5AA Minute N°

N° RG 24/00421 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMZK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

HABITAT DE LA VIENNE – O.P.H. DE LA VIENNE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [N] [I], assistant contentieux, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [Y] [T] [V] [P]

née le 24 Mars 1983 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a donné à bail à [Y] [P] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 394,78 euros, ainsi qu’un garage, moyennant un loyer mensuel de 26,33 euros.

Le 22 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [Y] [P] pour un montant de 2 469,79 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner en référé [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [Y] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [Y] [P] au paiement d’une provision d’un montant de 4 594,79€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner [Y] [P] au paiement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce comprises les suites de l’instance, et notamment le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier de [Y] [P] a été communiqué en cours d’instance.

Lors de l’audience du 11 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 6 504,51 € et à préciser n’avoir vu aboutir aucune tentative de contact avec la locataire.

[Y] [P] reconnait le principe et le montant de la dette. Elle précise qu’elle va déposer un dossier de surendettement. Elle est salariée en CDI et perçoit un salaire de 1 500 euros mensuels pour apurer l’arriéré locatif, ce qu’elle propose de faire à raison de 200 euros, puis de 50 euros à compter du jour de l’audience. Elle souhaite rester dans le logement, dans lequel elle réside avec un enfant à charge. Elle fait face, par ailleurs, à une dette d’électricité d’un montant de 2 400 euros.

Elle était autorisée à produire la copie de son contrat de travail, qui est parvenue au greffe en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 15 novembre 2024. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de la Vienne le 4 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, ainsi que la CCAPEX le 23 février 2024, ce qui appelle les mêmes observations.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 22 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 23 avril 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de

6 339,51 € au 30 septembre 2024, incluant l’appel d’indemnité d’occupation du 30 septembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [Y] [P] à verser au bailleur une provision de

6 339,51 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision qui en fixe le montant.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du diagnostic social et financier que [Y] [P] se trouvait en arrêt maladie jusqu’au 15 septembre 2024 ; elle a un enfant à charge, scolarisé en classe de CP. Elle a occupé quelques emplois à temps partiel au cours des dernières années, et sollicite tout aussi

ponctuellement l’aide du service social.

Elle a signé un CDI dont rémunération brute de 1 780 euros le 24 septembre 2024, et dont elle justifie en cours de délibéré.

Il apparaît toutefois qu’elle n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de septembre 2024 ; qu’une conciliation intentée aux fins de recherche d’une solution amiable a fait l’objet d’un constat de carence le 23 mars 2023 ; qu’un protocole transactionnel a été établi sous l’égide de la CAF le 17 mai 2023, prévoyant un échelonnement de la dette à raison de 30 euros mensuels; de sorte que [Y] [P] a de fait d’ores et déjà disposé de délais de paiement, et qu’au demeurant, les conditions textuelles ne sont pas réunies, faute de reprise du paiement du loyer courant.

Ces motifs s’étendent à l’hypothèse d’un échelonnement des dettes non suspensif des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

En outre, [Y] [P] sera tenue au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, fixée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, et égale au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges. Le tout selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [Y] [P]aux dépens en ce inclus notamment les frais de l’assignation, et celui du commandement de payer.

En outre, elle sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le demandes plus amples ou contraires seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de la Vienne ;

CONSTATONS à la date du 23 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de la Vienne et [Y] [P] portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [Y] [P] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [Y] [P] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [Y] [P], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [Y] [P] payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne une provision de 6 339,51 euros (six mille trois cent trente neuf euros et cinquante et un centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 30 septembre 2024, incluant l’appel d’indemnité d’occupation du 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [Y] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (423,30€) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (36,65 €) ;

CONDAMNONS [Y] [P] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS [Y] [P] au paiement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES