N° RG 25/00081 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BE7

Tribunal de Proximité de Calais

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[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX02]

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N° RG 25/00081 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BE7

Minute : 25/00163

JUGEMENT

Du : 03 Avril 2025

S.C.I. LHIRONDELLE JF

C/

Mme [W] [Z]

M. [K] [B]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LHIRONDELLE JF

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 7]

non comparante

M. [K] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 7]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 25 Février 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2021, la société civile immobilière HIRONDELLE JF a consenti un bail d’habitation à M. [K] [B] et Mme [W] [Z] sur un logement situé au [Adresse 6] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2711,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [K] [B] et Mme [W] [Z] le 28 juin 2024.

Par assignations du 19 novembre 2024, la société civile immobilière HIRONDELLE JF a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [B] et Mme [W] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5674,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025, renvoyée à la demande des parties et finalement évoquée à l’audience du 25 février 2025.

À l’audience, la société civile immobilière HIRONDELLE JF, représentée par son gérant, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 février 2025, s’élève désormais à 5683,79 euros. La société civile immobilière HIRONDELLE JF considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [K] [B] et Mme [W] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière HIRONDELLE JF justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2711,01 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière HIRONDELLE JF à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 598,39 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société civile immobilière HIRONDELLE JF verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 24 février 2025, M. [K] [B] et Mme [W] [Z] lui devaient la somme de 5683,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [B] et Mme [W] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 5683,79 à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5674,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [B] et Mme [W] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juillet 2021 entre la société civile immobilière HIRONDELLE JF, d’une part, et M. [K] [B] et Mme [W] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 11] est résilié depuis le 29 août 2024,

ORDONNE à M. [K] [B] et Mme [W] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum M. [K] [B] et Mme [W] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 598,39 euros (cinq cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [K] [B] et Mme [W] [Z] à payer à la société civile immobilière HIRONDELLE JF la somme de 5683,79 euros (cinq mille six cent quatre-vingt-trois euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5674,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [B] et Mme [W] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société civile immobilière HIRONDELLE JF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [K] [B] et Mme [W] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 juin 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 19 novembre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge