TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ABA’A

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DEPOIX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01610 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BPW

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 16 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [N] [J],

domicilié : chez Cabinet AKAOUI DEPOIX PICARD, [Adresse 1] – [Localité 1]

représenté par Maître DEPOIX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0673

DÉFENDERESSE

Madame [P] [D],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

assistée par Maître ABA’A MEGNE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R223

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01610 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BPW

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats sous seing privé en date du 31 octobre 2023, Monsieur [N] [J] a donné à bail à Madame [P] [D] une chambre et un grenier d’un appartement en colocation à usage d’habitation dont il est propriétaire, situé [Adresse 3] à [Localité 3], [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel de 750 euros outre une provision pour charges de 50 euros pour la chambre, et 180 euros pour le grenier.

Madame [P] [D] s’est également acquitté d’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer pour la chambre et pour le grenier loués.

Après avoir valablement donné congés, Madame [P] [D] a quitté les lieux loués le 30 avril 2024.

Une tentative de conciliation a eu lieu entre les parties le 15 octobre 2024. Elle s’est cependant soldée par un constat d’échec.

Par acte d’huissier en date du 23 décembre 2024, Monsieur [N] [J] a fait assigner Madame [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Madame [P] [D] à lui régler la somme de 1960 euros au titre des loyers et charges dus pour les mois de mars et d’avril 2024 ;

— condamner Madame [P] [D] à lui payer la somme de 656,70 euros au titre des charges non provisionnées et dégradations assorti des intérêts légaux à compter de la mise en demeure envoyée le 19 juillet 2024 ;

— constater que Monsieur [N] [J] n’a pas restitué à Madame [P] [D] son dépôt de garantie d’un montant de 1960 euros ;

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;

condamner Madame [P] [D] à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 21 mai 2025, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 30 octobre 2025, Monsieur [N] [J], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [J] a rappelé que le régime judique applicable aux baux conclus par les parties est celui des articles 1719 et suivants du Code civil. S’agissant de l’arriéré locatif, il soutient que la défenderesse ne pouvait pas, de sa seule initiative, opérer une compensation entre les sommes dues et le dépôt de garantie. Il ajoute, par ailleurs, que cette compensation ne couvre pas les sommes dues au titre de la régularisation des charges locatives et des dégradations dans les lieux loués, qui lui seraient imputables.

En défense, Madame [P] [D] sollicite, outre le débouté du demandeur de ses prétentions, de voir :

constater les manquements du bailleur, Monsieur [J], à ses obligations contractuelles, notamment son obligation de délivrer un logement décent, sécurisé et conforme aux normes minimales de salubrité et de sécurité ;

— dire et juger qu’elle était fondée à invoquer l’exception d’inexécution, en raison des manquements graves du bailleur ;

— constater que la dette locative alléguée par Monsieur [J] est définitivement éteinte par l’effet de la compensation intervenue avec le dépôt de garantie conservé par le bailleur ;

— dire et juger que les sommes réclamées au titre des réparations locatives et charges sont manifestement excessives et doivent être limitées à 218,55 euros ;

— dire et juger que les prétendues dégradations imputées à Madame [D] ne sont pas établies ni justifiées, notamment en ce qu’elles concernent des désordres déjà constatés lors de l’état des lieux d’entrée ou des parties communes ;

— dire et juger que les frais réclamés au titre du commandement de payer sont injustifiés, dés lors qu’ils trouvent leur origine dans l’inexécution fautive du bailleur ;

— rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [J], notamment au titre des loyers, charges, réparations, article 700 du CPC et des dépens ;

— condamner Monsieur [J] à verser à Madame [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [J] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] fait notamment valoir qu’en application des dispositions de l’article 1217 du Ciode civil, elle est fondée à refuser le paiement des sommes dues au titre des loyers de mars et avril 2024, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Elle précise que la chambre qu’elle lui louait, présente un taux d’humidité important, qui lui a causé des problèmes de santé et que l’échelle permettant d’accéder au grenier était trop fragile pour être utilisée en toute sécurité. Madame [D] indique, par ailleurs, que la compensation dénoncée a été réalisée unilatéralement par Monsieur [J] et non par elle. S’agissant des sommes supplémentaires demandées, Madame [D] soutient que les sommes réclamées au titre des charges locatives (consommation d’électricité) ne correspondent pas à la réalité. Enfin, et en ce qui concerne les dégradations alléguées, elle relève que certaines se situent dans les parties communes de l’appartement et non dans la chambre louée et que la plupart des désordres avaient été relevés dans l’état des lieux d’entrée ou pouvaient être consécutifs à un usage normal des lieux loués.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

L’article 1.5 du contrat de bail du 28 juin 2019 a accordé au preneur la faculté de donner congé du bail à tout moment en prévenant le bailleur trois mois à l’avance.

En l’espèce, le locataire a indiqué par courrier en date du 5 octobre 2020 résilier le bail, sans préavis et se tenir à disposition pour effectuer l’état des lieux de sortie, résiliation acceptée par écrit du 16 octobre 2020 de la bailleresse. Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet de cet accord des parties le 16 octobre 2016, date à laquelle un état des lieux contradictoire de sortie a été effectué.

Il sera simplement constaté que le bail a expiré à cette date.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En application de ce texte le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. S’il quitte les lieux après le délai de préavis, il reste redevable d’une indemnité d’occupation au prorata des jours supplémentaires dans les lieux.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du Code civil précise que Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [J] soutient que Madame [P] [D] reste à lui devoir la somme de 1960 euros au titre des loyers et charges dus pour les mois de mars et d’avril 2024. A l’appui de sa demande, il verse à la procédure:

— les baux en date du 31 octobre 2023,

— des échanges de sms entre la défenderesse non datés,

— une mise en demeure adressée à la défenderesse le 19 juillet 2024,

— un décompte des charges et des réparations locatives dues au 30 avril 2024,

— une facture EDF du 6 mars 2024,

— un relevé de charges de copropriété en date du 11 avril 2024,

— un avis de taxe foncière pour l’année 2023.

Madame [P] [D] reconnaît ne pas avoir réglé les deux derniers mois de loyer précédant son départ des lieux loués. Elle conteste cependant les sommes réclamées au titre des réparations locatives et charges, affirmant qu’elles sont manifestement excessives et doivent être limitées à 218,55 euros.

A l’appui de sa position, elle produit notamment une facture EDF de régularisation du 6 mars 2024 au nom du demandeur d’un montant de 180,91 euros.

Décision du 16 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01610 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BPW

Il résulte de ces éléments, qu’il est constant que Madame [P] [D] est débitrice les loyers de la chambre et du grenier pour les deux mois précédents la résiliation du bail, soit de la somme de 1860 euros (750 x 2 + 180 x 2). En ce qui concerne les charges locatives, et eu égard aux stipulations relatives à ce sujet insérées dans le bail relatif à la chambre loué, il est prévu que leur montant est de 50 euros par mois et que leur régularisation n’intervient qu’à la fin du contrat et dans la limite de 10% au plus du montant de la provision. Le bail ne précise pas le nombre de colocataires dans l’appartement loué par le demandeur. Il résulte néanmoins de la facture EDF du 6 mars 2024, que les provisions pour charges versées ne suffisent pas à régler son montant. Une régularisation des charges d’électricité à la hausse est, par suite, nécessaire. Cette facture correspondant à la consommation réelle d’électricité de tout l’appartement, doit en principe, être répartie entre les différents colocataires. Leur nombre n’étant cependant pas précisé ni par le bail, ni par les états des lieux versés aux débats, ni par les parties elles-mêmes. La régularisation des autres charges locatives notamment celles relatives à la taxe des ordures ménagères, ne peut également êytre réalisée compte tenu de cette difficulté. Compte tenu de cette circonstance, il sera fait application des stipulations du bail relatives à la régularisation des charges locatives. Les sommes dues par la défenderesse à ce tire s’évaluent à la somme de 110 euros (50x2 + 5 x2= 110 euros).

In fine, Madame [P] [D] reste à devoir la somme de 1970 euros au titre des loyers et des charges locatives relatifs au deux mois précédant son départ des lieux loués.

Sur les manquements allégués du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent

En application des articles 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Madame [P] [D] soutient que la chambre qu’elle lui louait, présente un taux d’humidité important, qui lui a causé des problèmes de santé et que l’échelle permettant d’accéder au grenier était trop fragile pour être utilisée en toute sécurité ;

A l’appui de ces éléments, elle produit des photographies représentant l’échelle permettant d’accéder au grenier et la chambre louée, ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie.

S’il est relevé des traces d’humidité dans la cuisine dans l’état des lieux d’entrée, tel n’est pas le cas dans les autres pièces, notamment dans la chambre et le grenier loués par la défenderesse. Au contraire, l’état des lieux de sortie établi le 30 avril 2024 ne mentionne plus ces traces d’humidité et indique que l’appartement est « en bon état général ».

Compte tenu de ces circonstances, les manquements de Monsieur [J] à son obligation de délivrer un logement décent, sécurisé et conforme aux normes minimales de salubrité et de sécurité, allégués par Madame [D] ne sont pas caractérisés.

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien du preneur

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Les articles 1730 et 1732 précisent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux amiable d’entrée établi contradictoirement le 06 janvier 2024 et l’état des lieux amiable de sortie établi contradictoirement le 30 avril 2024, que l’appartement est “en bon état général”, mais que certaines parties nécessitent un nettoyage (la tour, les toilettes et la baignoire). Il est également relevé dans la chambre louée à la défenderesse la présence de 4 éclats dans le parquet.

En l’état de ces éléments, en l’absence de devis et de facture produite, seule la somme de 50 euros sera imputée au locataire concernant les dégradations et le défaut d’entretien.

Sur les comptes entre les parties

Les contrats de baux ont prévu qu’à titre de garantie de l’entièreté de ses obligations, le locataire verse un dépôt de garantie de deux mois de loyer principal, lequel doit être restitué par le bailleur dans le délai de deux mois à compter du départ du locataire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

la locataire est débitrice de 1970 euros au titre des loyers et des charges locatives relatifs au deux mois précédant son départ des lieux loués 50 euros au titre des dégradations locatives,

le bailleur est débiteur de la restitution du dépôt de garantie de 1960 euros.

Il en résulte que Madame [D] sera condamnée à verser à Monsieur [J] la somme de 60 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les baaux consentis le 31 octobre 2023 entre Monsieur [N] [J] et Madame [P] [D] concernant une chambre et un grenier de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], [Adresse 4]) a expiré le 30 avril 2024;

CONDAMNE Madame [P] [D] à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 60 euros au titre du solde locatif ;

CONDAMNE Madame [P] [D] à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [D] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection