Ordonnance de référé du 19 Décembre 2025 – N° RG 25/00372 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FN5V Page sur

Ordonnance du :

19 Décembre 2025

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LARÉSIDENCE LES SEUILS 1

C/

[P] [S], [U] [Y]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

M^e Youri COHEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 Décembre 2025

N° RG 25/00372 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FN5V

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LARÉSIDENCE LES SEUILS 1, représentée par son syndic la SASU« l’immobilière du bourg»immatriculée au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 904 728 201 dont le siège social est sis Rocade des Nations Unies – 97115 SAINTE- ROSE, prise en la perosnne de sa Présidente Madame [J] [W]

Représenté par M^e Youri COHEN, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEURS :

Madame [P] [S], de nationalité française, demeurant résidence Les Seuils – 97139 LES ABYMES,

Non comparante, ni représentée,

Monsieur [U] [Y], de nationalité Française, demeurant résidence Les Seuils – 97139 LES ABYMES

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 28 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 19 Décembre 2025

Ordonnance rendue le 19 Décembre 2025

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [S] sont propriétaires du lot 37 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence LES SEUILS 1 sise Le Raizet, aux Abymes (97139).

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SEUILS 1, représenté par son syndic, la SASU « L’immobilière du bourg », a donné assignation à Monsieur [Y] et Madame [S] d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

— CONDAMNER Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence SEUIL une provision de 12.018,73 euros en principal, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 9 septembre 2022, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence SEUIL 1 une provision de 2000 € à titre de dommages et intérêts ;

— LES CONDAMNER à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence SEUIL 1 une provision de 868 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [S] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SEUILS 1, représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

En défense, Monsieur [Y] et Madame [S] n’ont ni comparu, ni constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’absence de comparution Monsieur [Y] et Madame [S]

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce.

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Il y a donc lieu de statuer sur les demandes du requérant.

II. Sur la demande provisionnelle

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

Et enfin, l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SEUILS 1 poursuit le recouvrement à l’encontre de Monsieur [Y] et Madame [S] de la somme de 12 018.73 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions, selon le relevé de compte arrêté au 13 juin 2025, ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

— La fiche immeuble,

— Le contrat de syndic,

— Le règlement de propriété,

— Un relevé de compte arrêté au 13 juin 2025,

— Un relevé de compte arrêté au 23 août 2024,

— Une mise en demeure du 14 février 2020,

— Une mise en demeure du 6 septembre 2022,

— Une mise en demeure du 4 novembre 2022,

— Une mise en demeure du 26 janvier 2023,

— Une mise en demeure du 8 décembre 2023,

— Une mise en demeure du 4 avril 2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2016 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2017 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2019 (convocation),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 décembre 2019 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juillet 2020 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er septembre 2023 (convocation et notification),

— Les pièces comptables annuel de 2016 à 2024 ;

Le requérant étaye ses prétentions en se basant sur le relevé de compte du 13 juin 2025. Néanmoins force est de constater que ledit décompte est très peu détaillé, et comporte des sommes dont les pièces n’ont pas été versées aux débats, tel que les appels de fonds des 1er et 2ème trimestre 2025. Dès lors, aux fins d’examiner au mieux, les demandes du syndicat des propriétaires, il convient de se référer au relevé de compte du 23 août 2024.

Par ailleurs, il échet de constater que la présente action a été introduite le 16 octobre 2025, certaines charges impayées sont réclamées sur une période excédant les 5 années antérieures. Il apparait que la créance antérieure au 16 octobre 2020 dont paiement est également recherché, est susceptible d’être prescrite. Il existe dès lors une contestation sérieuse concernant l’exigibilité de ces sommes. Elles seront donc retranchées du montant total, et la provision sollicitée sera ramenée à la somme de 4 162.54 euros.

En outre, le décompte du syndicat inclut divers frais de mise en demeure et de constitution de dossier avocat.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes.

Si l’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic, les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic.

Il convient donc de ramener les frais de mise en demeure débités dans le délai de prescription quinquennale, soit depuis le 16 octobre 2020, à la somme non sérieusement contestable de 10 euros, soit pour les frais débités le 14 septembre 2022, 26 janvier 2023, 11 décembre 2023, et le 4 avril 2024, à la somme de 40 euros, soit à restituer la somme de (100 € – 40 €) 60 euros.

Les frais sollicités au titre du suivi contentieux seront également écartés, soit la somme de 393.96 euros.

Enfin, les honoraires d’avocat sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors la facture de 868 euros sera également retranchée.

En conséquence, seront écartées de la provision sollicitée les sommes non couvertes par la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, soit les sommes suivantes :

—  60 euros pour frais de mise en demeure non justifiés,

—  393.96 euros pour les frais de suivi contentieux,

—  868 euros pour les honoraires d’avocat

Soit la somme globale de 1 321.96 euros.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 2 840.58 euros (4 162.54 € – 1 321.96 €) correspondant à l’arriéré exigible de charges et frais justifiés au 23 août 2024.

Monsieur [Y] et Madame [S] seront donc condamnés à payer la somme de 2 840.58 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,« le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il lui soit alloué la somme provisionnelle de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé.

Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision sur dommages-intérêts dès lors qu’il est préalablement nécessaire de statuer sur les responsabilités, ce qui relève de l’office du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision sur dommages-intérêts formée par le requérant.

IV. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [Y] et Madame [S] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 868 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en dernier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et prononcée publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent :

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES SEUILS 1, représenté par son syndic la SASU « L’immobilière du bourg », une provision de 2 840.58 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 23 août 2024 ;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES SEUILS 1, représenté par son syndic la SASU « L’immobilière du bourg » ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] et Madame [P] [S] aux dépens ainsi qu’à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES SEUILS 1, représenté par son syndic la SASU« L’immobilière du bourg», la somme de 868 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT