COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00321 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZZY

Minute N° : 25/00146

JUGEMENT DU 08 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Melissa EYDOUX

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

copie au Préfet

Le :

DEMANDEUR(S) :

COMMUNE DE [Localité 8]:

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Melissa EYDOUX, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [Z]

né le 19 Novembre 1979

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 25/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2019, Monsieur [K] [R] et Madame [W] [R] ont consenti à Monsieur [M] [Z] un bail portant sur une maison à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 620 euros, contrat conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte authentique en date du 06 janvier 2021, Monsieur [K] [R] et Madame [W] [R] ont vendu la maison à usage d’habitation à la commune de [Localité 8].

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, la commune de [Localité 8] a fait délivrer à Monsieur [M] [Z] un commandement de payer la somme de 12 706,01 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 25 avril 2024, outre les frais.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la commune de SORGUES a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [M] [Z], par acte de commissaire de justice délivré le 18 juillet 2024 aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte de 100€ par jour de retard ;le condamner à lui régler la somme de 20 405,17 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024 ;le condamner à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 650€ à compter du 17 juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;rejeter toute demande de délai fondée sur l’article 1343-5 du Code civil ;rejeter toute demande de délai pour quitter les lieux ;rejeter toute demande contraire ;le condamner à lui régler la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire est plaidée une première fois le 24 septembre 2024.

Par jugement en date du 03 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que la demanderesse produise un décompte actualisé de la dette postérieur au 16 juillet 2024.

L’affaire est renvoyée au 25 février 2025 où elle est plaidée.

A l’audience, la commune de [Localité 8] représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures, sous réserve de l’actualisation de sa créance locative à la somme de 19 432,30 euros. Elle indique que le paiement du loyer courant n’a pas repris au jour de l’audience.

Monsieur [M] [Z] comparaît en personne à l’audience et sollicite l’octroi de délais de paiement.

Le diagnostic social et financier du CCAS d'[Localité 6] indique que Monsieur [M] [Z] perçoit une pension d’invalidité et qu’il est en incapacité de reprendre le paiement des loyers qu’il a interrompu depuis que la commune de [Localité 8] a racheté les locaux donnés à bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 9], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 19 juillet 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 24 septembre 2024 ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, la CCAPEX a été avisée le 17 mai 2024 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 18 juillet 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n’autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que dans trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines ;

Que cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ;

Que l’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Qu’en l’espèce, le contrat de bail du 23 décembre 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers en son article 8 ;

Que la commune de [Localité 8] a fait signifier à Monsieur [M] [Z] le 16 mai 2024 un commandement de payer la somme de 12 706,01 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 25 avril 2024 ;

Qu’il apparaît à la lecture du décompte en date du 30 janvier 2025 produit à l’audience que le locataire n’a pas payé la somme qui lui était réclamée dans le commandement ;

Qu’en conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la commune de [Localité 8] depuis le 16 juillet 2024.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu’il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, la commune de [Localité 8] a produit un dernier décompte arrêté au 30 janvier 2025 faisant état d’une dette locative de 19 432,30 euros, loyer de décembre 2024 inclus ;

Qu’ainsi, Monsieur [M] [Z] sera condamné à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 19 432,30€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 30 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

Que cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter du 17 mai 2024 ;

Que par ailleurs, Monsieur [M] [Z] a sollicité à l’audience que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative ;

Que toutefois, il apparaît que celui-ci n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

Sur l’expulsion et l’astreinte

Attendu que l’article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire en date du 16 juillet 2024, Monsieur [M] [Z] est occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Qu’en conséquence de ces éléments, il n’y a pas lieu à condamner le défendeur à quitter les lieux sous astreinte.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [M] [Z] depuis le 16 juillet 2024 constitue une faute et cause un préjudice à la demanderesse, qui se trouve privée du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur ;

Qu’en l’espèce, il convient de condamner Monsieur [M] [Z] à verser à la commune de [Localité 8] la somme de 650 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 31 janvier 2025, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [M] [Z] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [M] [Z] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que la commune de [Localité 8] a pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la commune de [Localité 8] concernant le contrat de bail du 23 décembre 2019 consenti à Monsieur [M] [Z] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 16 juillet 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [M] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 19 432,30€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 30 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêt légal à compter du 17 mai 2024  ;

REJETTE la demande d’octroi de délais de paiement formée par Monsieur [M] [Z] ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la commune de [Localité 8] de sa demande d’assortir l’expulsion de Monsieur [M] [Z] d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à régler à la commune de [Localité 8] une indemnité d’occupation de 650 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à régler à la commune de [Localité 8] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 08 avril 2025,

Le Greffier Le Juge