TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à Me [Localité 9]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e KOUDOYOR

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/07983 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOH

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [W] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0726

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société VERNEUIL [Localité 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1635

Décision du 06 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/07983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [K] est propriétaire d’un appartement au dernier étage du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale réunie le 18 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a voté des travaux de réfection complète de la partie toiture située au dessus des lots de Mme [K], qui était victime d’infiltrations depuis 2017. Il a en revanche refusé l’autorisation sollicitée par cette dernière de surélever la toiture du bâtiment C.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 août 2019, le syndic de l’immeuble a mis en demeure Mme [K] de cesser les travaux de surélévation entrepris sans autorisation.

A la demande du syndicat des copropriétaires, le juge des référés a désigné M. [S] [Z] en qualité d’expert par une ordonnance du 05 février 2021. Ce dernier a déposé son rapport le 03 décembre 2021.

Lors de l’assemblée générale réunie le 06 avril 2022, les copropriétaires ont autorisé le syndic à engager une action en référé ou au fond en ouverture de rapport judiciaire afin d’obtenir la condamnation de Mme [K] au paiement des travaux de reprise de la toiture (résolution n °5) et voté une résolution n°6 dans les termes suivants “Les copropriétaires n’entendent pas avancer la totalité des fonds correspondant aux travaux et décident de porter ce point à l’assemblée générale qui suivra le jugement obtenu à l’encontre de Mme [K], une fois les fonds recouvrés.”

Par acte du 04 juillet 2022, Mme [K] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble afin d’obtenir principalement l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 06 avril 2022 ou, subsidiairement, ses résolutions n° 5 et 6. Il s’agit de la présente procédure.

Aux termes d’une assignation délivrée le 06 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [W] [K] devant le juge des référés de ce tribunal afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle en réparation des désordres constatés sur les parties communes.

Une ordonnance du 17 février 2023 a condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité provisionnelle de 41.698,19 euros outre 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

*

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 08 septembre 2023, Mme [W] [K] demande au tribunal de :

Sur la recevabilité

DECLARER Madame [W] [K] recevable en ses prétentions, et y faisant droit :

Sur l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2022,

A titre principal :

ANNULER le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2022

A titre subsidiaire :

ANNULER les résolutions n°5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2022

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] à verser à Madame [W] [K] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront

notamment le coût de la présente assignation ;

DECLARER conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que Madame [W] [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

*

Décision du 06 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/07983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOH

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] demande au tribunal de :

Débouter Mme [K] de ses demandes,

Condamner Mme [K] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner Mme [K] au paiement des dépens.

*

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 27 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries le 15 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’annulation de l’assemblée générale du 06 avril 2022

Mme [K] fait valoir qu’elle n’a pas donné son accord exprès pour que la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale lui soient notifiés par voie électronique conformément aux dispositions des articles 64-1 et 64-3 du décret du 17 mars 1967 ; que l’assemblée générale est également irrégulière en ce que les documents prévus par l’article 11 dudit décret n’étaient pas joints à la convocation ; que celle-ci ne contenait aucune mention relative à l’accessibilité des documents en ligne et la durée de leur mise à disposition ; qu’aucune mise en concurrence n’a enfin été effectuée s’agissant des travaux de toiture en violation des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la convocation et la notification électronique du procès-verbal de l’assemblée générale du 06 avril 2022 ont bien été réceptionnées par Mme [K] ; que les échanges avec le syndic confirment l’accord de la copropriétaire qui peut être prouvé par tous moyens selon l’article 64-3 du décret du 17 mars 1967 ; que la résolution n°5 n’entérine pas de devis mais autorise le syndic à agir en justice pour obtenir la condamnation de Mme [K] à payer des travaux validés par l’expert judiciaire ; que la demanderesse n’est enfin pas recevable à contester la résolution n°6 qui n’a pris aucune décision.

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes, qui est réalisée par le syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En application de l’article 42-1, aux termes duquel “les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’ accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique”, les articles 64-1 à 64-4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précisent les conditions et modalités de la notification par voie électronique.

L’article 64-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à l’espèce énonce que :

“I.-L’accord exprès du copropriétaire mentionné à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise s’il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Cet accord exprès peut ne porter que sur les modalités particulières de notification mentionnées à l’article 64-1.

Lorsqu’il est formulé lors de l’assemblée générale, cet accord est mentionné sur le procès-verbal d’assemblée générale. Il peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception.”

L’accord préalable et exprès du copropriétaire doit donc avoir été recueilli par le syndic afin d’assurer la validité de ce mode de distribution, étant rappelé que la notification de la convocation hors les formes prescrites par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 entraîne la nullité de l’assemblée générale consécutive.

Il n’est en l’espèce pas contesté que Mme [W] [K] a été convoquée par courrier électronique à l’assemblée générale des copropriétaires devant se tenir le 06 avril 2022, au cours de laquelle elle n’était ni présente ni représentée.

Cette dernière ne pouvant supporter la preuve d’un fait négatif, il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’accord exprès de la demanderesse pour recevoir les convocations et notifications par voie électronique, en application de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

A cet égard, force est de constater que défendeur ne produit aucun document susceptible de justifier d’un tel accord délivré par Mme [K], lequel ne peut résulter de la seule réception par cette dernière des notifications électroniques litigieuses.

La convocation adressée par voie électronique à la demanderesse est donc irrégulière de sorte que l’assemblée générale du 06 avril 2022 doit être annulée.

2 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires succombant principalement à l’instance, sera condamné au paiement des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sera condamné à payer à Mme [W] [K] la somme équitable de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, et sera débouté de sa demande à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La nature des condamnations prononcées et l’absence de demande en ce sens justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Décision du 06 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/07983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOH

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ANNULE l’assemblée générale du 06 avril 2022 en toutes ses dispositions.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux dépens.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à Mme [W] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et le déboute de sa demande à ce titre.

DISPENSE Mme [W] [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 10] le 06 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente