TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 20/09877 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XF

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. OBSIDIENNE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Julia DELAMAIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0511 et Maître Yann HERRERA, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant.

DÉFENDEURS

Madame [N] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Françoise DE SAINT SERNIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0525

Monsieur [S] [U]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0128

Décision du 27 Mai 2026

2ème chambre civile

N° RG 20/09877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XF

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Océane GENESTON, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2026

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 octobre 2019, [N] [W] a vendu à la société Obsidienne un appartement, deux caves et un local de chaufferie en sous-sol à [Localité 1] au prix de 780.000 euros pour une surface au sens des articles 46 de la loi n° 65–557 et 4–1 et 4–2 du décret n° 67–223, i.e. la surface dite ‘Carrez', stipulée égale à 68,89 m², conformément au métrage réalisé par [S] [U].

Estimant la surface Carrez réelle du bien inférieure à celle stipulée à l’acte de vente, la société Obsidienne a assigné le 6 octobre 2021 [N] [W] en réduction de prix.

Par acte d’huissier du 11 octobre 2021, celle-ci a attrait à l’instance [S] [U].

Par ordonnance du 1er février 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise aux fins de procéder au métrage du bien vendu et établir un certificat des superficies conformes aux articles 46 de la loi n° 65–557 et 4–1 et 4–2 du décret n° 67–223 dans l’état qui était le sien au jour de la vente, soit au 17 octobre 2019.

L’expert a clos son rapport le 23 février 2024 et conclu à une majoration de la surface à l’acte de vente de 4,40 m² par rapport à la surface réelle au jour de la vente.

Décision du 27 Mai 2026

2ème chambre civile

N° RG 20/09877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XF

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, la société Obsidienne demande au tribunal de:

condamner [N] [W] à lui verser une somme de 49.731 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020,la condamner à lui verser une somme de 10.000 euros pour résistance abusive,la condamner à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, [N] [W] sollicite:

le rejet des demandes,subsidiairement, la condamnation de [S] [U] à lui verser la somme de 49.731 euros,la condamnation de la société Obsidienne à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, [S] [U] prie le tribunal de:

rejeter l’ensemble des demandes,condamner [N] [W] et la société Obsidienne à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 1er avril 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la société Obsidienne notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024;

Vu les conclusions de [N] [W] notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025;

Vu les conclusions de [S] [U] notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024;

1°) Sur la réduction de prix

Au visa de l’article 46 de la loi n° 65–557, la société Obsidienne fait valoir:

que la surface ‘Carrez’ réelle est inférieure à la surface stipulée, que la différence est de plus d’un vingtième de celle stipulée, que le prix au m² de l’appartement étant de 11.322,39 euros, la réduction doit être de 49.731 euros.

[N] [W] réplique:

que la réduction n’est applicable qu’à la part du prix correspondant à l’appartement à l’exclusion des deux caves vendues, que cette part est de 720.000 euros, que le réduction ne peut donc excéder 45.910 euros,que l’expert admet que la mesure d’une surface est toujours entachée d’erreur,qu’en ajoutant à la surface retenue par l’expert celle des embrasures de portes et fenêtres, la surface de l’appartement est de 68,5 m², que la différence avec la surface stipulée n’est pas de plus d’un vingtième, qu’il n’y a donc pas lieu à réduction de prix,que l’expert n’explique pas en quoi les autres mesures faites, et notamment celle faite par [S] [U], sont erronées,que des travaux ont modifié la configuration des lieux entre la vente litigieuse et l’intervention de l’expert,que la société Obsidienne a revendu le bien et réalisé une plus value,que l’acte comprend des clauses de non garantie quant à la contenance du terrain d’assiette, à l’état du bien et à des vices cachés.

[S] [U] oppose:

que l’appartement comportait des baies fixes à l’intérieur de poteaux, que la surface des embrasures correspondant à ces baies devait être incluse dans la surface ‘Carrez',que la société Obsidienne a modifié la configuration des lieux après la vente, détruisant des cloisons,qu’elle n’a subi aucun préjudice puisqu’elle a revendu le bien avec une plus value,que la loi prévoit une tolérance de moindre surface d’un vingtième, que déduction faite de cette tolérance, la surface moindre n’est que de 0,98 m², que le préjudice est donc au plus de 11.096 euro (0,98 x 780.000 / 68,89).

Sur ce, l’article 46 alinéa 7 de la loi n° 65–557 dispose que si la surface du lot vendu est inférieure de plus d’un vingtième à celle stipulée à l’acte, le vendeur doit supporter une réduction de prix proportionnelle à la surface manquante.

La tolérance d’un vingtième prévue par la loi constitue un seuil de déclenchement de la réduction de prix mais nullement, comme le soutiennent les défendeurs, une diminution forfaitaire de la moindre surface constatée. Autrement dit, dès lors que la surface Carrez réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle stipulée, la réduction de prix est due en considération de la différence existant entre la surface réelle et la surface stipulée et non pas de cette différence diminuée de la tolérance légale.

L’action en réduction de prix est d’ordre public, autonome et distincte de la garantie des vices cachés. Dès lors, un vendeur ne peut se prévaloir de stipulations pour échapper à une action en réduction de prix. Les moyens de [Z] [W] tirés des clauses de l’acte de vente sont donc inopérants.

La réduction de prix ne constitue nullement la réparation d’un préjudice mais uniquement la restitution d’un trop perçu, les parties à la vente étant irréfragablement réputées être convenues d’un prix du bien au m².

Décision du 27 Mai 2026

2ème chambre civile

N° RG 20/09877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XF

Il est dés lors indifférent que l’acquéreur vende ensuite le bien litigieux en réalisant une plus value. Les moyens des défendeurs tirés de la plus value faite par la société Obsidienne sont donc inopérants.

La surface à prendre en considération est celle définie aux articles 46 de la loi n° 65–557 et 4–1 et 4–2 du décret n° 67–223: Ainsi, elle doit être celle de locaux privatifs clos et couverts d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m à l’exclusion de l’emprise des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtre. Sont exclus les caves, garages, emplacements de stationnement et les lots ou fraction de lots d’une surface inférieure à 8 m².

Lorsque la vente porte sur des surfaces définies aux articles susmentionnés et d’autres surfaces pour un prix global, la réduction proportionnelle n’est applicable qu’à la part du prix correspondant aux surfaces définies à ces articles.

L’expert admet que toute mesure est nécessairement entachée d’une erreur. Cependant, l’erreur admise par lui est l’erreur consubstantielle à toute mesure physique dont l’amplitude est faible et se distingue des erreurs dues à des pratiques dépourvues de rigueur ou à une application inexacte des textes définissant la surface Carrez. Il n’y a donc pas lieu de considérer que les mesures faites par l’expert sont, par principe, erronées.

Il sera dans un premier temps discuté de la surface Carrez de l’appartement pour dans un second temps déterminer l’éventuelle réduction de prix applicable.

L’expert a retenu une surface Carrez de 64,50 m² pour l’appartement reconstituant son état au jour de la vente en tenant compte notamment de la destruction de cloisons. Pour ce faire, il a exclu les embrasures des portes et fenêtres conformément aux textes susmentionnés mais nullement d’autres surfaces au motif qu’elles sont situées entre des poteaux.

L’écart entre la surface Carrez réelle au jour de la vente et la surface stipulée est donc de 4,39 m² (68,89 – 64,50).

Elle est supérieure au vingtième de la surface stipulée qui est de 3,44 m² (68,89 / 20).

En application de l’article 46 alinéa 7 de la loi n° 65–557, le vendeur doit supporter une diminution de prix proportionnelle sans qu’il soit nécessaire qu’il ait commis une faute.

La réduction proportionnelle doit se faire en seule considération du prix de l’appartement, seul bien soumis aux dispositions Carrez à l’exclusion de celui des deux caves et du local de chaufferie.

Le prix des deux caves et du local de chaufferie doit être estimé à 15.000 euros.

Le prix de l’appartement est donc de 765.000 euros (780.000 – 15.000).

Décision du 27 Mai 2026

2ème chambre civile

N° RG 20/09877 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XF

Il doit être fait application de la formule de réduction suivante:

prix de la surface Carrez stipulée

écart de surface Carrez constaté x --------------------------------------- surface Carrez stipulée

La réduction de prix est donc de 48.749,46 euros (4,39 x 765.000 / 68,89).

[N] [W] doit donc être condamnée à verser à la société Obsidienne une somme de 48.749,46 euros à titre de réduction de prix.

En application de l’article 1344–1 du code civil, l’intérêt légal est dû à compter du 10 juin 2020, date de réception par [N] [W] de la mise en demeure de payer envoyée par la société Obsidienne.

Il résulte de l’article 1231–6 du code civil que le retard pris par le débiteur à payer une somme d’argent est indemnisé de façon forfaitaire par l’allocation d’intérêts moratoires au taux légal et qu’il ne peut être accordé d’intérêt compensatoire qu’en cas de réalisation d’un préjudice indépendant de ce retard et de mauvaise foi du débiteur.

En conséquence, la demande de la société Obsidienne en dommages et intérêts pour résistance abusive doit être rejetée, faute de démonstration d’un préjudice spécial subi par elle du fait du retard de paiement de [N] [W] et de sa mauvaise foi.

2°) Sur la responsabilité de [S] [U]

Au visa de l’article 1231–1 du code civil, [N] [W] expose:

que [S] [U], diagnostiqueur de surface, était tenu d’une obligation de résultat, qu’il a manqué à son obligation en retenant une mesure inexacte,que la faute lui a fait perdre une chance de vendre son bien au prix stipulé malgré une surface moindre,que le bien vendu était rare et situé au coeur d’un quartier prisé, qu’il a été vendu en dessous de sa valeur réelle, qu’en effet, elle l’avait acquis en 2011 pour un prix supérieur, que les ventes de bien similaires en 2019 se sont conclues à un prix au m² d’au moins 13.000 euros.

[S] [U] oppose:

qu’il n’a commis aucune faute.

Sur ce, l’article 1231–1 du code civil prévoit qu’en cas de manquement de l’un des contractants à son engagement, son cocontractant peut lui réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi occasionné.

Le contrat de diagnostic technique met à la charge du diagnostiqueur une obligation de résultat.

En l’espèce, la mesure faite par [S] [U], diagnostiqueur missionné par [N] [W], est erronée.

[S] [U] a donc manqué à son obligation contractuelle de remettre une mesure exacte.

En conséquence de cette faute, [N] [W] a perdu toute chance de vendre le bien au prix stipulé pour une surface moindre, c’est-à-dire tout chance de percevoir un prix supérieur de 48.749,46 euros.

Au quatrième trimestre 2019, le prix moyen au m² des biens situés dans le même [Localité 5] [Localité 1] était de 12.980 euros selon l’historique des prix des appartements anciens parisiens tenu par la chambre des notaires de [Localité 1]. L’appartement présentait donc une valeur de l’ordre de 837.000 euros (12.980 x 64,50) pour sa surface Carez réelle.

Par suite, les chances de [N] [W] de percevoir un prix supérieur étaient très élevées et doivent être estimée à 99,99 %.

Son préjudice est donc de 48.744,59 euros (48.749,46 x 99,99 %).

[S] [U] doit être condamné à lui verser cette somme.

3°) Sur les autres demandes

Le présent contentieux a pour origine la faute de [S] [U]. Il convient donc de mettre les dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, entièrement à sa charge.

L’équité commande de laisser à la société Obsidienne la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

Condamne [N] [W] à verser à la société Obsidienne une somme de 48.749,46 euros outre les intérêts légaux à compter du 10 juin 2020 à titre de réduction de prix;

Déboute la société Obsidienne de ses demandes tendant à:

condamner [N] [W] à lui verser une somme de 10.000 euros pour résistance abusive,la condamner à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne [S] [U] à lui verser une indemnité de la somme de 48.744,59 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de vendre son bien à un prix supérieur;

Déboute [N] [W] de sa demande tendant à:

la condamnation de la société Obsidienne à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute [S] [U] de sa demande tendant à:

condamner [N] [W] et la société Obsidienne à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne [S] [U] aux dépens et accorde à Maître Julia Delamaire le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Mai 2026

La Greffière Le Président