TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00595 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32YA

MINUTE N°2026/ 206

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

S.A. UN TOIT POUR TOUS,

c/

[R] [D] [J] [M]

Copie délivrée à

prefecture

Monsieur [R] [D] [J] [M]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Jean-françois TABET

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. UN TOIT POUR TOUS

enregistrée au RCS de [Localité 3] sous le n° 680 201 365

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-françois TABET, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [D] [J] [M]

né le 12 Juillet 1966 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 20 octobre 2023 avec prise d’effet au même jour, LA SA UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à M. [M] [R] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] [Localité 7] pour un loyer initial mensuel de 340.53 € et 50.85 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SA UN TOIT POUR TOUS, selon acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025 a fait signifier à M. [M] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis à personne, pour un montant total de 1839.48 € dont 1708.24 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SA UN TOIT POUR TOUS a assigné M. [M] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [M] [R] et de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire qu’en cas d’expulsion si M. [M] [R] se réinstalle dans les lieux il se rendra coupable d’une voie de fait au sens de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris durant la trêve hivernale ;

— Condamner à titre provisionnel M. [M] [R] à payer à LA SA UN TOIT POUR TOUS la somme de 2557.45 € représentant les loyers et charges impayés mois de septembre 2025 inclus sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, les frais de dossiers sur enquêtes ainsi que le supplément de loyer de solidarité ;

— Condamner M. [M] [R] à payer à titre provisionnel à LA SA UN TOIT POUR TOUS une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et provision sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamne M. [M] [R] à payer à LA SA UN TOIT POUR TOUS la somme de 500.00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [M] [R] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liées à des difficultés de gestion, le versement irrégulier de son salaire et son licenciement économique. Par ailleurs le blocage du compte bancaire de M. [M] [R] en raison d’un découvert ne lui permet pas d’utiliser de liquidités pour payer le loyer mensuel et les charges ainsi que les arriérés afférents au logement. Il souhaite se maintenir dans les lieux et aurait réglé 800.00 € au titre des loyers en novembre 2025.

Appelée à l’audience du 16 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à celle du 3 février 2026 en raison de l’attente d’une régularisation de la situation des comptes de M. [M] [R] qui lui permettrait de payer son loyer courant et 200.00 € supplémentaires par mois pour apurer sa dette locative qui s’élevait alors à la somme de 2349.30 € au mois d’octobre 2025.

Retenue à l’audience du 3 février 2025, le conseil de LA SA UN TOIT POUR TOUS actualise la dette locative à la somme de 3173.10 € mois de janvier 2025 non réglé, fait part de son opposition à l’octroi éventuel de délais de paiements et dépose.

M. [M] [R], comparant, ne fait pas d’observations sur le montant des arriérés locatifs, précise qu’il attend un versement de la MSA sans en préciser le montant, sollicite de pouvoir rembourser sa dette en payant 300.00 € en sus du loyer tout en précisant que dès lors il ne mangerait plus trop n’ayant pas d’autre choix. Il verse une attestation de paiement concernant un versement de 884.88 € le 8 décembre 2025 délivrée par France Travail, et deux attestations délivrées par la MSA le 27 janvier 2026 relatives la première à une rente pour accident du travail pour un montant de 348.36 € sur la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 et la seconde à une pension d’invalidité d’un montant de 576.44 € pour le mois de décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 27 octobre 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 16 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SA UN TOIT POUR TOUS justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 19 août 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 24 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SA UN TOIT POUR TOUS apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 20 octobre 2023 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article 13) qui prévoit qu’après un délai de six semaines au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [M] [R] le 18 août 2025 pour la somme de 1839.48 € dont 1708.24 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de LA SA UN TOIT POUR TOUS actualise lors de l’audience le montant de la dette locative à la somme de 3173.10 € au 31 janvier 2026 au titre des loyers et charges impayés. Il verse un décompte locataire qui montre que ce montant dû tient compte de la déduction des frais de procédure.

M. [M] [R], comparant, ne fait pas d’observations et ne conteste pas de fait ni le principe ni le montant de cette dette locative.

En conséquence, M. [M] [R] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3173.10 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [M] [R] sollicite l’octroi de délais de paiements se disant prêt à consentir un effort de 300.00 € par mois en sus du loyer et charges courants tout en faisant part de l’impact que cela aura par ailleurs sur son quotidien et verse au débat trois attestations relatives à ses ressources.

Le conseil de LA SA UN TOIT POUR TOUS pour sa part indique son opposition à cette demande.

Dès lors, considérant les éléments du litige à savoir les ressources de M. [M] [R], l’absence de paiement des loyers et charges depuis le mois de juillet 2025, excepté deux versements ponctuels en novembre 2025 et décembre 2025 pour des montants de 800.00 € et 500.00 €, le non respect dès le mois d’avril 2025 du constat d’accord établi par un conciliateur de justice signé entre les parties le 20 janvier 2025 et dénoncé le 2 juin 2025 par le bailleur, le montant de la dette locative importante qui s’est aggravée significativement entre les deux audiences, la proposition d’apurement de cette dette qui n’apparaît pas réaliste dans le montant mensuel indiqué et l’impact qu’elle aurait aux dires même du défendeur sur son quotidien, l’opposition du requérant, il convient de ne pas faire droit à cette demande tenant compte, à l’évidence, de sa capacité à être en situation de respecter les délais qui lui seraient accordés.

Dès lors M. [M] [R] en sera débouté .

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [M] [R] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [M] [R] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 414.79 €, provision sur charges comprises, selon décompte versé au débat, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LA SA UN TOIT POUR TOUS de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En revanche, s’agissant de la demande formulée sur le fondement de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution et l’éventualité d’une voie de fait qui pourrait être commise par le défendeur, la partie requérante ne justifie d’aucun élément a priori d’un non respect d’une décision de justice et en conséquence il convient de ne pas y faire droit.

LA SA UN TOIT POUR TOUS sera déboutée à ce titre.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [R], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ; sera condamné au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2023 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part LA SA UN TOIT POUR TOUS et d’autre part M. [M] [R] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] sont réunies à la date du 30 septembre 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [M] [R] à payer à LA SA UN TOIT POUR TOUS la somme de 3173.10 € ( trois mille cent soixante treize euros et dix centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

DEBOUTONS M. [M] [R] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à M. [M] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SA UN TOIT POUR TOUS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [M] [R] à payer à titre provisionnel à LA SA UN TOIT POUR TOUS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 414.79 € (quatre cent quatorze euros et soixante dix neuf centimes) provision sur charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [M] [R]  ;

CONDAMNONS M. [M] [R] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [M] [R] ;

CONDAMNONS M. [M] [R] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS LA SA UN TOIT POUR TOUS de sa demande relative au non respect hypothétique de la présente décision par M. [M] [R] et du surplus ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,