TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Saad EL JORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04804 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2SS

N° MINUTE :

9 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son Syndic le Cabinet Conseils Copro

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, toque : C720

DÉFENDERESSE

Madame [C] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 07 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04804 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2SS

EXPOSE DU LITIGE

MME [C] [L] est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic CONSEILS COPRO.

Il a été constaté par le syndic que MME [C] [L] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui ont été adressées.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 3] (ci-après le SDC) a assigné MME [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

condamner MME [C] [L] à lui payer la somme de 3321,51 euros d’arriérés arrêtés au 18 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner MME [C] [L] à lui payer la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,condamner MME [C] [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 novembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et évoqué un jugement précédent aux mêmes fins.

Assignée à étude, MME [C] [L] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Décision du 07 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04804 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2SS

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…).

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit une matrice cadastrale justifiant que MME [C] [L] est bien propriétaire du lot 56 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] correspondant à 32/10000e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que MME [C] [L] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2024 et 2025 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,sur cette base, ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er octobre 2024 et le 31 décembre 2024 ainsi que, suite à leur inefficience, des factures de frais de recouvrement à 42 euros pièce.des mises en demeure en date du 09/12/2024, 21/02/2025, 25/08/2025 outre des relances, tous courriers attestant de l’inexécution des obligations de propriétaire de MME [C] [L], à défaut de contestation de sa part.

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de MME [C] [L] arrêté au 25/08/2025 également produit aux débats (pièce 7) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 3321,51 euros arrêtée au 25/08/2025, intégrant aussi les frais de relance intervenus au cours de cette période et facturés par le syndic.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC du 1er octobre 2024 au 25 août 2025, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

MME [C] [L] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 3321,51 euros correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 25 août 2025 pour la période du 1er octobre 2024 au 25 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal, dans les limites de la demande, à compter de l’assignation.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure et relances diligentées en vain sans la présence d’un seul paiement dans le décompte, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges du 1er octobre 2024 au 25 août 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (32/10000e), mais compte tenu tout à la fois de la période de défaillance sur un an et demi et de l’existence d’un précédent judiciaire pour les mêmes raisons (jugement du 30 janvier 2024 portant sur une créance d’impayés de charges), il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 550 euros à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) Sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, MME [C] [L], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que MME [C] [L] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE MME [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3321,51 euros correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 25 août 2025 pour la période du 1er octobre 2024 au 25 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE MME [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 550 euros au titre de sa résistance abusive ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE MME [C] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE MME [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière Le Président