Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 5 mai 2026, n° 25/57912

TJ Paris 5 mai 2026

Résumé par Doctrine IA

La société Portela, propriétaire d'un local commercial, a assigné Madame [S] [X], cessionnaire du fonds de commerce, en référé. Elle demandait la constatation de la clause résolutoire du bail, l'expulsion de la défenderesse, le paiement des arriérés locatifs et des indemnités d'occupation.

La question juridique principale était de savoir si les conditions étaient réunies pour constater la résiliation du bail commercial en raison du non-paiement des loyers. La juridiction devait également statuer sur les demandes accessoires de la demanderesse.

Le Tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de Madame [S] [X] à défaut de restitution volontaire des lieux. Il l'a condamnée à payer provisionnellement les arriérés locatifs et une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Les demandes relatives à l'indemnité de retard, à la majoration du loyer et à la conservation du dépôt de garantie ont été rejetées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 5 mai 2026, n° 25/57912
Numéro(s) :	25/57912
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	14 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ghislaine CHAUVET LECA
Parties :	La société PORTELA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57912 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGEH

N° : 11

Assignation du :

07 Novembre 2025

10 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mai 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société PORTELA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS – #C1525

DEFENDERESSE

Madame [S] [X]

Adresse de la défenderesse:

[Adresse 2]

[Localité 3]

Lieux loués:

[Adresse 3]

[Localité 2]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juin 2022, la SCI Portela a donné à bail commercial à la société SDK Distribution pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2022 un local situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 18.000 euros HT, payable d’avance le premier de chaque mois suivant chaque trimestre civil.

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2025, le liquidateur de la société SDK Distribution a cédé le fonds de commerce à Madame [S] [X].

Par acte de commissaire de justice en date des 7 et 10 novembre 2025, la Portela a assigné Madame [S] [X] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de Madame [S] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de Madame [S] [X],

— la condamnation de Madame [S] [X] à payer à la demanderesse à titre provisionnel, la somme de 21.324,04 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrété au terme du 4ème trimestre 2025 inclus,

— la condamnation de Madame [S] [X] à payer à la demanderesse à titre provisionnel, la somme de 2.132,40 euros correspondant à l’indemnité de retard ,

— la condamnation de Madame [S] [X] au paiement, à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égale loyer normalement exigible majoré de 20%, trimestriellement et d’avance à compter du 4 octobre 2025,

— la conservation du dépôt de garantie,

— la condamnation de Madame [S] [X] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 27 mars 2026, la société Portela, représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes, réduisant sa demande en paiement à la somme de 14.036.25 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er trimestre 2026 inclus.

Madame [S] [X] , régulièrement assignée, ne s’est pas constituée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

1/ Sur les demandes principales

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 4 septembre 2025, la société Portela a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement de payer est régulier et détaille le montant de la créance. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit.

L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société Portela au terme du 1er trimestre 2026 inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14.036,25 euros.

Il convient donc de condamner Madame [S] [X] à payer à titre provisionnel la somme de 14.036,25 euros au demandeur.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie, la majoration du loyer et l’indemnité de retard s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des

circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et les défendeurs seront condamnés in solidum à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

2/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [S] [X] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner Madame [S] [X] au paiement à la société Portela de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 octobre 2025;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [S] [X] et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [S] [X] à payer à la société Portela la somme provisionnelle de 14.036,25 euros (quatorze mille trente six euros vingt cinq centimes) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au terme du 1er semestre 2026 inclus ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation trimestrielle due par Madame [S] [X] à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer trimestriel contractuel, outre charges et accessoires, normalement exigibles et la condamnons au paiement de cette indemnité;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le paiement d’une indemnitéde retard;

Disons n’y avoir lieu à référé pour la majoration du loyer à titre d’indemnité doccupation;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la conservation du dépôt de garantie;

Condamnons Madame [S] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2025;

Condamnons Madame [S] [X] à payer à la société Portela la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 1] le 05 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY