5AA Minute N°

N° RG 24/00472 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GNQF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 DECEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [F]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [T] [G] [L]

né le 23 Juillet 1995 à [Localité 5] (SENEGAL),

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 OCTOBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2022, Madame [J] [S] a donné à bail à Monsieur [T] [G] [L] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 4] (86), moyennant un loyer mensuel de 415,17 €, outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 45 €.

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2022, Madame [J] [S] a conclu un contrat de cautionnement selon le dispositif VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière s’engageant à se porter caution du locataire.

En raison de la défaillance de ce dernier dans le règlement de plusieurs loyers, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé en ses lieux et place diverses sommes auprès du bailleur.

Le 22 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 2849,87 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et grief du locataire, en tout état de cause, ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec si nécessaire, le concours de la force publique, condamner le locataire à lui payer la somme de 3225,47 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2849,87 € et pour le surplus à compter de l’assignation, fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, condamner le locataire à lui payer lesdites indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, condamner le locataire à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes à l’encontre de Monsieur [T] [G] [L] conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette à 6056,48 €.

Monsieur [T] [G] [L], comparant, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé à bénéficier de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, cellui-ci ayant repris le paiement du loyer courant et pouvant s’acquitter de la dette en plusieurs règlements de 150 € chacun.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Le locataire ne justifie pas s’être acquitté, dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement de payer du 22 novembre 2023, de la somme qui y était visée.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 23 janvier 2024. Depuis cette date, Monsieur [T] [G] [L] se maintient dans le logement sans droit ni titre. Ainsi, une indemnité d’occupation est fixée, à compter de la résiliation du bail, au montant du loyer en cours, augmenté des charges.

Au vu des quittances subrogatives et du décompte actualisé versés aux débats, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie qu’au 9 octobre 2024, Monsieur [T] [G] [L] lui est encore redevable de la somme de 6056,48 €, au titre des impayés locatifs et des indemnités d’occupation réglées entre les mains du bailleur par celle-ci, ce que le défendeur ne conteste pas.

Dès lors, il convient de condamner le locataire à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6056,48 €, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 sur la somme de 2549,87 €, à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 675,60 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [T] [G] [L] sera par ailleurs condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer en cours (510,16 €) à compter du 1er septembre 2024, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [T] [G] [L] ayant justifié de la reprise du paiement du loyer courant intégral avant l’audience, ainsi que d’un commencement de paiement de la dette (qui ne peut cependant être pris en compte dans le calcul de celle-ci en ce qu’il a été réalisé entre les mains de la société SOLIHA et non de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES), il conviendra de lui permettre de demeurer dans le logement à la condition qu’il continue de s’acquitter du loyer courant auprès de la société SOLIHA et qu’il apure la dette locative auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à hauteur de mensualités de 150 €.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [G] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE à la date du 23 janvier 2024 la résiliation du bail conclu entre Madame [J] [S] d’une part, bailleur, et Monsieur [T] [G] [L] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 3], à [Localité 4] (86) ;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6056,48 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus, non réglés et ayant donné lieu à quittance subrogative à la date du 13 septembre 2024, et arrêtée selon décompte du 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 sur la somme de 2549,87 €, à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 675,60€, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [T] [G] [L] à s’acquitter de cette somme par 35 versements de 150 euros et un 36e soldant la dette, devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, tout versement ou mensualité, qu’il soit dû au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [T] [G] [L] soit condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (510,16 €), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article

700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] [L] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE