N° MINUTE : 2025/291

N° R.G : 23/01277 – N° Portalis DB3W-W-B7H-EY3W

DU 10 Juillet 2025

AFFAIRE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COTTAGE Représenté par son syndic en exercice, Madame [U] [H], exerçant sous l’enseigne ACTION IMMOBILIERE, demeurant [Adresse 1],

C/

S.N.C. PICOLO CAFE représentée par son gérant

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AVOCATS :

M^e Catherine GLAZIOU

M^e Maryan MOUGEY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Cottage situé [Adresse 16] sur la commune [Adresse 8] [Localité 17] représenté par son syndic en exercice, Madame [U] [H], exerçant sous l’enseigne ACTION IMMOBILIERE

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représenté par Maître Catherine GLAZIOU, avocate au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

La Société Picolo Café, Société en nom collectif, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Maryan MOUGEY, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Anna ROLLAND

Greffier : Madame Léna APRELON lors du dépôt des dossiers

Madame Armélida RAYAPIN lors du délibéré

L’affaire a été fixée à l’audience de dépôt à juge unique du 22 mai 2025 et été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La société en nom collectif Picolo café est propriétaire d’un local commercial au sein de l’immeuble Résidence Cottage, sis à [Localité 11][Adresse 3]), [Adresse 14] [Localité 9][Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, le [Adresse 20] (le Syndicat), représenté par son syndic Mme [U] [H], exerçant sous l’enseigne Action immobilière, a fait attraire devant la présente juridiction la société Picolo café aux fins de voir :

— Condamner la société Picolo café à lui payer les sommes suivantes :

—  15 259,94 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 3e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Rejeter toute demande de délais de paiement ;

— Condamner la société Picolo café à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 10 mars 2025, la société Picolo café, représentée par son liquidateur amiable, Mme [V] [W], sollicite :

— La limitation du montant de la créance du Syndicat à son encontre à 8 205,02 euros ;

— La condamnation du Syndicat à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— Qu’il soit dit qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Pour un exposé détaillé des moyens des parties, il est expressément renvoyé à ses écritures dans les conditions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 13 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de dépôt à juge unique du 22 mai 2025 et été mise en délibéré au 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété et de travaux :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,

— les appels de charges et travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 31 mars 2018, 27 avril 2019, 9 novembre 2019,7 mai 2021, 2 avril 2022 et 1er avril 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 27 avril 2019 au 11 juin 2024 (appel du 2e trimestre 2024 inclus),

— le contrat de syndic,

— la mise en demeure du 9 mars 2020, avisée le 11 mars 2020 et non réclamée.

La société Picolo café n’ayant pas contesté les résolutions des assemblées générales approuvant les comptes dans les délais de deux mois n’est plus recevable à remettre en cause, dans le cadre de la présente instance, les charges appelées.

Il ressort de ces documents que la société Picolo café reste à devoir la somme de 11 617,13 euros à titre de charges de copropriété et de travaux suivant arrêté de compte du 11 juin 2024 pour la période du 27 avril 2019 au 11 juin 2024, appel du 2e trimestre 2024 inclus (après déduction de la somme de 4 992,44 euros, correspondant à une reprise de solde débiteur non justifiée).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2020 sur la somme de 6 492,01 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1153 alinéa 4 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de la société Picolo café à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au Syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

La société Picolo café, qui succombe, supportera les dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la société Picolo café à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande reconventionnelle de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédures ne peut qu’être rejetée.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Picolo café représentée par son liquidateur amiable, Mme [V] [W], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence cottage situé à [Localité 12], [Adresse 15][Localité 7], pris en la personne de son syndic, Mme [U] [H] sous l’enseigne Action immobilière, les sommes de :

—  11 617,13 euros au titre des charges de copropriété et de travaux du 27 avril 2019 au 11 juin 2024, appel du 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2020 sur la somme de 6 492,01 euros et à compter de l’assignation du 5 juillet 2023 pour le surplus,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des charges de copropriété et de travaux et à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,

CONDAMNE la société Picolo café à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence cottage situé à [Localité 10] [Adresse 18], [Adresse 16], pris en la personne de son syndic, Mme [U] [H] sous l’enseigne Action immobilière, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la société Picolo café aux dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE