5AG Minute N°

N° RG 23/00435 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GDW4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 SEPTEMBRE 2024

PRESIDENT

Madame ZOUZOULAS Aurore, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [D]

DEMANDEUR

Monsieur [L] [S]

né le 24 Avril 1975 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3] [Adresse 2]

Représenté par Maître Pierre MARTIN, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

DEFENDERESSE

Madame [H] [B]

née le 01 Juillet 1945 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Valentin VACHER, avocat au barreau d’ANGERS, substitué par Maître Mélanie GIRARD, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 JUIN 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 SEPTEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé daté du 14 septembre 2008, Madame [H] [B] a donné en location à Monsieur [L] [S] un appartement meublé situé à [Adresse 7], comprenant une pièce jour au rez-de-chaussée, une pièce nuit à l’étage et un cabinet de toilette. Le bail a été convenu pour la durée de l’année universitaire avec reconductions tacites, moyennant un loyer mensuel de 380 €. Un dépôt de garantie de même montant a été versé à la conclusion du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 14 septembre 2008.

Suite à un signalement effectué par Madame [H] [B], le [Adresse 4] [Localité 6] est intervenu le 4 avril 2019 pour une opération de dératisation.

Puis, sur demande de Monsieur [L] [S], une technicienne de la Direction hygiène publique de la Ville de [Localité 6] a constaté le 8 novembre 2019 des manquements au Règlement sanitaire départemental, indiquant avoir adressé le même jour un courrier à Madame [H] [B], lui rappelant ses obligations de bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2020, reçue le 1er février suivant, Monsieur [L] [S] a mis Madame [H] [B] en demeure de réaliser des travaux de remise en état du logement, en lui demandant d’accepter une diminution du loyer à hauteur de 200 € dans l’attente de leur réalisation.

Par courrier du 28 février 2020, Madame [H] [B] a indiqué à Monsieur [L] [S] avoir fait effectuer un certain nombre de travaux.

Toutefois, la présence de rats a été constatée et dénoncée par Monsieur [L] [S] à Madame [H] [B] à trois reprises, le 27 août 2021, le 27 février 2022 et le 7 mars 2022.

Sur assignation de Monsieur [L] [S] en date du 21 mars 2022, le juge des référés de ce siège a commis par ordonnance du 30 septembre 2022 Monsieur [R] [F], expert près la cour d’appel de [Localité 6], aux fins d’expertise ; son rapport définitif a été déposé le 2 janvier 2023.

Après avoir donné congé, Monsieur [L] [S] a libéré le logement le 22 janvier 2023.

Par un courrier officiel du 24 février 2023, l’avocat de Monsieur [L] [S] a sollicité de Madame [H] [B] l’indemnisation de son préjudice de jouissance, en proposant une indemnité transactionnelle. Cette proposition n’a pas été suivie d’effet.

*

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, Monsieur [L] [S] a fait assigner Madame [H] [B] sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— indemnisation de son préjudice de jouissance : 26 600 €

— préjudice moral : 1 000 €

— frais irrépétibles : 2 000 €.

A l’audience de renvoi du 14 juin 2024, Monsieur [L] [S] a porté ses demandes aux sommes suivantes :

— indemnisation de son préjudice de jouissance : 31 600 €

— préjudice moral : 2 000 €

— frais irrépétibles : 4 000 €.

Il a également sollicité la condamnation de Madame [H] [B] à lui restituer le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail.

Aux termes de ses conclusions, plaidées à l’audience, il indique s’opposer à la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale soulevée en défense, indiquant n’avoir pu connaître les faits sur lesquels se fonde sa demande que depuis le 20 décembre 2019, date à laquelle il a reçu le rapport d’enquête diligenté par la Ville de [Localité 6], en sorte qu’il avait jusqu’au 20 décembre 2022 pour engager une action en justice, et qu’il a fait délivrer une assignation en référé aux fins d’expertise le 21 mars 2022, interrompant ainsi le délai de prescription.

Il soutient le caractère indécent du logement loué, au sens du décret du 30 janvier 2002 modifié, en ce que le rapport d’expertise du 2 janvier 2023 révèle des manquements notamment relatifs à l’installation électrique, de gaz, un débit insuffisant d’eau chaude, un chauffage défaillant, une ventilation insuffisante, et une absence d’isolation du logement.

Il fonde le quantum de sa demande relative au trouble de jouissance sur le montant du loyer et la durée du trouble, soit 82 mois à 380 €, ce qui représente 31 600 €. Il indique par ailleurs avoir subi un préjudice moral découlant du comportement de Madame [H] [B], qui n’aurait jamais répondu à ses demandes et lui a délivré un congé au demeurant frappé de nullité, avant de le retirer.

Enfin, Monsieur [L] [S] conteste le montant des demandes reconventionnelles formées à son encontre, en soutenant ne pas avoir dégradé le logement, et en relevant que Madame [H] [B] n’a pas fait effectuer de réparations après son départ ; qu’aucun coefficient de vétusté n’est appliqué à ses demandes alors qu’il est resté dans les lieux plus de 14 années ; que le logement a été considéré comme indécent par l’expertise. Par ailleurs, il fait valoir que si Madame [H] [B] sollicite des dommages-intérêts en raison de l’impossibilité supposée de relouer le logement, elle n’en justifie pas.

Par conclusions plaidées à l’audience du 14 juin 2024, Madame [H] [B] soulève au principal la prescription de l’action indemnitaire de Monsieur [L] [S] portant sur la période antérieure au 21 mars 2019, soit trois ans avant la demande en référé expertise.

Elle conclut au débouté, en soutenant l’absence de caractère indécent du logement loué : s’agissant de la présence de rongeurs, elle estime qu’elle serait due au comportement de son locataire, qui a procédé à la casse de l’évacuation d’eau du lavabo de la salle de bains; elle soutient avoir maintenu l’installation de chauffage et d’eau chaude en parfait état de fonctionnement, et que si un dysfonctionnement des prises électriques a été constaté elle n’en a eu connaissance que par le rapport du 20 décembre 2019 de la Ville de [Localité 6], ajoutant que l’état des prises ne figurait pas dans l’état des lieux d’entrée. Elle conteste l’état allégué d’insalubrité du logement, en soutenant que les fuites et l’humidité ne résultent que du comportement de son locataire.

S’agissant du quantum des demandes, elle relève que la plus grande part du montant des loyers avait été prise en charge par l’APL à raison de 281 € par mois, que le loyer comportait 20 € par mois de charges, et que Monsieur [L] [S] ne pourrait ainsi, sans bénéficier d’un enrichissement sans cause, solliciter la somme de 24 682 €, cette somme étant au demeurant partiellement frappée par la prescription.

A titre reconventionnel, Madame [H] [B] sollicite la condamnation de Monsieur [L] [S] au paiement :

— de la somme de 9 763,02 € au titre des réparations locatives (nettoyage, reprise des sols, travaux de salle de bain, remplacement d’un plafond et de la porte d’entrée ;

— de la somme de 2 500 € au titre des difficultés relatives à la vente du logement qu’elle projetait ;

— d’une indemnité de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive;

— d’une indemnité de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le moyen tiré de la prescription de l’action de Monsieur [L] [S]

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

“Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En l’espèce, le point de départ du délai de prescription de la demande principale de Monsieur [L] [S] se situe au 20 décembre 2019, date à laquelle lui ont été notifiées les conclusions du rapport d’intervention de la technicienne de la Direction Hygiène Publique de la Ville de [Localité 6], ayant constaté des manquements au Règlement Sanitaire Départemental représentant un risque pour sa santé et sa sécurité.

Or, si l’assignation a été signifiée le 7 septembre 2023, soit postérieurement de plus de trois ans à la notification de ce rapport, la demande en référé aux fins d’expertise, qui constitue un acte interruptif, a été formée le 21 mars 2022, dans le délai de prescription.

Dès lors, l’action de Monsieur [L] [S] n’est pas prescrite, mais ses demandes ne peuvent être examinées que pour des faits postérieurs au 21 mars 2019.

Sur les demandes d’indemnisation présentées par Monsieur [L] [S]

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3 du même texte, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Il est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état à l’entretien normal des locaux loués.

En application de ces dispositions, l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement loué doit satisfaire aux critères de bon état d’entretien et de solidité, de protection contre les eaux de ruissellement et de remontées d’eau, contre les infiltrations, de conformité des réseaux de branchements d’électricité et de gaz, d’aération et de renouvellement de l’air, d’évacuation de l’humidité, d’un éclairement naturel suffisant des pièces principales.

En l’espèce, l’examen du rapport d’expertise démontre que l’appartement loué à Monsieur [L] [S] jusqu’au 22 janvier 2023 présentait une installation électrique non conforme et dangereuse : l’expert a pu ainsi constater que l’électricité était distribuée par un tableau électrique non accessible, non conforme aux normes en vigueur, sans existence d’un dispositif différentiel indispensable à la protection des personnes en cas de défaut d’isolement; il a également constaté l’insuffisance du nombre de prises de courant, dont la moitié étaient câblées à l’envers. Dans ses conclusions, l’expert a estimé qu’il existait un “risque important d’ordre électrique” et que si des travaux ont été réalisés sur l’initiative de Madame [H] [B], ce n’était pas par un électricien qualifié. De même, l’installation de gaz a été jugée non conforme du fait de l’absence de ventilation basse dans la cuisine.

L’installation de chauffage présentait également une anomalie, le logement n’étant chauffé que par deux radiateurs dont la production était pilotée par les propriétaires voisins ; par ailleurs, la production d’eau chaude était insuffisante et il a été jugé par l’expert qu’une douche était impossible à prendre dans ces conditions.

L’expert a également constaté un défaut de ventilation, caractérisé par l’insuffisance de l’arrivée d’air dans le logement, et le défaut d’équipement d’une hotte aspirante pour la cuisine, de nature à expliquer l’état dégradé et la saleté du salon et de la cuisine. De même, l’expert a constaté l’insuffisance de la ventilation de la salle de bains.

Ces défauts, imputables à Madame [H] [B] qui n’a pas respecté ses obligations de bailleur, ont compromis la santé et la sécurité de Monsieur [L] [S] et justifient sur le principe ses demandes indemnitaires.

Il en est différemment de la présence avérée de rongeurs qui ne peuvent résulter que de l’intervention intempestive de Monsieur [L] [S] : il résulte des énonciations du rapport d’expertise que ce problème, réglé à la date des opérations d’expertise, mais ayant occasionné des dégâts aux murs en placoplâtre de la salle de bains, était dû à la casse de l’évacuation d’eau, admise par le locataire, qui a permis aux rats de passer par les conduits et d’entrer ainsi dans le logement. En conséquence, ces défauts ne peuvent être imputables à Madame [H] [B].

Dès lors, ce n’est que partiellement que le trouble de jouissance de Monsieur [L] [S] est imputable à Madame [H] [B], qui n’en sera déclarée responsable qu’à raison des trois quarts. Ce trouble de jouissance, important, sera évalué en proportion du montant du loyer, à la somme de 200 € par mois, dont 150 € relevant de la seule responsabilité de Madame [H] [B].

La période non affectée par la prescription se situant entre les mois de mars 2019 et janvier 2023, soit sur 46 mois, il convient par conséquent de fixer à la charge de Madame [H] [B] une indemnité totale de 46 X 150 = 6 900 €.

En revanche, Monsieur [L] [S] n’est pas fondé à soutenir que Madame [H] [B] serait restée sans réaction face à ses demandes, puisqu’il est notamment établi dans le rapport d’expertise que son époux est intervenu sur les installations électriques. Dans la mesure où le demandeur ne justifie pas d’un préjudice moral imputable à l’attitude de Mme [H] [B], il sera débouté de cette demande particulière.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [H] [B]

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

En l’espèce, l’examen de l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était considéré dans son ensemble comme en “état d’usage”, ce qui démontre qu’il n’était pas en état neuf. En revanche, l’état des lieux de sortie résultant du procès-verbal de constat dressé le 23 janvier 2023 par Maître [P] [J], commissaire de justice à [Localité 6], en présence des parties, fait apparaître l’existence de dégradations : carreau fissuré de la porte d’entrée avec système d’assemblage enfoncé, tapisserie des murs déchirée à plusieurs endroits, carreaux du sol cassés ou impactés, absence de la colonne de porcelaine du lavabo. Il sera ici précisé que s’il est constant que l’état de la porte d’entrée n’a pas été évoqué dans l’état des lieux d’entrée, il sera considéré que celle-ci était en état d’usage comme le reste de l’appartement.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir plus de quatorze années, d’appliquer un coefficient de vétusté dans les conditions qui seront précisées ci-après pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

S’agissant des peintures et tapisseries, le coefficient de vétusté applicable sera fixé à 100 % dès lors que la durée d’occupation des lieux est égale ou supérieure à dix ans. En conséquence, Madame [H] [B] n’est pas fondée à obtenir une indemnisation sur ce point.

S’agissant du carrelage, ce coefficient sera fixé à 75 % à la charge du locataire pour une durée d’occupation de 14 ans.

S’agissant des équipements de la salle de bain, ce coefficient laisse, après 14 ans d’occupation, une part de 60% à la charge du locataire.

Compte tenu des principes ci-dessus énoncés et après rappel de ce qu’il n’est pas nécessaire au bailleur de produire des factures, dans la mesure où il s’agit d’une indemnité compensant un préjudice, Madame [H] [B] est fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [L] [S] au paiement des sommes suivantes :

— réfection de la salle d’eau : 60% du montant du devis de la société CIGEC du 23 mai 2023 de 1 108,94 €, soit 665,36 € ;

— changement du carrelage : 75 % du montant du devis de la société BOUCHET FRERES du 19 avril 2023 pour 3 741,56 €, soit 2 806,17 € ;

— remplacement de la porte d’entrée, résultant d’une dégradation non imputable à une usure normale, suivant devis de la SARL MIROITERIE MELUSINE, du 27 avril 2023 : 4 717,90 €.

Soit au total 8 189,43 €.

En revanche, Madame [H] [B] ne peut prétendre au paiement d’une indemnité relative au changement des dalles du plafond, affectées d’une vétusté fixée à 100%.

Madame [H] [B] étant autorisée à conserver le dépôt de garantie de 380€ versé à la signature du bail, il en résulte que Monsieur [L] [S] sera condamné à lui payer la somme de 7 809,43 € au titre des réparations locatives.

Enfin, si Madame [H] [B] affirme que les dégradations locatives affectant le logement feraient obstacle à sa mise en vente, elle n’en apporte aucune preuve, en sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

De même, Monsieur [L] [S] étant au moins partiellement fondé en ses demandes, la procédure qu’il a engagée ne peut être considérée comme abusive, en sorte que Madame [H] [B] ne peut solliciter d’indemnisation sur ce point.

Sur la compensation

Chacune des deux parties restant débitrice à l’égard de l’autre, il convient de prononcer la compensation de leurs créances respectives, en application des articles 1347 et 1348 du code civil.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’existence de créances respectives, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, de même que de ses frais irrépétibles : il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE prescrites les demandes formées par Monsieur [L] [S] portant sur la période antérieure au 21 mars 2019 ;

CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 6 900 € (six mille neuf cents euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance subi entre mars 2019 et janvier 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [S] de sa demande fondée sur un préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Madame [H] [B] la somme de 7 809,43 € (sept mille huit cent neuf euros quarante trois centimes) au titre des réparations locatives ;

AUTORISE Madame [H] [B] à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail ;

DÉBOUTE Madame [H] [B] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE