5AH Minute N°

N° RG 23/00462 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GEF2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 NOVEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [H] [J]

DEMANDERESSE

ASSOCIATION CORDIA

dont le siège est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Anne-Laurence HUBAU, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C. PALAZZO FENICE ALTEMPS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Jérôme CLERC, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 NOVEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’Association CORDIA est une structure de gestion d’appartements de coordination thérapeutique tels que prévus au 9° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, dans les conditions de l’article premier du décret n° 2002-1227 du 3 octobre 2002.

Suivant contrat conclu les 8 et 12 décembre 2011, la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS a loué à l’Association CORDIA une maison d’habitation située à [Adresse 3], comprenant une cave, une entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine, une buanderie, six chambres, une salle de bains, une salle d’eau, un cabinet de toilette et un grenier. Ce contrat a été conclu pour une durée de neuf ans, du 1er décembre 2011 au 30 novembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 1 300 € hors TVA, assorti d’une clause annuelle d’indexation.

Le contrat prévoyait, à la charge de la locataire, le versement d’un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer initial, au moyen de deux chèques de 1 300 € chacun, le premier étant encaissé à la signature du bail et le second le 1er février 2012, les loyers étant par ailleurs acquittés par virements.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi entre les parties le 12 décembre 2011.

Le bail a été renouvelé à son échéance.

Par courrier du 4 juillet 2022, l’Association CORDIA a donné congé à effet du 31 janvier 2023.

Des versements ont continué d’être effectués par l’Association CORDIA à la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS jusqu’au mois de septembre 2023, pour un total de 9 819,74 €, somme dont le remboursement a été réclamé par un courrier du 7 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, l’Association CORDIA a fait assigner la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS à comparaître devant la juridiction de céans sur le fondement des articles 1104 et 1708 et suivants du code civil, pour obtenir sa condamnation au remboursement de la somme de 2 600 € représentant le dépôt de garantie, et au paiement d’une indemnité de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour “formation et exécution de mauvaise foi du contrat et résistance abusive”. Elle a également sollicité une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures, plaidées à l’audience du 27 septembre 2024, l’Association CORDIA demande que soit écarté des débats le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie. Elle réclame en outre :

— la restitution de la somme de 9 819,74 € qu’elle estime indûment perçue ;

— le remboursement de la somme de 2 600 € représentant le dépôt de garantie, cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023, ou à défaut du 14 juin 2023, date de la mise en demeure ;

— la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.

Elle soulève aussi la prescription, pour la période antérieure au 6 mai 2019, de la demande de rappels de loyer.

Elle porte enfin à 6 000 € sa réclamation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’Association CORDIA soutient en premier lieu que le bailleur n’a pas respecté, lors de la conclusion du contrat, son obligation de délivrance de locaux en bon usage et d’équipements en bon état de fonctionnement, en se fondant à cet effet sur les indications données dans l’état des lieux d’entrée, démontrant le mauvais état général de la maison louée.

En deuxième lieu, l’Association CORDIA soulève le non respect par le bailleur des dispositions contractuelles, qui prévoyaient que l’état des lieux de sortie serait dressé directement entre les parties, en ce qu’il a imposé qu’il soit finalement effectué par un commissaire de justice.

Elle demande par ailleurs que cet état des lieux soit écarté des débats, en soulevant son absence de valeur probante, dans la mesure :

— où il a été établi tardivement,

— où il constituerait un faux intellectuel, comme comportant en ses annexes des photographies dont il n’est pas établi qu’elles auraient été prises par le commissaire de justice.

En troisième lieu, l’Association CORDIA soutient que la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS aurait voulu lui imposer des travaux dont la charge ne lui incombait pas.

S’agissant du dépôt de garantie, l’Association CORDIA affirme qu’elle a remis au bailleur les deux chèques d’un montant de 1 300 € chacun, ce qui a été confirmé par les indications figurant au bail, et par l’absence de toute réclamation postérieure en ce sens.

Elle justifie sa demande additionnelle en remboursement de la somme indûment versée de 9 819,74 € par le fait qu’elle a continué d’acquitter par erreur les loyers après résiliation du bail, par sept versements de 1 402,82 € chacun du 2 mars au 2 septembre 2023 inclus.

Elle invoque également la mauvaise foi de la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS, sur le fondement de l’article 1104 du code civil en vigueur au moment de la reconduction tacite du contrat de bail, subsidiairement de l’ancien article 1334 du même code, pour prétendre à des dommages et intérêts.

L’Association CORDIA conteste les demandes reconventionnelles de la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS en paiement de réparations locatives, en soulevant la vétusté des lieux lors de la prise d’effet du bail, la durée d’occupation des lieux de onze années emportant une usure normale exclusive de toute réparation locative, et la satisfaction par la locataire de son obligation d’entretien. Par ailleurs, elle fait valoir que les devis et factures produits ne justifient pas suffisamment le montant des sommes réclamées au titre des réparations locatives.

Enfin, si la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS réclame une somme au titre de la révision des loyers, elle soulève d’abord le caractère illicite de la clause de révision, qui ne précise ni l’indice de base devant servir au calcul, ni la date de référence, ensuite la prescription quinquennale devant s’appliquer à cette réclamation, en sorte qu’aucune demande ne pourrait viser les loyers antérieurs au 6 mai 2019, enfin le caractère erroné des calculs réalisés.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives plaidées à l’audience du 27 septembre 2024, la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS demande :

— qu’il soit constaté que le dépôt de garantie n’a été versé que pour 1 300 € ;

— que l’Association CORDIA soit par conséquent condamnée à verser à ce titre la somme complémentaire de 1 300 € ;

— qu’il soit considéré que la somme de 9 819,74 € versée par l’Association CORDIA après la fin du bail constitue en réalité sept versements volontaires et complémentaires de dépôt de garantie.

Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation de l’Association CORDIA au paiement de la somme de 10 554,68 € représentant le montant des réparations locatives, de sorte qu’il resterait dû celle de 5 447,94 € compte tenu du paiement du dépôt de garantie de 1 300 €, des versements volontaires et de l’application de la clause d’indexation des loyers.

Enfin, elle réclame une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS fait valoir que la preuve du paiement de la seconde moitié du dépôt de garantie n’est pas respecté.

Elle défend en outre l’inapplication au cas d’espèce de l’article 1004 du code civil, étant donné la date de conclusion du contrat de bail.

Elle ajoute que, selon le contrat de bail, elle n’avait pas à prendre en charge les travaux invoqués par son adversaire, qui n’a d’ailleurs jamais rien réclamé pendant la vie du bail ; tandis que l’Agence Régionale de Santé a donné son agrément sur l’utilisation des locaux loués.

Elle fait en revanche état des dégradations constatées et transformations effectuées sans autorisation, suivant procès-verbal de constat daté du 24 février 2023 par le commissaire de justice dont la validité ne saurait être remise en cause.

Elle estime que les versements effectués postérieurement au bail ne peuvent être regardés que comme des contributions volontaires de l’Association CORDIA, qui a ainsi reconnu sa responsabilité et la nécessité de réparer les dégâts causés et les loyers impayés.

La SC PALAZZO FENICE ALTEMPS soutient la validité de la clause d’indexation des loyers, qui a été régulièrement insérée au bail, et d’ailleurs appliquée par la locataire, le montant des loyers étant passé de 1 300 à 1 402,82 €. Compte tenu de la prescription quinquennale, elle réclame à ce titre la somme de 6 115,82 €, cette somme étant incluse dans le calcul aboutissant à sa réclamation de 5 447,94 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Les parties étant, en premier lieu, en contradiction sur le montant des sommes déposées à titre de garantie lors de la conclusion du bail, il convient, en l’absence de production aux débats des relevés de comptes bancaires contemporains de la date du bail, d’examiner les autres éléments versés au débat.

En l’espèce, l’article 14 du bail contient la mention suivante :

“ Remis à la signature des présentes :

1 chèque de 1.300 € encaissé à réception,

1 chèque de 1.300 € à encaisser le 1er février 2012 “

Par ailleurs, est produite aux débats la copie du courrier adressé au gérant de la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS par le directeur de l’Association CORDIA le 8 décembre 2011, au sein duquel il est indiqué que seraient remis en mains propres le jour du rendez-vous prévu pour la remise des clés “ 2 chèques de 1.300 € à l’ordre de PALAZZO FENICE ALTEMPS “ avec la précision des numéros de ces deux chèques, datés du même jour et tirés sur la banque CIC.

Ces éléments constituent une preuve suffisante pour démontrer que les chèques en question ont bien été remis au bailleur, qui d’ailleurs ne conteste pas avoir au moins encaissé le premier.

De plus, il n’est pas contesté que durant les onze années d’exécution du bail, aucune réclamation n’a été formée par le bailleur aux fins d’obtenir le versement d’un éventuel solde de dépôt de garantie.

Dès lors il sera considéré que l’Association CORDIA a effectivement versé à titre de dépôt de garantie la somme de 2 600 €.

L’article 14 du bail prévoyait ensuite :

“ Ces sommes seront restituées dans le délai de deux mois après le départ du locataire, selon l’état des lieux de sortie “.

L’article 1732 du code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

Si l’état des lieux d’entrée n’est pas contesté, et a été contradictoirement établi entre les parties, il en est autrement de l’état des lieux de sortie, qui est contesté aussi bien dans son principe que sur son contenu. Il convient par conséquent d’examiner la valeur probante de ce document.

En premier lieu, s’il est constant que le bail comporte en son article 2 la mention suivant laquelle l’état des lieux de fin de contrat serait dressé “directement entre les parties”, aucune clause contractuelle ne faisait interdiction à l’une ou l’autre partie de faire appel à un commissaire de justice, dont c’est la compétence, d’effectuer les constatations jugées nécessaires. Dès lors, l’Association CORDIA ne peut valablement exciper des conditions contractuelles pour conclure à écarter le constat dressé par commissaire de justice.

En second lieu, la valeur probante de l’état des lieux dressé par Maître [T] est contestée en raison de la tardiveté de son établissement et de l’incertitude quant à la réalité de la prise de photographies par le commissaire de justice. Or, s’il est hautement regrettable que le procès-verbal d’état des lieux n’ait été transmis aux parties que postérieurement à l’assignation, cette circonstance n’est pas de nature à ôter toute force probante aux constatations qui y figurent. Par ailleurs, le commissaire de justice a expressément mentionné dans le procès-verbal, cette indication faisant foi jusqu’à preuve du contraire : “J’ai pris différents clichés à l’aide d’un appareil photographique numérique qui font partie intégrante du présent procès-verbal de constat”. Or, si les énonciations que contiennent les constats de commissaire de justice font foi jusqu’à preuve du contraire, en revanche, certaines de leurs mentions, telle l’auteur, la date, le lieu, ou encore les diligences accomplies ne peuvent être contestées que par la procédure d’inscription de faux. Dès lors, aucun élément ne permet en l’espèce d’écarter ce procès-verbal des débats.

Il convient par conséquent d’examiner, par comparaison entre les états des lieux, et en considération de la durée de l’occupation des lieux, dans quelle mesure le bailleur était admis à déduire du montant du dépôt de garantie des sommes susceptibles de relever de la responsabilité de la locataire en considération des principes ci-dessus exposés.

L’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, certes applicable en matière de baux d’habitation, mais dont les principes peuvent être aisément transposés aux baux de droit commun, définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir plus de onze années, d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements. Il sera par conséquent considéré que, s’agissant des peintures, papiers peints, et sols, aucune somme ne pourra être réclamée à la locataire sortante, sauf cas de dégradations volontaires caractérisées et excédant les conséquences d’une usure normale.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir les dégradations suivantes, pièce par pièce :

Entrée : désordres en partie centrale et basse au niveau des gonds de la porte d’entrée.

Salon : changement de serrure à réaliser.

Salon sur cour : changement de serrure du placard à réaliser (aucune mention à l’état des lieux d’entrée).

Courette patio : azulejos détruits et défaut de taille de la glycine.

Cuisine : évier bouché et obturation de la canalisation d’évacuation.

Chambre sur rue avec cheminée : dégradation du jambage de la cheminée.

Petite chambre sur cour et première chambre à gauche au deuxième étage : changements de serrure à réaliser.

Chambre bibliothèque : porte à changer.

Accès de la chambre sur cour du deuxième étage : cloisonnement effectué en cours de bail sans autorisation du bailleur, à supprimer.

Troisième étage : deux changements de serrure à réaliser.

Les autres constatations ne constituent pas de dégradations imputables à la locataire, dans la mesure où elles sont dues à la vétusté, ou bien elles figuraient déjà à l’état des lieux d’entrée.

Compte tenu de ces constatations, la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS est fondée à déduire de la somme de 2 600 € versée à titre de dépôt de garantie, les sommes suivantes:

— enlèvement de la glycine non taillée (devis ARBOR & HOMMES, du 5 avril 2023): 504 €

— débouchage de la canalisation de l’évier de cuisine (facture [U] [K], du 30 mars 2023, retenue pour uniquement le débouchage, la modification de la canalisation relevant de la responsabilité du bailleur) : 348,70 €

— remplacement de la porte de la bibliothèque et décloisonnement de la porte cloisonnée du deuxième étage (facture Menuiserie [Localité 4] du 3 mars 2023) : 1 738 € ;

— travaux de serrurerie (facture [N] [E] du 14 février 2024) : 993,52 € ;

— remplacement des azulejos (partie de la facture [X] [R] du 27 septembre 2023) : 272,89 € HT soit 327,47 € TTC.

En revanche, si la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS demande le remboursement des frais de réfection de la toiture suite au défaut de taille de la glycine, aucune mention n’y fait référence dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie, qui se contentait de constater qu’elle obstruait la fenêtre d’un bâtiment voisin, et ne comportait qu’une photographie d’une tuile soulevée. Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir la facture correspondante (pièce 11 du dossier du bailleur).

Au total, le montant des réparations locatives que la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS est en droit de réclamer à l’Association CORDIA s’établit par conséquent à la somme de 3 911,69 €.

Dès lors, la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS sera autorisée à conserver le dépôt de garantie de 2 600 € et obtiendra la condamnation de l’Association CORDIA au paiement de la différence, soit 1 311,69 €.

Sur la demande en remboursement des sommes versées après la résiliation du bail

L’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Les parties s’accordent pour fixer les sommes versées par l’Association CORDIA après la résiliation du bail à un total de 9 819,74 € représentant sept versements de 1 402,82€ chacun.

Ces sommes représentant au centime près le montant des derniers loyers avant révision par indexation, la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS ne peut sérieusement soutenir qu’elles auraient été volontairement versées par l’Association CORDIA à titre de dépôt de garantie complémentaire pour anticiper sur le montant de réparations locatives, dont elle contestait au demeurant l’existence.

Dès lors, la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS sera condamnée à restituer à l’Association CORDIA la somme de 9 819,74 €.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers après indexation

L’article 10 du bail prévoyait une révision automatique du loyer chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.

S’il est constant que cette clause ne précisait ni l’indice de base ni la date de référence à prendre en compte pour la première révision, il est également incontestable que les parties ont appliqué sans difficulté cette clause de révision puisque le loyer, payé chaque mois par virement automatique, avait été fixé en dernier lieu d’un commun accord à la somme de 1 402,82 €. Dès lors, la clause d’indexation ainsi acceptée et appliquée devait se poursuivre jusqu’à la fin du bail.

Les parties s’accordant pour appliquer la prescription quinquennale à la demande d’indexation, le montant de la réclamation de la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS ne peut remonter antérieurement au 6 mai 2019.

Compte tenu de la clause d’indexation, le montant de chaque loyer devait être ainsi fixé, au 1er décembre des années suivantes :

—  2019 : 1 450,67 €

—  2020 : 1 485,93 €

—  2021 : 1 529,59 €

—  2022 : 1 635,36 €;

Dès lors, la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS est en droit de réclamer, suivant le décompte établi par son gérant le 1er décembre 2022, et intégré en ses conclusions, la somme non prescrite de 6 115,82 € dont à déduire les 5 premiers mois de l’année 2019, soit 239,25€, pour un total dû de 5 876,57 €.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par l’Association CORDIA

Cette demande est motivée par l’absence éventuelle de bonne foi dans la conclusion et l’exécution du contrat par la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS.

S’agissant de la formation du contrat, l’Association CORDIA soutient que le bailleur n’aurait pas respecté son engagement de délivrance de locaux en bon état d’usage et de fonctionnement. A cet égard, s’il est constant que l’état des locaux n’était certes pas satisfaisant, cette circonstance, pour regrettable qu’elle ait pu être, ne peut caractériser la mauvaise foi du bailleur dans la formation du contrat, dès lors qu’un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi, et que par conséquent la locataire était parfaitement informée de l’état de la maison qu’elle entendait louer. Par conséquent, aucune mauvaise foi ne peut, à ce stade, être reprochée au bailleur.

S’agissant du grief tiré de la mauvaise foi de son co-contractant lors de la rupture du contrat, l’Association CORDIA soulève l’inutilité et la tardiveté de l’établissement de l’état des lieux de sortie. Sur le premier point, il a déjà été rappelé qu’aucune disposition contractuelle n’interdisait à une partie de recourir à un commissaire de justice ; sur le second point, cette tardiveté n’est pas imputable à la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS mais au seul commissaire de justice, qui l’a d’ailleurs reconnu.

Enfin, si l’Association CORDIA reproche à la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS d’avoir voulu lui imposer la réalisation de travaux qui ne lui incombaient pas, en différant l’établissement de l’état des lieux de sortie, il convient de relever que les travaux en question ont été volontairement réalisés par la locataire, de sorte qu’il ne peut être considéré que leur exécution serait de nature à lui avoir causé un dommage indemnisable.

Dès lors, l’Association CORDIA sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Dans la mesure où chacune des parties succombe sur une part importante de ses prétentions, et où, par compensation, les charges de chacune des parties sont quasiment équivalentes, il ne peut être considéré qu’il existe en l’espèce une partie perdante au sens de ce texte.

Dès lors, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les conclusions visant à écarter des débats le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

AUTORISE la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS à conserver le dépôt de garantie de 2 600 € versé à la conclusion du bail ;

CONDAMNE l’Association CORDIA à payer à la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS la somme de 1 311,69 € (mille trois cent onze euros soixante-neuf centimes) au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS à rembourser à l’Association CORDIA la somme de 9 819,74 € (neuf mille huit cent dix-neuf euros soixante-quatorze centimes) ;

DÉCLARE la demande de condamnation au titre de la révision du loyer, pour la période antérieure au 6 mai 2019, irrecevable ;

CONDAMNE l’Association CORDIA à payer à la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS la somme de 5 876,57 € (cinq mille huit cent soixante-seize euros cinquante-sept centimes) au titre de l’indexation des loyers durant les cinq dernières années du bail;

DÉBOUTE l’Association CORDIA de sa demande de dommages-intérêts ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE,