TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Références :

N° RG 24/00621 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QGH

MINUTE N°2025/305

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 17 Juin 2025

OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT

c/

[Z] [D]

Copie délivrée à

M^e Isabelle KOLCHAK

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR:

OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT,

inscrit au RCS de [Localité 8] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 13]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représenté par Mme [G], munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [D]

née le 29 octobre 1983 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7] [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Isabelle KOLCHAK, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 29 avril 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

L’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT a donné à bail à madame [D] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 12] à [Localité 9] par contrat en date du 19 mars 2024 , à effet au 28 mars 2024, pour un loyer mensuel de 406,39 euros hors charges.

L’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT a également donné à bail à madame [D] [Z] le parking aérien N°2007 situé [Adresse 5] à [Localité 9] par contrat en date du 19 mars 2024 , à effet au 28 mars 2024, pour un loyer mensuel de 22,51 euros hors charges .

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT a fait signifier à madame [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 septembre 2024 , pour un montant en principal de 1706,50 euros.

Le 18 septembre 2024 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

L’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT a ensuite fait assigner madame [D] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisé à faire procéder à son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2417,44 euros au titre de l’arriéré locatif somme arrêtée au mois d’octobre 2024

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels

— d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 29 avril 2025 , l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT représenté par madame [G] [B] nantie d’un pouvoir maintient ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2747,45 euros , somme arrêtée au 28 avril 2025. Compte tenu toutefois de la reprise des paiements au mois de janvier 2025 , elle ne s’oppose pas aux délais de paiement.

Madame [D] [Z] , non comparante en personne mais représentée par son avocat , dépose un dossier. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative qui serait liée à de graves problèmes de santé . Madame [D] présenterait depuis plusieurs mois une symptomatologie dépressive grave qui nécessiterait une mesure de curatelle. Une requête en ce sens a été déposée le 31 janvier 2025 auprès du juge des tutelles de [Localité 8]. Madame [D] [Z] est agent hospitalier et gagne 1705 euros mensuels . Elle serait en situation de régler ses loyers et d’apurer sa dette locative. Elle a d’ailleurs repris le paiement du loyer. Elle demande en conséquence à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant des délais de paiement pour le règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 26 novembre 2024 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Les baux conclus le 19 mars 2024 , à effet au 28 mars 2024, contiennent une clause résolutoire (article 12 ) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 septembre 2024 pour la somme en principal de 1706,50 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 18 novembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [D] [Z] reste lui devoir la somme de 2747,45 euros à la date du 28 avril 2025 .

Madame [D] [Z] sera donc condamnée à verser à l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT cette somme de 2747,45 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de de la reprise des paiements du loyer courant , de l’état de santé de Madame [D] [Z] et de la justification de revenus suffisants pour apurer ses arriérés de loyer , Madame [D] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [D] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Compte tenu toutefois de l’état de santé de Madame [D] [Z] et des délais de paiement qui lui seront accordés pour solder sa dette , cette dernière ne supportera pas la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu de l’absence d’avocat pour L’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT , Madame [D] [Z] ne sera pas condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2024 , à effet au 28 mars 2024, entre l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT et madame [D] [Z] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 12] à [Adresse 10] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2024 , à effet au 28 mars 2024, entre l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT et madame [D] [Z] concernant le parking aérien N°2007 situé [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNONS madame [D] [Z] à verser à l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2747,45 euros (décompte arrêté au 28 avril 2025 ) au titre des loyers dus ;

AUTORISONS madame [D] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 77 euros chacune et une 36ème mensualité de 52,45 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [D] [Z] soit condamnée à verser à l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens resteront à la charge de l’EPIC OPH [Localité 8] MEDITERRANEE HABITAT ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :