TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01215

N° Portalis DBY2-W-B7J-IAJY

JUGEMENT du

18 Décembre 2025

Minute n° 25/01109

[Localité 6] [Localité 8] HABITAT

C/

[Z] [D]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[Localité 6] [Localité 8] HABITAT

Copie conforme

M. [Z] [D]

Préfecture de Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 18 Décembre 2025

après débats à l’audience du 18 Septembre 2025, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Jeanne PINAUD, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 6] sous le N°B 389 106 865,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [P] [K], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [D]

né le 29 Août 1981

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 2 novembre 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT a donné à bail à M. [D] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 391,51 euros, outre une provision sur charges.

Le 9 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT a fait délivrer à M. [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme en principal de 1.906,63 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat ANGERS [Localité 8] HABITAT a fait assigner M. [D] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation de M. [D] [Z] à payer la somme de 1.768,60 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 février 2025, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de M. [D] [Z] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de M. [D] [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— l’exécution provisoire ;

— la condamnation de M. [D] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 18 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué ne s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de M. [D] [Z], compte tenu de la non reprise du paiement des loyers courants.

Le locataire n’a pas répondu aux propositions de rendez-vous pour la réalisation du diagnostic social et financier.

M. [D] [Z] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 200,00 euros en plus du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 22 février 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 8] par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

Enfin le plan de surendettement ordonné par la Commissaion de Surendettement des particuliers de Maine et [Localité 8] le 4 juin 2025, qui prévoyait le réglement de la dette de loyer par mensualités de 205,98 euros à compter du 4e mois n’ayant pas été respecté, a été dénoncé par le bailleur à la Banque de France le locataire ayant cessé le paiement des loyers courants à compter du mois d’avril 2025.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [D] [Z], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 9 décembre 2024, lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 février 2025.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [D] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 10 septembre 2025, mensualité d’août comprise, prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

M. [D] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [D] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT la somme de Deux mille huit cent soixante-sept euros et douze centimes (2.867,12) arrêtée selon décompte du 10 septembre 2025, mensualité d’août comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier et des éléments du dossier que M. [D] [Z] n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience.

Le locataire ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’il n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [D] [Z] propose de s’acquitter de la dette par mensualités de 200,00 euros à compter du mois d’octobre car il vient de reprendre un emploi . Les mesures recommandées par la Commissaion de Surendettement des particuliers de Maine et [Localité 8] démontrent son état d’endettement.

Au vu de ces éléments, la proposition de règlement apparaît adaptée à la situation et permettrait de solder la dette dans les délais légaux.

Dès lors, il convient d’octroyer au locataire des délais de paiement et d’autoriser M. [D] [Z] à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [D] [Z] supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition au 10 février 2025 de la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu le 2 novembre 2020, entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT et M. [D] [Z], concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de M. [D] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT, à compter du 10 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] [Localité 8] HABITAT, la somme de Deux mille huit cent soixante-sept euros et douze centimes (2.867,12) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée selon décompte du 10 septembre 2025, mensualité d’août comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que M. [D] [Z] pourra s’acquitter de cette somme en 14 versements de 200,00 euros, le 15ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

CONDAMNE M. [D] [Z] aux dépens qui comprendront le cout du commandement de payer.

Le greffier, Le Président,