TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/13305

N° Portalis 352J-W-B7G-CYJRL

N° MINUTE : 1

Assignation du :

27 Octobre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L KEYSTONE INVEST

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.A.R.L S.O.V

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Estelle GOUBARD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0419

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2010, la S.A.S OFIE, aux droits de laquelle se trouve la S.A.R.L KEYSTONE INVEST, a donné à bail à la S.A.R.L VOS en cours de formation, finalement dénommée S.A.R.L S.O.V, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 15], pour une durée de 9 ans du 1er décembre 2010 au 30 novembre 2019, l’exercice de l’activité de « RESTAURATION – [Localité 12] – BRASSERIE – RESTAURATION RAPIDE » et un loyer annuel de 25.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de plusieurs avenants successifs, dont le dernier signé le 02 janvier 2019, le loyer annuel a été fixé à compter du 1er décembre 2018 à la somme de 28.715,41 euros hors taxes et hors charges.

Arrivé à expiration le 30 novembre 2019, le bail s’est poursuivi par prolongation tacite.

Par acte d’huissier de justice signifié le 25 novembre 2019, la société KEYSTONE INVEST a donné congé à la société S.O.V pour le 30 juin 2020 à minuit en lui offrant le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

En réponse, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 janvier 2020, la société S.O.V a donné son accord sur le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer renouvelé, considérant qu’il n’existait aucun motif de déplafonnement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2022, la société KEYSTONE INVEST a notifié à la société S.O.V un mémoire préalable afin de voir fixer le montant du loyer annuel de renouvellement au 1er juillet 2020 à la somme de 42.200 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 27 octobre 2022, la société KEYSTONE INVEST a assigné la société S.O.V à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de voir fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 42.200 euros en principal.

Selon un jugement rendu le 10 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 ;

— désigné en qualité d’experte Madame [R] [G] en lui donnant notamment pour mission de procéder à l’examen des faits qu’alléguaient les parties, en particulier la modification des facteurs locaux de commercialité, et de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal.

L’experte a déposé son rapport au greffe le 29 novembre 2024.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 03 octobre 2025 à laquelle la société KEYSTONE INVEST et la société S.O.V étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la S.A.R.L KEYSTONE INVEST demande au juge des loyers commerciaux de :

« – RECEVOIR la société KESTONE INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER la société S.O.V de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail dont s’agit doit être renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2020 ;

— FIXER le montant du loyer annuel HT et HC du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme en principal de 42.200 euros (QUARANTE DEUX MILLE DEUX CENTS EUROS), toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— DIRE ET JUGER que la société S.O.V devra régler les intérêts de plein droit au taux légal en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil à compter du 1er juillet 2020 ;

— DIRE qu’à compter de cette même date les intérêts porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1342-6 du Code civil ;

— CONDAMNER la société S.O.V au paiement de la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société S.O.V aux entiers dépens. »

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société S.O.V demande au juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE PRINCIPAL,

— FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme principale annuelle HT/HC de 26.300,00 Euros correspondant à la valeur locative ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Vu l’article L.145-34 alinéa 1er du Code de commerce, CONSTATER que le preneur n’a pas renoncé au plafonnement et DECLARER que le loyer du bail renouvelé à partir du 1er juillet 2020 ne saurait donc excéder le montant résultant de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE appliqué au loyer initial du bail à renouveler.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER la société KEYSTONE INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société KEYSTONE INVEST à rembourser à la société S.O.V les loyers trop-perçus à compter du 1er juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

— CONDAMNER la société KEYSTONE INVEST au paiement de la somme de 10.000,00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société KEYSTONE INVEST aux dépens. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

1-1 Sur la demande de déplafonnement du loyer

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

a) Sur le motif de déplafonnement tiré des travaux d’amélioration

La société KEYSTONE INVEST fait valoir qu’elle a pris directement en charge, pendant le cours du bail échu, le coût des travaux de la gaine d’extraction extérieure en fibrociment pour un montant total de 13.733,02 euros TTC, à charge pour la locataire de lui rembourser la moitié du montant. Elle soutient qu’il s’agit de travaux répondant aux besoins spécifiques de cette dernière et ayant une incidence favorable sur son activité de restauration, l’aspect esthétique étant amélioré et la locataire bénéficiant surtout d’une gaine d’extraction répondant à ses besoins techniques, avec notamment un débit plus important que l’ancienne gaine.

La société S.O.V expose en réplique que la remise aux normes de la colonne d’extraction faisait partie des négociations préalables à la signature du bail, que les travaux ont été réalisés avant son entrée dans les lieux et qu’ils ont donné lieu à un remboursement à hauteur de 50 %. Elle ajoute que la qualification d’amélioration est contestable, qu’une clause d’accession en fin de jouissance prive la bailleresse de se prévaloir des travaux d’amélioration dans le cadre du renouvellement, que rien ne permet de conclure à l’augmentation du débit de la gaine, qu’il ne s’est agi que d’une adaptation nécessaire à la destination contractuelle ou à la conformité aux normes, et que la prise en charge des travaux par la bailleresse n’a aucunement été significative.

Sur ce,

Aux termes de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il y a lieu de constater que, pour soutenir qu’elle a fait réaliser des travaux d’amélioration de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition de la locataire justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, la société KEYSTONE INVEST se limite à produire trois photographies, l’une prise avant le remplacement de la gaine litigieuse, la deuxième prise après son remplacement, la troisième prise après sa mise en peinture.

La qualité médiocre de ces photographies, qui ne sont d’ailleurs pas datées, et l’absence de production de tout élément additionnel ne permettent pas au tribunal de s’assurer que le remplacement allégué de la gaine constitue une amélioration, fût-ce esthétique, pour l’activité de la locataire.

L’experte souligne par ailleurs qu’il s’agit d’une intervention sur une gaine existante, que la moitié des coûts a été refacturée à la locataire, d’où un financement par la bailleresse qu’il qualifie de « résiduel » et « modeste », et que l’amélioration de l’aspect esthétique extérieur semble tout à fait « anecdotique ».

En conséquence, il y a lieu de considérer que la société KEYSTONE INVEST échoue à rapporter la preuve qui lui incombe qu’un déplafonnement est justifié du fait d’un changement notable des caractéristiques propres au local occasionné par les travaux portant sur la gaine d’extraction.

b) Sur le motif de déplafonnement tiré de la modification des obligations respectives des parties

La société KEYSTONE INVEST allègue que les grosses réparations étaient à la charge de la locataire en vertu du bail, ce qui n’est plus le cas dans le cadre du présent renouvellement, du fait de l’entrée en vigueur du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, applicable aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Elle en conclut qu’est constituée une modification notable des obligations respectives des parties.

La société S.O.V conteste cette appréciation, essentiellement en énonçant que la bailleresse ne démontre aucunement le caractère notable de la modification intervenue.

Sur ce,

En vertu des dispositions des cinquième et sixième alinéas de l’article L.145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément au II de l’article 21 de cette loi, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l’article R.145-35 du même code, dans sa rédaction issue de l’article 6 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014 conformément à l’article 8 de ce décret, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Ainsi, s’il ne peut être contesté que jusqu’à l’application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la répartition des charges et travaux entre elles et d’en transférer au preneur la charge finale quand bien même celle-ci incomberait en principe au bailleur, tel n’est plus le cas en matière de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ces dernières devant impérativement rester à la charge du bailleur.

Or, en l’espèce, en page 3 du contrat de bail commercial conclu par acte sous seing privé en date du du 15 décembre 2010, il est stipulé : « De convention expresse et déterminante entre les parties, le preneur s’engage à exécuter, à sa seule charge financière, concernant les biens loués, au lieu et place du bailleur, tous les travaux et toutes les réparations telles que définies aux articles 605 – 606 du code civil, qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués et quelles qu’en soient l’importance et la nature ».

Le bail étant consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2010, soit jusqu’au 30 novembre 2019, les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 sont entrées en vigueur durant l’exécution du bail expiré.

Par conséquent, l’entrée en vigueur du décret d’application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, postérieure au début de l’exécution du bail litigieux, modifie immanquablement les obligations des parties, la bailleresse ne pouvant plus transférer à la locataire son obligation d’assumer la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Toutefois, en vertu de l’article L.145-34 du code de commerce, la modification engendrée par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application entre le bail expiré et celui à renouveler n’est de nature à entraîner un déplafonnement du loyer de renouvellement que si elle affecte notablement l’équilibre contractuel, mais pas si la modification n’affecte que de manière très partielle les relations des parties, ce qu’il convient dès lors de vérifier. Sur ce point, s’agissant au cas présent d’une modification de la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil, il est rappelé que seuls les travaux envisagés ou raisonnablement envisageables au cours du bail renouvelé, compte tenu notamment de l’ancienneté de l’immeuble et de son état, doivent être pris en compte, leur coût devant s’apprécier au regard des loyers perçus pendant le bail, puisqu’il s’agit d’apprécier l’économie globale du bail.

En l’espèce, il y a lieu de constater que la bailleresse n’allègue pas de travaux intervenus ou à intervenir au titre des grosses réparations au cours du bail renouvelé.

En conséquence, la modification des obligations des parties ne revêt pas un caractère suffisamment notable pour justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

c) Sur le motif de déplafonnement tiré de la renonciation par la preneuse au bénéfice du plafonnement

La société KEYSTONE INVEST fait valoir que la locataire a accepté la fixation du loyer du bail renouvelé à un montant supérieur au montant du loyer acquitté au 1er juillet 2020, puisqu’elle a accepté la fixation d’un loyer annuel à la somme de 36.000 euros hors charges et taxes, et que, de ce fait, elle a renoncé définitivement et irrévocablement au plafonnement de son loyer.

La société S.O.V réplique que l’acceptation du principe d’un nouveau loyer n’emporte pas la renonciation au principe du plafonnement et qu’aucun accord n’a été trouvé entre les parties sur un loyer de 36.000 euros.

Sur ce,

Il est constant que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s’en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, au soutien de ses affirmations, la société KEYSTONE INVEST se prévaut d’un e-mail émanant de l’avocat de la société S.O.V, daté du 25 octobre 2019, lequel est accompagné d’un projet de bail, initialement dressé par la bailleresse puis annoté de diverses observations et demandes de modifications de la part de l’avocat de la locataire.

Il est relevé que cet e-mail ne contient aucune renonciation, ni explicite ni implicite, au principe du plafonnement, auquel il n’est pas fait référence. Il ne fait pas davantage état d’un accord sur le prix du bail.

S’agissant du projet de contrat de bail annexé à cet e-mail, si sa clause relative au loyer ne fait l’objet d’aucune remarque sur le montant envisagé de 36.000 euros, cette absence d’annotation de la part de l’avocat de la locataire est insuffisante pour caractériser un accord sur le loyer du bail renouvelé ou une renonciation à se prévaloir du plafonnement, dès lors que ce projet de bail annoté ne constitue manifestement qu’un document de travail dépourvu de toute force obligatoire.

Au surplus, il y a lieu de rappeler que, dans sa lettre d’acceptation du principe du renouvellement, en date du 21 janvier 2020, la société S.O.V a déclaré ne reconnaître « aucun motif de déplafonnement ».

Dès lors, la société KEYSTONE ne rapporte la preuve d’aucune renonciation certaine, expresse et univoque de la société S.O.V à se prévaloir du principe du plafonnement, de sorte que le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ne peut être retenu sur ce fondement.

d) Sur le motif de déplafonnement tiré de la modification notable des facteurs locaux de commercialité

La société KEYSTONE INVEST invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré, tenant principalement à la rénovation et la réouverture de la halle du Carreau du Temple, dont elle considère qu’elle a augmenté le flux de visiteurs, renforcé l’attractivité culturelle du quartier, dynamisé le tissu commercial local et contribué à une hausse des valeurs immobilières et à l’installation de nouveaux commerces. Elle considère que la modification des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement résulte également de la rénovation totale de la [Adresse 16] entre 2012 et 2013, de l’augmentation significative du nombre de foyers fiscaux à revenus élevés dans le troisième [Localité 11], de la piétonnisation et la végétalisation d’une partie de la [Adresse 29], de la gentrification du [Adresse 17], qui s’est manifestée par l’augmentation du flux de piétons et la qualité des établissements commerciaux, de l’offre hôtelière et para-hôtelière en augmentation significative, de l’autorisation des terrasses éphémères en juin 2020 pour les restaurateurs et de l’évolution de la fréquentation du métro des stations République, Temple, [13] et Filles-du-Calvaire sur la période considérée.

La société S.O.V réfute toute modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité sur le fondement de la création de la zone touristique internationale (ZTI) du Marais dès lors que les restaurants bénéficient d’une dérogation permanente pour ouvrir le dimanche et que la prétendue arrivée massive de touristes étrangers à fort pouvoir d’achat à la suite du classement en ZTI n’est pas démontrée. Elle conteste également le changement invoqué sur le fondement de l’autorisation des terrasses éphémères aux motifs que celle-ci n’a été accordée qu’au mois de juin 2020 et qu’elle ne concerne pas les locaux exploités, sur le fondement de la revalorisation de la population résidentielle et la fréquentation du métro, qui n’est pas suffisamment significative, sur celui de la piétonnisation et de la végétalisation d’une partie de la [Adresse 29], qui n’ont aucun impact et sont survenues après la date de renouvellement, sur celui de la rénovation de la [Adresse 16], qu’elle considère alléguée sans précision et sans tenir compte des manifestations qui s’y déroulent chroniquement, sur celui de la réhabilitation du Carreau du Temple, qui ne serait pas notable considérant que le local n’est pas visible depuis la halle, que les visiteurs n’empruntent pas nécessairement la [Adresse 21] et que les événements de la halle comportent généralement une offre de restauration, sur celui de la gentrification, en ce qu’elle a débuté il y a plus de vingt ans, et sur celui de l’offre hôtelière, qui ne fait l’objet d’aucune pièce justificative de la bailleresse.

Sur ce,

En vertu des articles L.145-34 et L.145-33 du code de commerce, il est acquis qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le preneur, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est rappelé que le local donné à bail est situé [Adresse 6].

L’experte indique que les locaux sont implantés en lisière nord du quartier historique du Marais et de de la zone touristique internationale (ZTI) du Marais, qui permet l’ouverture des commerces le dimanche et en soirée, sans toutefois s’y trouver insérés. Elle relève que le secteur est central et bien desservi par les transports publics.

Elle décrit la [Adresse 21] comme une courte artère à sens unique de circulation automobile qui relie la [Adresse 30] à la [Adresse 19], avec un stationnement unilatéral réglementé et une aire de livraison au droit de l’immeuble dont dépendent les locaux litigieux.

Elle note la proximité du Carreau du Temple, pôle commercial restructuré en 2014 en relais d’un vaste et ancien marché aux vêtements, qui accueille sur deux niveaux (6 500 m²) des espaces dédiés aux activités culturelles, sportives, économiques ou festives.

L’experte considère que les locaux loués se situent dans un secteur d’active fréquentation touristique et nocturne, largement voué aux activités de restauration, y compris sur la [Adresse 21], dont la commercialité n’est cependant que secondaire.

Après avoir étudié la création de la zone touristique internationale du Marais, l’autorisation des terrasses éphémères, l’évolution du salaire mensuel moyen et du pouvoir d’achat de la population résidentielle, la fréquentation des stations de métro situées à proximité du local loué et la réhabilitation du Carreau du Temple, l’experte conclut qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible d’avoir bénéficié au commerce de restauration exploité par la société locataire au cours du bail échu.

L’experte relève en effet que les locaux litigieux ne sont pas inclus dans le périmètre de la ZTI du Marais. Elle considère en outre qu’il est douteux, compte-tenu de leur caractère précaire, que les terrasses éphémères puissent être regardées comme constituant une modification notable, d’autant que des autorisations de terrasses éphémères n’ont été accordées qu’aux seuls commerces de la [Adresse 21] immédiatement voisins de la [Adresse 30]. S’agissant de la requalification avancée de la population résidentielle de l’arrondissement, elle relève que le salaire mensuel moyen y a connu une variation positive de 26 % mais que ce taux d’évolution est à rapprocher des mêmes données à l’échelle de la commune entière, qui a connu une variation positive de 22 %. Elle constate également que l’amélioration du pouvoir d’achat de l’arrondissement est supérieure de 4 points à celle de [Localité 14] considéré globalement, ce qui ne paraît pas notable, traduisant plutôt la poursuite d’un phénomène amorcé de longue date.

Elle considère que l’évolution de la fréquentation du métro est négligeable, avec des hausses de 0,31 % et 6,49 % pour les stations République et Oberkampf et des baisses de 5,82 % et 4,13 % pour les stations Filles-du-Calvaire, soit une hausse totale de seulement 0,75 %. Elle estime par ailleurs que la rénovation de la [Adresse 16] est anecdotique, s’agissant d’un aménagement de voirie principalement destiné à contrôler les flux automobiles, sans stimuler la commercialité de son environnement, déjà très active. Concernant enfin la réhabilitation du Carreau du Temple, elle indique que la clientèle potentielle drainée par celui-ci est susceptible de bénéficier aux restaurateurs situés dans son environnement immédiat, mais souligne que nombre d’établissements de restauration concurrents, implantés sur les artères qui bordent le Carreau du Temple, sont mieux situés que la société S.O.V pour capter ce potentiel de clientèle, d’autant que les accès au Carreau du Temple sont situés [Adresse 31] et [Adresse 32], la [Adresse 21] ne se trouvant pas sur le trajet naturel des chalands.

Dans sa réponse au dire de la bailleresse, l’experte a fourni les observations additionnelles suivantes. Le pouvoir d’achat des résidents du troisième arrondissement a effectivement connu une évolution à la hausse en valeur relative, mais ce constat est toutefois à relativiser en valeur absolue, puisque le total des foyers fiscaux dont le revenu est compris entre 30.000 et 50.000 euros évolue en pourcentage de 30,75 % à 36,33 %, ce qui est modéré, et puisque cette progression ne vise qu’une fraction très marginale de l’achalandage de l’arrondissement, à savoir 720 foyers fiscaux rapportés à leur nombre en 2010 de 25.991, soit 2,7 %. La piétonnisation et la végétalisation d’une partie de la [Adresse 29] n’ont été inaugurées qu’en juin 2022, soit après l’échéance du renouvellement de bail litigieux. La gentrification évoquée par la bailleresse vise la fréquentation du Marais en général et des [Adresse 34], [Adresse 35] ou [Adresse 33] en particulier, secteur distinct de celui des Enfants-Rouges dont dépendent les locaux litigieux. Enfin, il n’est pas exact de soutenir que les visiteurs empruntent nécessairement la [Adresse 21] pour se rendre au Carreau du Temple par le métro, la station de métro Temple étant plus voisine et l’acheminement depuis la station [18] étant plus naturel par la [Adresse 29] puis la [Adresse 30].

S’agissant tout d’abord du moyen de la société KEYSTONE INVEST tiré de la création de la ZTI du Marais, il y a lieu de constater que, si celle-ci l’a effectivement formulé au sein de ses dires adressés à l’experte, il n’est pas repris au sein de son dernier mémoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

En ce qui concerne la réhabilitation du Carreau du Temple, la société KEYSTONE INVEST produit le rapport de gestion de la société publique locale du Carreau du Temple afférent à l’année 2019 et les bilans de la société S.O.V pour les années 2022 et 2023. Il est observé qu’il ne peut être tenu compte des bilans produits pour apprécier d’une modification des facteurs locaux de commercialité en cours de bail, ces pièces comptables étant postérieures au terme du bail expiré. Quant au rapport de gestion de la société publique locale Carreau du Temple, il met en évidence le caractère bénéficiaire de l’activité économique du Carreau du Temple et indique que ce dernier met en œuvre un programme d’investissement, ce qui accrédite les assertions de la bailleresse selon lesquelles cet établissement culturel et sportif réhabilité en cours de bail constitue un élément d’attractivité du secteur où se situent les locaux loués. Toutefois, en l’absence d’éléments additionnels et au vu des observations de l’expert judiciaire, qui a notamment souligné le phénomène de dilution de la clientèle du Carreau du Temple entre les nombreux établissements de restauration avoisinants, dont plusieurs sont plus proches que celui exploité par la société S.O.V, il y a lieu de considérer que le développement de l’activité économique résultant de la réhabilitation du Carreau du Temple ne constitue pas une évolution suffisamment notable pour justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

S’agissant du réaménagement de la place de la République, la société KEYSTONE INVEST ne développe pas en quoi il pourrait constituer une évolution favorable et s’appuie sur un article de presse long d’un unique paragraphe dont la teneur se cantonne à chiffrer le coût du chantier. Il ne peut être déduit de ce seul élément une modification des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité de la société S.O.V.

C’est avec pertinence que la société KEYSTONE INVEST affirme que le nombre des foyers fiscaux dotés des plus hauts revenus est en augmentation dans le troisième arrondissement de [Localité 14] et constitue une évolution favorable pour le commerce de la société S.O.V. En effet, il n’est pas contesté que la proportion du nombre de foyers fiscaux avec un revenu supérieur à 30.000 euros par an a augmenté de près de 6 points de pourcentage, en passant de 30,75 % à 36,33 % entre le début et la fin du bail expiré.

Toutefois, cette évolution n’apparaît pas assez notable pour justifier un déplafonnement au vu des remarques fournies avec exactitude par l’expert, celui-ci relativisant en valeur absolue l’évolution constatée, faisant observer que le nombre des foyers au revenu supérieur à 30.000 euros n’a augmenté que de 720 au cours du bail expiré, passant de 7.993 à 8.713, et ce sur l’ensemble de l’arrondissement.

Quant à la végétalisation et la piétonnisation d’une partie de la [Adresse 29], c’est à juste titre que la société S.O.V soutient qu’elles doivent être écartées de l’étude des facteurs locaux de commercialité, dès lors qu’il ressort des propres éléments de preuve de la société KEYSTONE INVEST qu’elles n’ont été inaugurées qu’en 2022, soit après le terme du bail expiré.

Sur l’embourgeoisement du [Adresse 17], il est observé que la société KEYSTONE INVEST produit deux articles de presse, dont le premier se borne à rappeler l’histoire du marché qui s’y trouve, indiquant d’ailleurs qu’il est devenu prisé dès les années 1990, soit très antérieurement au bail expiré, et à dresser la liste sommaire de quatre de ses commerces, ce dont il ne peut être tiré de conséquence, cependant que le second article mentionne effectivement une « gentrification », mais, outre qu’elle n’est pas propre au secteur des Enfants-Rouges, ainsi que l’a relevé l’expert, cette gentrification est datée par l’auteur de l’article du « tournant des années 2000 », soit, à nouveau, bien avant le bail expiré. La gentrification invoquée par la bailleresse apparaît donc insusceptible de fonder un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Pour ce qui relève de l’offre hôtelière et para-hôtelière, dont la société KEYSTONE INVEST allègue qu’elle est en augmentation significative, il y a lieu d’observer qu’elle procède par voie d’affirmation, sans verser le moindre élément de preuve au soutien de ses énonciations, de sorte que son moyen ne peut être retenu.

S’agissant des terrasses éphémères, la société KEYSTONE INVEST ne produit qu’un article de presse relatif à diverses protestations de riverains quant à leur existence, ces derniers leur reprochant notamment des défauts esthétiques et sanitaires. Elle échoue donc à rapporter la preuve qui lui incombe d’une quelconque incidence favorable des terrasses éphémères quant à l’activité de la société S.O.V.

Enfin, c’est avec pertinence que la société S.O.V, se référant à l’avis de l’expert, retient que l’évolution de la fréquentation des stations de métro est négligeable, celle-ci étant tantôt en hausse tantôt en baisse selon les stations considérées et, en tout état de cause, limitée à 0,75 % au total.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société KEYSTONE INVEST ne rapporte pas la preuve qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité de la société S.O.V.

Le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 ne peut, par conséquent, être déplafonné et doit être fixé selon la variation de l’indice des loyers commerciaux, à moins que la valeur locative ne soit inférieure au montant du loyer plafonné, ce qu’il convient donc de vérifier.

1-2 Sur l’évaluation de la valeur locative

La société KEYSTONE INVEST estime la surface pondérée à 56,20 m²B et demande qu’une valeur locative de 750 euros/m²B soit retenue, compte tenu de la situation favorable des locaux, dans le [Adresse 17] et proche de la [Adresse 16], du classement de la partie de la rue dont dépendent les locaux en Zone Touristique Internationale (ZTI), de la modification notable des obligations respectives des parties, de l’excellente desserte des locaux par les transports en commun, du bon état général des locaux, de la parfaite adaptation des locaux à l’activité qui y est exercée, du bon éclairement naturel sur rue, du linéaire de façade procurant une bonne visibilité, des prix pratiqués dans le voisinage et de la date d’effet du renouvellement du bail au 1er juillet 2020. Elle rejette tout correctif et conclut en conséquence à une valeur locative en renouvellement de 42.200 euros hors charges et taxes.

La société S.O.V conteste la valeur locative de 750 euros /m²B réclamée par la bailleresse et demande qu’elle soit fixée à 600 euros /m²B, au vu des références locatives, de l’emplacement secondaire et de la visibilité moindre, de la distribution des locaux et de l’impact de la crise sanitaire du à l’épidémie de covid-19. En outre, elle fait valoir qu’il y a lieu d’appliquer à la valeur locative un abattement total de 14 % au titre des diverses clauses exorbitantes, de sorte que la valeur locative finale doit être fixée à la somme de 26.316 euros hors charges et taxes.

Sur ce,

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce.

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

— Sur la description du local

Selon l’expert, les locaux dépendent d’un immeuble de construction datant de 1850, à façade maçonnée et ravalée, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, cinq étages droits et un sixième étage mansardé sous toiture de zinc.

L’expert indique que les locaux sont en nature de boutique, ouvrent à gauche de l’entrée de l’immeuble et développent un linéaire de façade très largement vitré.

Il les décrit de la façon suivante :

— au rez-de-chaussée, une salle de restaurant avec bar sur la droite en contre-haut d’une petite marche, de configuration rectangulaire et en profondeur, puis, à la suite, une partie de salle formant arrière-boutique sous « velux » et, à droite de la salle, un local sanitaire et un dégagement qui conduit à une cuisine ;

— au premier étage, relié par un escalier intérieur droit à marches de bois, une salle de restaurant éclairée par deux baies sur rue et un local vestiaire ;

— au sous-sol, relié sous-trappe à l’arrière du bar, une cave voûtée.

S’agissant des agencements et de l’état des locaux, l’expert relève la présence de parquet au sol, de murs et plafonds ou faux-plafonds peints dans les salles, de carrelage au sol et sur une partie des murs dans la cuisine et le local sanitaire, le surplus étant peint, de maçonnerie enduite dans la réserve en sous-sol, d’une extraction d’air, d’une hauteur sous plafond de 2,70 mètres dans la première salle et sous faux-plafond de 2,03 mètres à l’étage, d’un bon état d’entretien apparent.

Cette description doit être retenue dès lors qu’elle résulte des constatations objectives de l’expert et qu’elle n’est pas contestée par les parties.

— Sur la surface

La société KEYSTONE INVEST retient une surface réelle totale de 100 m² et une surface pondérée de 56,20 m²B. Les différents coefficients de pondération qu’elle applique sont similaires à ceux proposés par l’expert judiciaire, sauf en ce qui concerne la cave pour laquelle elle sollicite l’application d’un coefficient de 0,20 en lieu et place de celui de 0,15 retenu par l’expert.

La société S.O.V s’accorde avec l’expert, tant sur les surfaces réelles que sur les coefficients de pondération et, par suite, sur la surface pondérée totale de 51m²B.

Sur ce,

Après application des principes et coefficients fixés par la charte de l’expertise (en vigueur au 1er juillet 2015 et mise à jour le 11 novembre 2019), l’expert évalue la surface à 51,03 m²B, qu’il arrondit à 51 m²B, ainsi qu’il suit :

Rez-de-chaussée

Zone 1 – [Localité 10] de vente s/5m 19,20 m² x 1,00 = 19,20

Zone 2 – [Localité 10] de vente s/5m 16,00 m² x 0,80 = 12,80

Zone 3 – Surplus 8,50 m² x 0,60 = 5,10

Annexes 12,50 m² x 0,40 = 5,00

56,20 m² 42,10 m²B

Premier étage relié

Zone de vente 16,20 m² x 0,40 = 6,48

Vestiaire 4,50 m² x 0,20 = 0,90

16,20 m² 6,48 m²B

Sous-sol relié sous trappe

Cave 16,30 m² x 0,15 = 2,45 m²B

— -------- -----------------

Total des surfaces 88,70 m² 51,03 m²B

Il est relevé qu’une erreur de plume a conduit l’experte à ne pas tenir compte de la surface du vestiaire dans le total des surfaces finalement retenu. Une fois cette erreur rectifiée, la surface pondérée évaluée par l’experte est portée à 51,93 m²B.

Les divergences de superficie réelle présentées par la société KEYSTONE INVEST ne sont accompagnées d’aucun élément d’explication, alors que l’experte indique s’être fondée sur les plans dressés par le cabinet de géomètres-experts [B] [X]. Dès lors, il y a lieu de retenir les surfaces réelles proposées par l’experte.

S’agissant de la cave, qui est la seule surface à faire l’objet d’une contestation quant à sa pondération, au vu de son accès sous trappe et de l’absence de justification du coefficient de 0,20 retenu par la société KEYSTONE INVEST, il convient de retenir le coefficient de 0,15 proposé par l’experte.

En conséquence, la surface pondérée totale s’établit à 51,93 m²B.

b) Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7.

Selon le contrat de bail, le local est destiné à l’exercice d’une activité de « RESTAURATION – [Localité 12] – BRASSERIE – RESTAURATION RAPIDE », que l’experte considère bien adaptée au site, ce qui n’est pas contesté par les parties.

c) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux et le prix unitaire du local commercial

La société KEYSTONE INVEST s’appuie sur onze références locatives datées du 1er mars 2016 au 1er novembre 2018 pour affirmer que le prix retenu par l’expert de 650 euros par m²B et par an est trop faible, la valeur unitaire ne pouvant, selon elle, être inférieure à 750 euros, au vu de la situation favorable des locaux, dans le [Adresse 17] et proche de la [Adresse 16], du classement de la partie de la rue dont dépendent les locaux en Zone Touristique Internationale (ZTI), de la modification notable des obligations respectives des parties, de l’excellente desserte des locaux par les transports en commun, du bon état général des locaux, de la parfaite adaptation des locaux à l’activité qui y est exercée, du bon éclairement naturel sur rue, du linéaire de façade procurant une bonne visibilité, des prix pratiqués dans le voisinage et de la date d’effet du renouvellement du bail.

La société S.O.V s’oppose à la prise en compte des références locatives avancées par la société KEYSTONE INVEST , à défaut de transmission des baux et plans correspondants. Elle soutient par ailleurs que l’estimation de l’expert judiciaire est surévaluée, en ce qu’elle ne tient pas compte du fait que les locaux sont assez mal distribués pour l’activité exercée, avec une salle de restaurant au premier étage, de l’importance des charges exorbitantes du droit commun, de l’interdiction de la location-gérance et de l’impact de la crise sanitaire. Elle considère qu’il convient donc de prendre en compte la fourchette basse des références citées dans le rapport d’expertise judiciaire pour évaluer la valeur unitaire des locaux considérés, qu’elle détermine à 600 euros.

Sur ce,

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

L’experte se réfère aux loyers de comparaison suivants :

— neuf références de loyers de nouvelles locations de 288 euros à 1.484 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 29 à 81 m²B, dans lesquels sont exercées des activités de literie, prêt-à-porter, pressing, restaurant, chaussures, cosmétiques et pâtisserie, situés [Adresse 27] [Adresse 28], [Adresse 30], [Adresse 24], [Adresse 22], [Adresse 23], [Adresse 25] et [Adresse 21], et des baux conclus entre 2014 et février 2020 ;

— une référence de loyer fixé amiablement à 673 euros/m²B, pour un local d’une surface de 104 m²B, dans lequel est exercée une activité de restaurant, située [Adresse 21], avec une date de renouvellement à effet au 1er août 2017 ;

— deux références de loyers de renouvellement fixés judiciairement de 460 euros et 750 euros/m²B, pour des locaux de surfaces de 47,80 et 76,90 m²B, dans lesquels sont exercés des activités de restauration, situés [Adresse 26] et [Adresse 20], et des baux renouvelés le 04 janvier 2019 et le 11 août 2015 ;

soit :

— des nouvelles locations de 288 euros à 1.484 euros/m²B,

— un renouvellement amiable à 673 euros/m²B,

— des renouvellements judiciaires de 460 euros/m²B et 750 euros/m²B.

Il convient d’exclure les références avancées par la société KEYSTONE INVEST relatives à des baux dérogatoires, la bailleresse admettant elle-même qu’elles ne sont données qu’à titre indicatif. Il convient également d’exclure la référence du [Adresse 1], dont l’expert relève qu’elle est située à plus de 1.500 mètres des lieux loués. Les références additionnelles citées par la société KEYSTONE INVEST se limitent donc à celles du [Adresse 3], du [Adresse 4] et du [Adresse 2]. En outre, les différents éléments énumérés par la bailleresse à l’appui de son estimation de la valeur unitaire ont tous été pris en compte par l’expert, à l’exception du classement en zone touristique internationale, étant précisé qu’il a été précédemment établi que les locaux litigieux ne sont pas inclus dans la zone touristique internationale du Marais. Dès lors, la critique de l’avis de l’expert formée par la société KEYSTONE INVEST et la valeur locative qu’elle sollicite se trouvent dépourvues de justification suffisante et ne peuvent être retenues.

En réponse au dire de la société S.O.V, qui sollicite qu’il soit retenu une valeur unitaire de 600 euros, l’expert a indiqué à juste titre que la configuration des locaux avec une salle à l’étage a été prise en compte par la pondération au coefficient 0,4 de la surface de cette salle. L’expert a également indiqué que les clauses exorbitantes paraissant devoir être prises en compte ont contribué au choix du prix unitaire de 650 euros, et que l’activité commerciale derestauration dans le secteur des lieux loués est apparue rapidement résiliente face à la crise sanitaire. Ainsi, la valeur dont la société S.O.V sollicite l’application n’est pas pertinente.

Compte tenu de la situation recherchée en lisière du quartier du Marais, de la destination contractuelle bien adaptée au site, de l’implantation sur une artère de commercialité secondaire, de la faible visibilité depuis le Carreau du Temple, de la mise à la charge de la locataire du coût des travaux de mises aux normes et de la taxe foncière, l’expert retient une valeur locative brute de 650 euros/m²B.

Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, il convient de retenir, au 1er juillet 2020, la valeur locative unitaire de 650 euros/m²B/an proposée par l’expert.

En conséquence, la valeur locative totale avant correctifs sera fixée à (650 euros x 51,93 m²B = ) 33.754,50 euros au 1er juillet 2020.

d) Sur l’incidence des obligations respectives des parties

La société KEYSTONE INVEST expose qu’aucun abattement n’est applicable au titre de l’indemnité due en cas de congé délivré à l’expiration d’une période triennale, dès lors que la preneuse reste libre de libérer les locaux à l’une des périodes triennales et que les périodes fermes n’ont jamais constitué une clause exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative. Elle soutient en outre que le droit de préemption du bailleur en cas de cession de fonds de commerce n’affecte nullement la jouissance des locaux, excluant tout abattement à ce titre, que l’interdiction de la location-gérance est présente dans la quasi-totalité des baux est n’est donc pas exorbitante, et conteste l’abattement sollicité au titre de la taxe foncière.

La société S.O.V sollicite l’application d’un abattement de 3 % au titre de la prise en charge de la taxe foncière, un abattement de 1 % au titre de l’interdiction de la location-gérance, un abattement de 5 % au titre du droit de préemption de la bailleresse lors de la cession de fonds de commerce et un abattement de 5 % au titre de l’indemnité d’un an de loyer due par elle en cas de congé de sa part délivré à l’issue d’une période triennale.

Sur ce,

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

S’agissant de la charge de la taxe foncière, si l’article R.145-35 du code de commerce dispose que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, il est établi que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail met à la charge de la preneuse la charge de la taxe foncière, ce qui justifie une diminution de la valeur locative. Toutefois, il ressort du rapport de l’experte judiciaire que celui-ci a pris en compte ce transfert comme élément de détermination de la valeur locative statutaire (page 18 du rapport d’expertise judiciaire). Dès lors, l’analyse de l’experte ayant précédemment été retenue et la diminution de la valeur locative prise en compte lors de l’appréciation de la valeur locative unitaire, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire sur la valeur locative finale.

En ce qui concerne l’interdiction de donner le fonds en location-gérance, il est observé que cette stipulation constitue une obligation imposée à la locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, au sens de l’article R.145-8 du code de commerce, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande d’abattement de 1 % formée par la société S.O.V.

En revanche, si la bailleresse bénéficie d’un droit de préemption en cas de cession du fonds de commerce (page 7 du bail), il ne peut être considéré que cela restreint la liberté de cession de la preneuse, en ce que la cession se fait aux mêmes conditions quelle que soit l’identité de l’acquéreur. Il ne saurait donc être pratiqué de correctif à ce titre.

Enfin, pour ce qui relève de l’indemnité prévue en page 14 du bail en cas de résiliation anticipée, cette clause constitue une obligation imposée à la locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, rendant justifié d’appliquer un correctif sur la valeur locative. Toutefois, dès lors que l’expert indique que cette clause n’a pas été retenue par lui comme dépréciative de la valeur locative compte-tenu du caractère improbable d’un congé qui serait donné par la locataire du bail d’un restaurant bien situé, il y a lieu de limiter l’abattement pratiqué à 1 %.

Il résulte de ce qui précède que la valeur locative s’évalue à la somme de (98 % x 51,93 x 650 euros =) 33.079,41 euros.

1-3 Sur le loyer plafonné

En application de l’article L.145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er juillet 2020 doit être calculé par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

25.000 euros (loyer initial) x 116,23 (dernier indice publié au 1er juillet 2020, soit l’indice du premier trimestre 2020) / 101,83 (dernier indice publié au 1er décembre 2010, soit l’indice du deuxième trimestre 2010) = 28.535,30 euros.

Il apparaît ainsi que la valeur locative, précédemment évaluée à 33.079,41 euros, n’est pas inférieure au montant du loyer plafonné.

Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2020 sera fixé au montant du loyer plafonné, soit à la somme de 28.535,30 euros.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter du 27 octobre 2022, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

2- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il y a lieu d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 28.535,30 euros (vingt-huit mille cinq cent trente-cinq euros et trente centimes), hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société KEYSTONE INVEST et la société S.O.V pour les locaux situés à [Adresse 15] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 27 octobre 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre la société KEYSTONE INVEST et la société S.O.V ;

Rejette les demandes de la société KEYSTONE INVEST et de la société S.O.V formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 14], le 16 janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER