TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e PACLOT

C.C.C.

délivrée le :

à M^e NATAF (C1425)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/10777

N° Portalis 352J-W-B7H-C2UTN

N° MINUTE : 3

Assignation du :

25 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 21] (RCS de [Localité 23] 449 928 092)

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Estelle NATAF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1425

DÉFENDEURS

S.A.S. BEE DISTRIBUTION (RCS d'[Localité 19] 889 637 450)

[Adresse 9]

[Adresse 25]

[Localité 12]

S.E.L.A.R.L. FHB (RCS de [Localité 22] 491 975 041), prise en la personne de Maître [Y] [P], ès-qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION

[Adresse 2]

[Localité 13]

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/10777 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2UTN

S.E.L.A.S. BL & ASSOCIÉS (RCS de [Localité 17] 898 429 816), prise en la personne de Maître [V] [X], ès-qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION

[Adresse 4]

[Localité 14]

Maître [W] [S] (RCS de [Localité 17] 325 065 860) ès-qualités de co-mandataire judiciaire de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION

[Adresse 10]

[Adresse 18]

[Localité 15]

S.C.P. B.T.S.G.2 (RCS de [Localité 22] 434 122 511), prise en la personne de Maître [T] [R], ès-qualités de co-mandataire judiciaire de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentés par M^e Laure PACLOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0570

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2019, la S.C.I. SCI [Adresse 6] (ci-après : la bailleresse principale) a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A. PARASHOP DIFFUSION aux droits de laquelle est venue la S.A.S. BEE DISTRIBUTION (ci-après : la locataire principale) un ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à Paris 9ème. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2018 jusqu’au 30 juin 2027, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 431 500 euros hors taxes et charges, indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/10777 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2UTN

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « Le PRENEUR pourra exercer dans les lieux loués TOUS COMMERCES qu’il désirera, même l’exploitation d’Hôtel et Résidence de [24], étant bien entendu que cet Établissement devra présenter toutes garanties de moralité et de bonne tenue et ne devra jamais avoir d’entrée sur la cité d'[Localité 16] ».

Par acte sous seing privé non-daté, la S.A.S. BEE DISTRIBUTION a donné en sous-bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. [Adresse 20] (ci-après : la sous-locataire) des locaux correspondant à une partie de l’immeuble sis [Adresse 7]. Ce sous-bail a été consenti pour une durée de neuf ans à effet du 1er juillet 2018 au 30 juin 2027, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes et charges prenant effet le 1er janvier 2021, indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 1er février 2022, la S.A.S. BEE DISTRIBUTION a été placée en redressement judiciaire. La S.E.L.A.R.L. FHB en la personne de Me [Y] [P] et la S.E.L.A.S. BL & ASSOCIÉS en a personne de Me [V] [X] ont été désignés en qualité d’administrateurs judiciaires tandis que Me [W] [S] et la S.C.P. BTSG en la personne de Me [T] [R] ont été désignés en qualité de mandataires judiciaires.

Par courriel du 4 juillet 2022, la S.A.R.L. [Adresse 20] a été informée par la locataire principale de ce que dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire, le bail commercial principal allait être résilié, le sous-bail devenant en conséquence caduc.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 31 octobre 2022, la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] a déclaré auprès des co-mandataires judiciaires de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION les créances suivantes :

—  19 000 euros au titre du dépôt de garantie,

—  9 579,53 euros au titre du loyer du deuxième trimestre 2022 versé par elle,

—  850 000 euros au titre d’une indemnité pour résiliation du bail principal correspondant à la valeur du fonds de commerce.

Par courrier avec avis de réception du 12 novembre 2022, la S.C.I. SCI [Adresse 6] a mis la S.A.R.L. [Adresse 20] en demeure de libérer les locaux occupés par elle dans un délai de dix jours au motif que le bail principal étant résilié, elle était désormais occupante sans droit ni titre d’une partie des locaux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 janvier 2023, la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] a signifié à la S.C.I. SCI [Adresse 5] une demande de renouvellement de bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2022 « aux mêmes clauses et conditions que le sous-bail signé en 2021 ».

Par ordonnance du 19 juillet 2023, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris a ordonné l’admission de la créance de la S.A.R.L. [Adresse 20] au passif de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION à hauteur de 18 000 euros à titre chirographaire – au titre du dépôt de garantie – et a invité, sur le surplus contesté, les parties à mieux se pourvoir.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 25 août 2023, la S.A.R.L. [Adresse 20] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la S.A.S. BEE DISTRIBUTION prise en la personne de la S.E.L.A.R.L. FHB en la personne de Me [Y] [P] et la S.E.L.A.S. BL & ASSOCIÉS en la personne de M. [V] [X] ès-qualités d’administrateurs judiciaires ainsi que Me [W] [S] et la S.C.P. BTSG en la personne de Me [T] [R] ès-qualités de mandataires judiciaires.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du juge unique du 20 janvier 2025 et mise en délibéré au 27 mars 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de son assignation, la S.A.R.L. [Adresse 20] demande au tribunal de :

— ordonner l’inscription au passif de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION de sa créance à hauteur de :

* 9 579,53 euros au titre du 2 trimestre de loyer versé entre les mains de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION,

* 850 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de son droit au bail commercial,

— condamner, au besoin, Maître [S] et la S.C.P. BTSG en la personne de Maître [T] [R], ès-qualités de mandataires judiciaires, à inscrire au passif de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION sa créance à hauteur de 859 579,53 euros, à titre chirographaire,

— déclarer ce jugement opposable à la S.A.S. BEE DISTRIBUTION, représentée par ses administrateurs judiciaires,

— condamner Maître [S] et la S.C.P. BTSG en la personne de Maître [T] [R], ès-qualités de mandataires judiciaires, à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire, condamner les mandataires judiciaires à inscrire cette indemnité de procédure au passif de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION,

— condamner tous les défendeurs aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Estelle NATAF.

La S.A.R.L. [Adresse 20] expose principalement au soutien de ses prétentions, au visa des articles R. 624-5, L. 145-32 et L. 145-1 et suivants du code commerce et des articles 1103 et suivants du code civil, que :

— la sous-location, autorisée par le bailleur principal et soumise au statut des baux commerciaux, offre à la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] en qualité de sous-locataire un droit au renouvellement de son bail dans les mêmes conditions que le locataire principal, de sorte qu’elle peut bénéficier d’une indemnité d’éviction si le renouvellement lui est refusé,

— le locataire principal, à savoir la S.A.S. BEE DISTRIBUTION, engage sa responsabilité à l’égard de la S.A.R.L. [Adresse 20] chaque fois qu’elle résilie de façon brutale et anticipée son contrat de bail, entraînant par ricochet l’éviction du sous-locataire, que le mandataire de judiciaire à la procédure en redressement judiciaire de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION a résilié le contrat de bail principal sans l’informer au préalable de l’existence d’une telle procédure ni consulter cette dernière sur la demande d’une telle résiliation,

— la S.A.S. BEE DISTRIBUTION, ayant continué à percevoir les loyers versés par la S.A.R.L. [Adresse 20] sans les verser au bailleur principal et ayant cumulé une dette locative à l’égard du bailleur principal, a commis une faute en ne tentant pas de conserver son contrat de bail et a privé la SARL HOTEL CHAUSSEE D'[Localité 16] de son droit direct vis-à-vis du bailleur principal de renouveler son contrat de bail, lui ayant fait perdre une chance de poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce dans les locaux sous-loués, voire de céder son fonds ou à défaut de prétendre à une indemnité d’éviction,

— son préjudice est égal à la perte de valeur de son fonds de commerce qu’elle était susceptible de céder pour un prix proposé de 850 000 euros,

— la résiliation du bail par le mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION ne peut relever de la force majeure, le mandataire pouvant prendre la décision de résilier que la partie des locaux exploités par la S.A.S. BEE DISTRIBUTION et de déclarer au propriétaire vouloir conserver la partie des locaux exploités par la présente requérante laquelle continuait à payer son loyer.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, la S.A.S. BEE DISTRIBUTION, la S.E.L.A.R.L. FHB en la personne de Me [P] et la S.E.L.A.S. B&L ASSOCIÉS en la personne de Me [X], ès-qualités de co-commissaires à l’exécution du plan de redressement judiciaire, et Me [S] et la S.C.P. BTSG en la personne de Me [R], ès-qualités de co-mandataires judiciaires de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION, demandent au tribunal de :

— mettre hors de cause FHBX et B&L Associés en leur qualité d’administrateurs judiciaires de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION,

— débouter la S.A.R.LL. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la S.A.R. [Adresse 20] à payer à la S.A.S. BEE DISTRIBUTION la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.R.L. [Adresse 20] aux entiers dépens.

Les défendeurs soutiennent essentiellement, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce que :

— la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] n’établit pas la preuve du caractère certain et actuel de son préjudice, cette dernière continuant à exploiter son fonds de commerce dans les locaux sous-loués,

— la S.A.S. BEE DISTRIBUTION n’est pas tenue à l’obligation de verser les loyers perçus de la S.A.R.L. [Adresse 20] au bailleur principal, et que pèse sur cette dernière qu’une obligation de délivrance des locaux faisant l’objet du sous-bail pour la période concernée,

— la S.A.S. BEE DISTRIBUTION n’est tenue qu’à une obligation de paiement de ses propres loyers au bailleur principal, la S.A.R.L. [Adresse 20] n’étant pas une partie au contrat de bail principal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que selon l’article R. 624-5 du code de commerce, lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte.

En l’espèce, par ordonnance du 19 juillet 2023, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris a ainsi invité la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] à saisir la juridiction compétente et sursis à statuer sur la créance contestée à hauteur de 859 579,53 euros.

Sur la créance alléguée de loyer

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 3ème section

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Par ailleurs, en vertu de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1199 du code civil prévoit enfin que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que par conséquent les tiers ne peuvent notamment pas demander l’exécution du contrat.

En l’espèce, la S.A.R.L. [Adresse 20], en qualité de sous-locataire de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION, n’est liée par le contrat de sous-location qu’avec cette dernière. Elle est donc tierce au contrat de bail liant la S.A.S. BEE DISTRIBUTION à la bailleresse principale.

Or, selon le contrat de sous-location en cause à effet du 1er juillet 2018 au 30 juin 2027, la S.A.R.L. [Adresse 20] s’est engagée à payer à la S.A.S. BEE DISTRIBUTION un sous-loyer annuel en principal de 36 000 euros, en quatre termes égaux, à terme échu, soit les 1er janvier, avril, juillet et octobre.

Il est constant que la S.A.R.L. [Adresse 20] a versé à la S.A.S. BEE DISTRIBUTION, le 1er avril 2022, la somme de 9 579,53 euros au titre du loyer du second trimestre 2022, conformément aux stipulations contractuelles applicables.

La S.A.R.L. [Adresse 20] a obtenu, en contrepartie de ce paiement, la mise à disposition des locaux conformément à la convention des parties. La bailleresse principale ne s’est ainsi prévalue de son absence de qualité et de titre d’occupation que le 12 novembre 2022.

La circonstance que le bail principal, dont dépend le sous-bail, a pris fin le 4 juillet 2022, est indifférente s’agissant de l’exigibilité du sous-loyer du second trimestre 2022 qui concerne les mois d’avril, mai et juin 2022.

La S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] échoue en tout état de cause à démontrer que le sort du sous-loyer aurait été lié par les parties à celui du loyer principal. L’article 8 du sous-bail stipule au contraire que « conformément au bail principal, le contrat de sous-bail ne crée aucun droit direct au profit du preneur envers le bailleur principal ».

La S.A.R.L. [Adresse 20] ne rapporte donc aucune preuve de l’existence d’une créance au titre d’un trop-perçu de sous-loyers, alors que le paiement qu’elle a effectué était justifié en son principe comme en son quantum. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la créance alléguée de dommages et intérêts

Il résulte des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce que la sous-location est par principe interdite mais que par exception, elle peut être autorisée par le propriétaire qui est appelé à concourir à l’acte. Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. À l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

En vertu de l’article L. 622-13 du code de commerce applicable à la procédure de redressement judiciaire par ailleurs, conformément à l’article L.631-14 du même code, à la demande de l’administrateur, la résiliation d’un contrat en cours est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

L’article 1240 du code civil énonce enfin que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer dès lors qu’est démontré l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité certain entre les deux. Le préjudice doit être certain, direct et personnel.

La rupture brutale d’une relation commerciale peut engager la responsabilité délictuelle de l’auteur de la rupture (voir en ce sens Com. 6 févr. 2007, n° 03-20.463). Il a été plus particulièrement admis que constitue une faute donnant droit à des dommages intérêts le fait pour un locataire principal de résilier le bail principal de façon anticipée par rapport aux termes de ce contrat, sans justifier d’un motif impérieux.

Il est enfin de jurisprudence constante qu’aucune disposition légale ne fait obligation au locataire principal de conserver son propre bail, de sorte que le sous-locataire ne possède aucun recours contre le locataire principal, à moins que l’abstention de ce dernier ne soit intervenue en fraude de ses droits (voir en ce sens Com. 20 janv. 1964).

En l’espèce, il résulte du bail principal du 15 janvier 2019 que la S.A.S. BEE DISTRIBUTION avait été autorisée par la propriétaire des lieux à sous-louer en partie les lieux objets du bail commercial, ce sous diverses conditions.

S’agissant du contrat applicable à la présente instance, soit le contrat de sous-location conclu entre la S.A.S. BEE DISTRIBUTION et la S.A.R.L. [Adresse 20], il stipule en son article 8 qu’ « il est (…) rappelé que le présent Sous-Bail ne pourra conférer au Preneur plus de droits que le bailleur n’en détient lui-même au regard du bail principal et que le présent Sous-Bail prendra fin en tout état de cause à l’expiration du Bail principal quelle qu’en soit la cause. Il est rappelé, conformément au Bail principal, que le contrat de Sous-Bail ne crée aucun droit direct au profit du Preneur envers le bailleur principal. »

Par courriel du 4 juillet 2022, la S.A.S. BEE DISTRIBUTION a informé la S.A.R.L. [Adresse 20] de ce que le bail principal allait être résilié dans le cadre du redressement judiciaire de sorte que le sous-bail « deviendra caduc ». La locataire principale a préconisé à la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] de contacter la propriétaire de l’immeuble pour « discuter d’une éventuelle poursuite d’activité ». La résiliation anticipée du bail principal, intervenue dans le cadre de la procédure collective de la preneuse principale, répond au vu de ce qui précède à un motif impérieux de sauvegarde de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION de sorte qu’elle n’est pas en soi fautive.

Au surplus, la S.A.R.L. [Adresse 20] a pu former une demande de renouvellement directement auprès de la propriétaire des lieux par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2023 – l’information intervenue le 4 juillet 2022 n’était donc pas tardive. Il est constant, en application de l’article 1102 du code civil, que le refus du bailleur principal de conclure un tel contrat avec la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] relève de sa liberté contractuelle et ne résulte pas d’une quelconque faute de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION.

La S.A.R.L. [Adresse 20] ne rapporte donc la preuve d’aucune faute commise par la S.A.S. BEE DISTRIBUTION ou par les organes de la procédure collective.

Quant à l’existence du préjudice dont elle se prévaut, en application d’une jurisprudence constante, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Dès lors que la perte de chance est caractérisée, sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Selon l’article 10 du contrat de bail principal du 15 janvier 2019, les locaux loués forment un tout indivisible. Le contrat de sous-bail met en outre à la charge de la S.A.R.L. [Adresse 20] l’obligation de se conformer aux conditions générales du contrat de bail principal, de sorte qu’aucun droit direct du sous-locataire à l’égard du bailleur principal n’est né de la conclusion ou rupture des contrats en cause. La demanderesse ne démontre donc pas qu’elle disposait d’une chance suffisamment certaine d’obtenir le renouvellement du bail, qui aurait été perdue du fait de la S.A.S. BEE DISTRIBUTION, les éléments rappelés ci-avant établissant le contraire.

Au demeurant, aucune disposition légale ni stipulation contractuelle n’étend le bénéfice de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce au sous-locataire.

Il convient enfin de souligner que la S.A.R.L. [Adresse 20] exploitait toujours les locaux en cause lors de l’introduction de la présente instance et qu’il apparaît que la procédure d’expulsion engagée par la propriétaire des murs a été radiée. Force est donc de constater que la perte alléguée du fonds de commerce de la demanderesse n’est ni certaine ni actuelle.

Ainsi, la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] ne rapporte la preuve ni d’une faute commise par son ancienne cocontractante ou les organes de la procédure collective, ni d’un préjudice certain et actuel.

Par conséquent, la S.A.R.L. [Adresse 20] ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles formée à l’encontre de la S.A.R.L. [Adresse 20]. Cette dernière étant la partie perdante de l’instance, sa demande sera également rejetée.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. HÔTEL CHAUSSÉE D'[Localité 16] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la S.A.R.L. [Adresse 20] au paiement des dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 23] le 27 Mars 2025

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI