Ordonnance de référé du 30 Mai 2025 – N° RG 25/00040 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FHDP Page sur6

Ordonnance du :

30 Mai 2025

N°Minute : 25/00239

AFFAIRE :

S.C.I. SCI [P] [B]

C/

S.A.R.L. CARAIBES JET MOTORS

Ordonnance notifiée le :

AVOCATS :

M^e Alberic MONDONNEIX

M^e Michaël SARDA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

3ème CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 Mai 2025

N° RG 25/00040 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FHDP

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDERESSE :

La SCI [P] [B], société civile immobilière au capital social de 1.000.300 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pointe-à-Pitre sous le numéro 531 672 715, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Alberic MONDONNEIX, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

CARAIBES JET MOTORS, société à responsabilité limitée au capital social de 5.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pointe-à-Pitre sous le numéro 821 129 251, dont le siège social est situé chez TROPIC MARINE [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Michaël SARDA, avocat plaidant au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 21 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 05 Mai 2025, prorogée au 30 mai 2025

Ordonnance rendue le 30 Mai 2025

***

Ordonnance de référé du 30 Mai 2025 – N° RG 25/00040 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FHDP Page sur6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2023, la SCI [P] [B] a donné à bail à la SARL CARAIBES JET MOTORS un local d’une superficie de 1 118.38 m2 sis [Adresse 4] à Baie-Mahault (97122), moyennant un loyer initial annuel de 7 828.66 euros H.T, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er mai 2023; l’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, la société bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme de 107.864,52 euros au titre des loyers échus au 25 novembre 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la SCI [P] [B] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, la société CARIBES JET MOTORS aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 5 janvier 2025 ;

— ORDONNER par conséquent l’expulsion de la SARL CARAIBES JET MOTORS et de toutes autres personnes physiques ou morales dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la [Localité 2] Publique s’il y a lieu ;

— CONDAMNER la SARL CARAIBES JET MOTORS à payer à titre provisionnel à la SCI [P] [B], au titre de l’arriéré des loyers et de la taxe foncière restant dus au 7 janvier 2025, la somme de 108.084,28 € ;

— FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 7.938,54 € par mois à compter du 5 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, cette somme correspondant au montant du loyer indexé ;

— CONDAMNER la SARL CARAIBES JET MOTORS à payer à titre provisionnel à la SCI [P] [B], au titre de l’intérêt fixé à 1,5 % par mois de retard (art. 31 du bail), la somme de 13.080,88 € ;

— CONDAMNER la SARL CARAIBES JET MOTORS à payer à titre provisionnel à la SCI [P] [B], au titre de l’indemnité complémentaire forfaitaire de 10 % des sommes dues (art. 31 du bail), la somme de 10.808,43 € (10 % x 108.084,28 €) ;

— REJETER toute demande de délai de paiement ;

— CONDAMNER la SARL CARAIBES JET MOTORS à payer à la SCI [P] [B], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.500 € ;

— CONDAMNER la même aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

A cette date, la SCI [P] [B], représentée par son conseil, a maintenu les termes de ses demandes et s’est opposée à toutes demandes reconventionnelles notamment de délais de paiement, ainsi qu’à l’octroi d’un délai de 6 mois pour l’expulsion. Elle soutient qu’il existerait un risque de procédure collective.

En défense, la SARL CARAIBES JET MOTORS représentée par son conseil a soutenu les termes de ses conclusions en réplique notifiées par RPVA, le 18 mars 2025, à savoir :

— Se déclarer incompétent au regard du fait que la clause résolutoire inscrite dans le bail ne prévoit pas expressément la compétence du juge des référés,

— Dire n’y avoir lieu à référé, Débouter la SCI [P] [B] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— Condamner la SCI [P] [B] à payer à la SARL CAIBES JET MOTORS la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A défaut,

— Fixer le quantum de la dette à la somme de 107 205.24 euros,

— Débouter la SCI [P] [B] de sa demande de provision au titre de la clause pénale qui se heurte à des contestations sérieuses, Octroyer à la société CARIBES JET MOTORS, 24 mois de délais de paiement pour s’acquitter de la dette de loyer,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et dire que la clause résolutoire du bail commercial ne joue pas dans la mesure où la société CARIBES JET MOTORS se libère de la dette de loyer dans les conditions fixées par la juridiction de céans.

— Débouter la SCI [P] [B] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions dont celle aux fins d’expulsion notamment,

Si par impossible le tribunal estimait faire droit à la demande d’expulsion demandée par la SCI [P] [B], il conviendrait alors :

«  D’octroyer un délai de 6 mois pour permettre à la société CARAIBES JET MOTORS de quitter les lieux.

«  Fixer une indemnité d’occupation égale à un mois de loyer à hauteur de 7 828.66 euros mensuels selon la jurisprudence en vigueur,

— Débouter la SCI [P] [B] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par le requérant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le prononcé de la décision initialement fixé au 9 mai 2025 a été prorogé au 30 mai 2025 par mise à disposition au greffe,

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’exception d’incompétence du juge des référés

Selon l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 30 qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer […] et un mois après un commandement de payer resté sans effet, contenant déclaration du bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

Si la société CARAIBES JET MOTORS soutient que la clause résolutoire stipulée au bail ne prévoit pas la compétence du juge des référés, ce dernier tire des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile précités le pouvoir de constater le jeu d’une clause résolutoire et, à titre de mesure conservatoire, le pouvoir d’ordonner l’expulsion du preneur sans droit ni titre à titre de mesure conservatoire ou de remise en état pour faire cesser le trouble manifestement illicite découlant d’une occupation d’un local commercial sans droit ni titre.

En conséquence, l’exception d’incompétence sera rejetée.

II. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

En application de l’article 835 du code de procédure civile, « le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Aux termes de la clause résolutoire stipulée à l’article 30 du contrat de bail, " à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer […] et un mois après un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet, et contenant déclaration du bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ".

En l’espèce, la requérante verse aux débats :

— Le contrat de bail du 18 avril 2023, prévoyant un loyer mensuel de 7 828.66 € H.T, contenant une clause résolutoire,

— Le commandement de payer du 5 décembre 2024, comprenant le décompte des loyers impayés à hauteur de 107 864.52 € TTC,

— Le relevé de compte de la locataire arrêté au 7 janvier 2025.

Il ressort des pièces produites et des explications fournies que le commandement de payer délivré le 5 décembre 2024 mentionne la clause résolutoire et le délai d’un mois susvisé accordé à la locataire pour procéder au règlement des loyers dus.

Eu égard à l’extrait de compte, il apparait que la société CARAIBES JET MOTORS n’a pas apuré sa dette, laquelle s’élevait à la somme de 107 864.52 € à la date de délivrance du commandement de payer

Il y a lieu de constater que, conformément aux stipulations du bail commercial, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 janvier 2025.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expulsion de la société locataire ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

III. Sur la demande de loyers et d’indemnité d’occupation

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort de manière non sérieusement contestable, que la société CARAIBES JET MOTORS est débitrice, selon relevé de compte produit par la bailleresse, d’un arriéré locatif s’élevant à la somme de 107 205, 24 € pour la période allant de juin 2023 au 7 janvier 2025.

En outre, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, la demande s’analyse en une demande d’indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de condamner la société locataire au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à la valeur du loyer, soit 7 838.66 €, et ce à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

IV. Sur la demande au titre des clauses pénales

Selon l’article 1231-5 du code civil " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. "

Le bail versé aux débats stipule (31. Clause pénale) que " toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance, productive au profit du bailleur d’un intérêt conventionnellement fixée à 1.5% par mois de retard … En outre, une indemnité complémentaire s’élevant forfaitairement à 10% du montant des sommes dues sera exigées … ".

S’agissant de ces clauses pénales contenues au bail et dont il est demandé l’application, il y a lieu de rappeler que celles-ci ne sont susceptibles de modération, tel que stipulé à l’article 1231-5 du code civil ci-dessus rappelé, que par le juge du fond.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef, la SCI [P] [B] étant invitée à mieux se pourvoir.

V. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil autorise le juge, en considération de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, à reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution.

En l’espèce, la société CARAIBES JET MOTORS sollicite des délais de paiement de 6 mois, exposant rencontrer des difficultés de trésorerie. Elle verse aux débats un bilan 2023, présentant un résultat net insuffisant pour honorer ses loyers annuels, ainsi qu’un compte en banque débiteur de près de 40 000 €.

De son côté la SCI [P] [B] ne justifie pas de difficulté financière rendant pour elle difficilement supportable les délais de paiements réclamés.

C’est pourquoi il convient de faire droit à cette demande reconventionnelle et d’autoriser la société CARAIBES JET MOTORS à s’acquitter de la provision de 107 2025,24 € mise à sa charge en 6 mensualités consécutives de 17 867,54 euros chacune, la 6ème mensualité faisant solde de la dette.

VI. Sur les demandes accessoires

La société CARAIBES JET MOTORS succombant à l’instance sera condamnée au paiement des dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ECARTONS l’incompétence soulevée par la SARL CARAIBES JET MOTORS ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au 5 janvier 2025 du bail consenti par la SCI [P] [B] à la SARL CARAIBES JET MOTORS pour le local sis [Adresse 4] à Baie-Mahault (97122) ;

DISONS que dans le mois de la signification de la présente ordonnance, la SARL CARAIBES JET MOTORS et tous occupants de son chef devront rendre les locaux qu’ils occupent, situés [Adresse 4] à [Localité 1] ;

A défaut, ORDONNONS l’expulsion de la SARL CARAIBES JET MOTORS et celle de tous occupants de son chef, des lieux loués avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

CONDAMNONS la SARL CARAIBES JET MOTORS à payer à la SCI [P] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers courants, soit la somme de 7 828.66 € (sept mille huit cent vingt-huit euros et soixante-six centimes) à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clefs au propriétaire ;

CONDAMNONS dès à présent la SARL CARAIBES JET MOTORS à payer à la SCI [P] [B] une provision de 107 205.24 € (cent sept mille deux cent cinq euros et vingt-quatre centimes) à valoir sur l’arriéré de loyers dus au 5 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS la SARL CARAIBES JET MOTORS à s’acquitter de cette somme en 6 mensualités de 17 867,54 euros chacune la dernière mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISIONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute pour la SARL CARAIBES JET MOTORS de payer à bonne date, en sus de l’éventuelle indemnité d’occupation, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS la SARL CARAIBES JET MOTORS aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la SCI [P] [B] la somme de 700 € (sept cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT