TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 1]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00396 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDFP

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE « ORNE HABITAT »

C/

Association MSA TUTELLES 27

[Z] [I]

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 20 Février 2026 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ORNE « ORNE HABITAT »

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Delphine BERGERON-DURAND de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Association MSA TUTELLES 27

[Adresse 3]

[Localité 3]

Comparante en la personne de Madame [F] – Curatrice – Assistée de Maître Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, Avocat au Barreau de l’EURE

Madame [Z] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Comparante – Assistée de Maître Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 03 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 30 avril 2018, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a donné à bail à Madame [Z] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 415,24 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait signifier à Madame [Z] [I] ainsi qu’à la MSA TUTELLES 27, en qualité de curatrice, un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 octobre 2024, puis les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par actes de Commissaire de justice du 31 mars 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 03 décembre 2025.

L’Office Public de l’Habitat de l’Orne, représenté par son Conseil, s’est référé à son acte introductif d’instance. Il a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— condamner Madame [Z] [I] au paiement de la somme actualisée de 950,21 euros au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 01er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3.103,87 euros et sur le surplus à compter de la date de la présente assignation en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et reproduite dans le commandement,

— ordonner que Madame [Z] [I] soit tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux qu’il occupe indûment sis [Adresse 7], après avoir satisfait aux obligations d’une locataire sortante,

— ordonner, à défaut d’exécution volontaire, et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Madame [Z] [I] avec, si besoin est, le concours de la [Localité 5] publique,

— condamner Madame [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer charges comprises et ce, jusqu’au jour de son départ définitif des lieux,

— condamner Madame [Z] [I] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [Z] [I] à tous les dépens de l’instance et de son exécution, en ce compris le coût du commandement, de la présente assignation et de sa notification à Monsieur le Préfet, conformément aux dispositions de l’article 695 et 696 du Code de procédure civile,

— dire que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Par ailleurs, il s’est montré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] [I] et la MSA TUTELLES 27, régulièrement représentée par un salarié, ont comparu avec l’assistance de leur Conseil commun et se sont référées à leurs dernières conclusions déposées. Elles ont ainsi sollicité du tribunal de voir débouter l’Office Public de l’Habitat de l’Orne de toutes ses demandes et condamner la société bailleresse aux entiers dépens. En outre, elles ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Enfin, elles ont précisé qu’une mesure de rétablissement avait été décidée par la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure au mois de septembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 03 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 02 janvier 2025 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 31 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7) et le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [Z] [I] ainsi qu’à la MSA TUTELLES 27 le 14 octobre 2024 pour un montant en principal de 3.103,87 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 novembre 2024.

Le dossier de surendettement de Madame [Z] [I] ayant été déclaré recevable le 12 septembre 2025, soit postérieurement à cette date, il est sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à ce stade.

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Madame [Z] [I] pourra être ordonnée.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’Office public de l’Habitat de l’Orne produit un décompte démontrant que Madame [Z] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens (148,88 euros + 169,92 euros + 70,48 euros + 78,86 euros + 167,50 euros), la somme de 314,57 euros à la date du 01er décembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 638,12 euros (virement de la part de la locataire) en date du 25 novembre 2025 et une dernière ligne débitrice de 638,12 euros

(" loyers + charges + divers ") en date du 30 novembre 2025.

Madame [Z] [I], assistée de la MSA TUTELLES 27, conteste être redevable de cette somme. Elle fait valoir qu’elle l’objet d’un rétablissement personnel, alors que la décision du 12 septembre 2025 consiste en une déclaration de recevabilité accompagnée d’une simple orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui, à ce stade de la procédure, ne vaut pas décision définitive d’effacement.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 314,57 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 15 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de novembre 2025).

Au regard du quantum de cette condamnation, nettement inférieur au montant de la dette sollicité dans le commandement de payer, il convient de faire courir les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Enfin, Madame [Z] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 VI de cette même loi précise que par dérogation à ces délais de paiement, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, ce dernier a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

« Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ».

En l’espèce, Madame [Z] [I], assistée de la MSA TUTELLES 27, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure le 22 juillet 2025, déclaré recevable le 12 septembre 2025 et ayant donné lieu à un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il ressort des éléments du dossier que Madame [Z] [I] vit seule avec un enfant à charge et est actuellement sans emploi. Ses ressources mensuelles ont été évaluées à 283 euros tandis que ses charges s’élèvent à 1.764 euros.

La bailleresse s’est montrée favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il est constant qu’à la date de l’audience, Madame [Z] [I] a repris le paiement intégral des loyers résiduels courants.

Par conséquent, il y a lieu, pour le temps de l’instruction du dossier de surendettement, d’autoriser Madame [Z] [I], assistée de la MSA TUTELLES 27, à se libérer de sa dette par des versements mensuels à hauteur de 10 euros.

Il doit être précisé que si Madame [Z] [I] se libère de sa dette locative dans les délais accordés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient de l’avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour l’Office Public de l’Habitat de l’Orne de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [I], assistée de la MSA TUTELLES 27, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il serait inéquitable de condamner Madame [Z] [I] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de l’Orne ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 avril 2018 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Orne et Madame [Z] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 8] ET D’ITON sont réunies à la date du 15 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [I], assistée de la MSA TUTELLES 27, en qualité de curateur à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme de 314,57 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 01er décembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus) ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision

AUTORISE Madame [Z] [I] assistée de la MSA TUTELLES 27 en qualité de curateur à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 10 euros jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [Z] [I], la décision de la commission de surendettement des particuliers de l’Eure imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement actuellement en cours ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [I] assistée de la MSA TUTELLES 27 en qualité de curateur d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’Habitat de l’Orne puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et si besoin l’ordonne ;

* que Madame [Z] [I] assistée de la MSA TUTELLES 27 en qualité de curateur soit tenue de verser à l’Office public de l’Habitat de l’Orne une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’ y condamne ;

CONDAMNE Madame [Z] [I], assistée de la MSA TUTELLES 27 en qualité de curateur aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER