TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à M^e Delphine CASALTA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 novembre 2024

à Mme [U] [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04165 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FNS

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [N], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 octobre 2019, l’E.P.I.C 13 HABITAT a donné à bail à Madame [U] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 352,43 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait signifier à Madame [U] [N] en date du 27 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 1 767,99 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait assigner Madame [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, faute du paiement des causes du commandement,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [U] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [U] [N] au paiement des loyers dus à la date du 30 avril 2024 soit la somme de 2 942,99 euros outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [U] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel, charges comprises, outre sa revalorisation légale, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [U] [N] à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer délivré, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 décembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 26 septembre 2024, l’E.P.I.C 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1 788,98 euros, selon décompte en date du 03 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Madame [U] [N], comparaissant en personne, demande les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, déclarant être au chômage et percevoir environ 650 euros de revenus par mois. Elle fait valoir une situation sociale et financière difficile et indique être en train d’instruire un dossier pour obtenir l’aide du FSL. Elle déclare que ses enfants l’aident à payer le loyer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 03 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône (CAF) le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 02 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023 pour la somme en principal de 1 767,99 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [U] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 621,78 euros actuellement, révisée annuellement comme loyer et de condamner Madame [U] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [U] [N] reste devoir la somme de 1 788,98 euros, à la date du 03 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août inclus.

Madame [U] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Au vu des pièces versées aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes de 60,96 euros correspondant aux frais de dossier et pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation au supplément de loyer de solidarité portées en débit du compte de la locataire, le bailleur ne justifiant pas lui avoir adressé le questionnaire d’enquête.

Au vu le décompte produit par le bailleur, il convient déduire 256,96 euros concernant les frais de procédure.

Madame [U] [N] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1 471,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [N] demande les plus larges délais de paiement. Le décompte locatif produit aux débats par l’E.P.I.C 13 HABITAT démontre le versement du montant intégral du loyer courant avant la date d’audience par la locataire.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Madame [U] [N], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [U] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 621,78 euros à ce jour, révisée comme le loyer,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [N], partie perdante, supportera, la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2019 entre l’E.P.I.C 13 HABITAT et Madame [U] [N] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 février 2024,

CONDAMNE Madame [U] [N] à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1 788,98 euros décompte arrêté au 03 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [U] [N] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de 40,86 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [U] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [U] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit la somme de 621,78 euros à ce jour, révisée comme le loyer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande de l’E.P.I.C 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRÉSIDENT