5AA Minute N°

N° RG 24/00464 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GNPL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 DECEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [D]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6])

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Monsieur [F] [E], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [Z] [C]

née le 14 Juillet 1995 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 08 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 13 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2020, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], a donné à bail à Madame [Z] [C] un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 357,73 euros, et 90,98 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], a fait signifier à Madame [Z] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 045,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 22 septembre 2022, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], a fait assigner en référé Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [Z] [C] au paiement :

*d’une provision de 4 838,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation,

*d’une provision sur l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 8] le 15 juillet 2024.

À l’audience du 11 octobre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 962,87 euros arrêtée au 8 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. Il se désiste de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Z] [C] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Elle propose de verser la somme mensuelle de 400 euros à compter du mois de décembre, en plus du loyer courant, et fait observer qu’une importante facture d’eau chaude a été mise à sa charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], le 22 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande d’ EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 novembre 2020, du commandement de payer délivré le 12 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 octobre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, y compris d’une importante régularisation de charges, intervenue en 2022, qui a obéré la situation déjà fragile de la locataire.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [C] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], une provision de 2 962,87 euros, au titre des sommes dues au 8 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 12 mars 2024.

Les stipulations contractuelles comme le délai fixé à la locataire par le commandement de payer mentionnent un délai de deux mois. Ce délai sera retenu.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 mai 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2020 à compter du 13 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Z] [C], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à raison de 400 euros mensuels en plus du loyer courant, ce qu’accepte le bailleur. Il ressort des éléments communiqués que Madame [Z] [C] a repris le paiement intégral du loyer et des charges, et a versé des sommes conséquentes à compter de la délivrance du commandement de payer, le montant de l’arriéré locatif étant ramené de 5 450,34 euros à 2 962,87 euros pendant cette période.

En outre, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il résulte néanmoins des éléments communiqués que le montant mensuel de 400 euros excède manifestement les capacités financières de Madame [Z] [C], dont les revenus sont constitués de prestations sociales, y compris à raison de son handicap.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [Z] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, qui ramènent ses obligations à un moindre quantum qu’elle sera tenue d’observer, sauf à ce que la locataire entende spontanément augmenter le montant ainsi fixé.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Z] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 mai 2024, Madame [Z] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [C] à son paiement à compter de 13 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, d’assignation, et de notification à la Caisse d’allocations familiales.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge d’EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au demeurant, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6] renonce à l’audience à toute prétention de ce chef. Chaque partie supportera donc la charge des frais qu’elle aura engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande d’EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 novembre 2020 entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], d’une part, et Madame [Z] [C] d’autre part, concernant les locaux situés logement n°[Adresse 1] [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 mai 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNONS Madame [Z] [C] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], une provision de 2 962,87 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDONS un délai à Madame [Z] [C] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Madame [Z] [C] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

— ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNONS Madame [Z] [C] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], une provision sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DONNONS ACTE à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], qu’il se désiste de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civil, et en tant que de besoin, CONDAMNONS chaque partie à supporter la charge des frais qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens,

CONDAMNONS Madame [Z] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mars 2024, d’assignation, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES