, [C], locataire d’un logement situé, [Adresse 3], outre une cave,, [Localité 2] suivant bail sous seing privé du 08 octobre 2019, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 4223,45 euros, échéance de mai 2024 incluse, et qu’il n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 août 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur, [C] restait devoir la somme de 3989,09 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 14 janvier 2026.

Il convient d’expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

En conséquence, Monsieur, [C] sera condamné à verser la somme provisionnelle de 3822,07 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur compte-tenu du montant et de la persistance de la dette et l’absence de reprise du paiement du loyer courant intégral avant l’audience par le locataire, alors que le solde locatif est débiteur depuis décembre 2022, ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur, [C] étant occupant sans droit ni titre depuis le 22 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié correspondant au loyer révisé et aux charges et de condamner Monsieur, [C] à son paiement provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur, [C] à payer à, [Localité 1] HABITAT – OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur, [C] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juin 2024, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 22 août 2024, du bail consenti par, [Localité 1] HABITAT – OPH à Monsieur, [C] portant sur des locaux à usage d’habitation situés, [Adresse 3], outre une cave,, [Localité 3], [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [C], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut,, [Localité 1] HABITAT – OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur, [C] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [C] à payer à, [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur, [C] à payer à, [Localité 1] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 3822,07 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur, [C] à payer à, [Localité 1] HABITAT – OPH une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [C] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 mars 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.