Ordonnance de référé du 05 Septembre 2025-N° RG 25/00178 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKOD

Minute n° 25/319

N° RG 25/00178 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKOD

DU 05 Septembre 2025

AFFAIRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FELIX HENRI représenté par son syndic la SAS IMMO 971

C/

[C] [X]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCATS :

la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU

05 Septembre 2025

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier lors des débats et de Marguerite LERAULT, Greffier, lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FELIX HENRI représenté par son syndic la SAS IMMO 971 inscrite au RCS 352092472 de POINTE A PITRE, dont le siège social est 8 place Créole, La Marina, 97190 LE GOSIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Ayant pour avocat la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, représentée par Maître Virginie DUBOIS, avocat plaidant au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

Madame [C] [X], demeurant 603 tour Cuirassiers rue Anatole Léger – 97110 POINTE A PITRE

Non comparante, ni représentée,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 27 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 05 Septembre 2025

Ordonnance rendue le 05 Septembre 2025

***

Ordonnance de référé du 05 Septembre 2025-N° RG 25/00178 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKOD

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [C] est propriétaire du lot n°11 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence FELIX HENRI sise à POINTE-A-PITRE (97110).

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence FELIX HENRI, représenté par son syndic la SAS IMMO 971 a donné assignation à Madame [X] [C] d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

CONDAMNER Madame [X] [C] à payer à titre de provision au syndicat des copropriétaires de la résidence FELIX HENRI représenté par son syndic la SAS IMMO 971 la somme de 1876,90 euros au titre des charges dues au 14 avril 2025 outre les intérêts dus depuis le 09 février 2022 date de la mise en demeure, CONDAMNER Madame [X] [C] payer au syndicat des copropriétaires de la résidence FELIX HENRI représenté par son syndic la SAS IMMO 971 la somme de 900 euros au titre des frais nécessaires de procédure, CONDAMNER Madame [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence FELIX HENRI représenté par son syndic la SAS IMMO 971 les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires de la Résidence FELIX HENRI, représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

Madame [X] n’a ni comparu, ni ne s’est faite représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2025, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de Madame [X]

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce.

Il y a donc lieu de statuer sur les demandes du requérant.

Sur la demande de provision

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence FELIX HENRI poursuit le recouvrement à l’encontre de Madame [X] de la somme de 1 876.90 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions pour la période allant du 1er janvier 2003 au 28 février 2025, selon le relevé de compte arrêté au 14 avril 2025, ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

La fiche d’immeuble,Le contrat de syndic,Le relevé de compte arrêté au 14 avril 2025, Une mise en demeure en date du 09 février 2022,Une mise en demeure en date du 08 novembre 2022,Un commandement de payer du 13 décembre 2023, Le procès-verbal de carence de conciliation du 15 décembre 2024, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2021 (convocation et notification),Le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2022 (convocation et notification), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2023 (convocation et notification),Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2023 (convocation et notification), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mai 2024 (convocation et notification), Ordonnance de référé du 05 Septembre 2025-N° RG 25/00178 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKOD

Les pièces comptables de 2020 à 2025,

Le décompte arrêté à cette date mentionne un total de charges et de frais de 1876,90 euros qui inclut également divers frais.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes.

Si l’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic, les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener les frais de mise en demeure débités dans le délai de prescription quinquennale, soit depuis le 20 mai 2020, à la somme non sérieusement contestable de 10 euros, soit pour les frais débités le 24 novembre 2020, 9 février 2021, 12 mai 2021, 9 février 2022 et 8 novembre 2022, la somme de 50 euros, soit à restituer la somme de (180 € – 50 €) 130 euros.

Il convient également de déduire les frais de commandement de payer et d’honoraires du syndic non justifiés, tels ceux facturés les 10 et 14 août 2020, respectivement 150 et 167,02 euros.

Il en va de même des honoraires du syndic de 150 euros débités le 7 décembre 2023 pour la délivrance du commandement de payer par maître [R], de tels honoraires n’étant pas justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, la transmission du dossier contentieux à l’avocat n’implique pour le syndic aucune diligence exorbitante de sa mission d’administration de la copropriété, de sorte qu’elle n’est source d’aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande concernant les frais de constitution d’avocat.

En conséquence, seront retranchées de la provision sollicitée les sommes suivantes non couvertes par la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil les sommes suivantes :

Ordonnance de référé du 05 Septembre 2025-N° RG 25/00178 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKOD

—  150 euros pour commandement de payer le 10 août 2020,

—  167,02 euros pour commandement de payer le 14 août 2020,

—  150 euros pour honoraires CDT de payer du 7 décembre 2023,

—  75 euros pour vacation conciliation le 28 février 2025,

-130 euros pour frais de mise en demeure non justifiés,

soit la somme globale de 672,02 euros.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 1204,88 euros (1876,90 € – 672,02 €) correspondant à l’arriéré exigible de charges et frais justifiés au 28 février 2025.

Madame [X] doit donc être condamnée à payer la somme de 1204,88 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mai 2025.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Partie perdante, Madame [X] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en dernier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et prononcée publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent :

CONDAMNONS Madame [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Félix HENRI représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO 971, une provision de 1204,88 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 28 février 2025 ;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence Félix HENRI représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO 971, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT