N° RG 21/06633 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VW22

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

74D

N° RG 21/06633 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VW22

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 24]

C/

S.A.S. G.C.S venant aux droits de la SCCV [Adresse 22] et de la SCCV HESTIA

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Mathieu BONNET-LAMBERT

la SAS DELTA AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Madame Hassna AHMAR ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier lors des débats et de Monsieur David PENICHON, Greffier lors du délibéré

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 24] représenté par son syndic, la SARL ALTIMO, sis [Adresse 1] à [Localité 20]

[Adresse 4]

[Localité 25]

représentée par M^e Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.S. G.C.S venant aux droits de la SCCV [Adresse 22] et de la SCCV HESTIA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG 21/06633 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VW22

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération immobilière de construction vente d’une résidence à usage d’habitation, la SCCV [Adresse 22] a vendu en l’état de futur achèvement un ensemble immobilier dénommé [Adresse 24] situé [Adresse 4] à [Localité 25] (33) qui a pour assise les parcelles cadastrées section AO n° [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] et qu’elle a soumis au statut de la copropriété.

Suivant acte notarié reçu par Maître [L] le 25 avril 2018, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24], fonds servant représenté à l’acte par la SCCV [Adresse 22], elle même représentée par un clerc de notaire , a consenti, au bénéfice des parcelles contigües [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 15], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] sise [Adresse 5], fonds dominant propriété de la SCCV HESTIA, deux servitudes :

— une première servitude accorde au fonds dominant un droit de passage et de raccordement à tous réseaux ainsi que l’usage des containers sur les parcelles AO [Cadastre 11] et [Cadastre 16],

— une seconde servitude institue au profit du fonds dominant un droit de passage et de raccordement à tous réseaux sur les parcelles AO [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 14].

Suivant acte rectificatif reçu le 24 octobre 2019 par un autre notaire, Maître [T], cette seconde servitude a été complétée pour porter également sur la parcelle AO [Cadastre 8] appartenant au fonds servant.

Considérant que la SCCV [Adresse 22] n’avait pas qualité à le représenter à l’acte constitutif des servitudes, mais uniquement le syndic en exercice NEXITY LAMY, après obtention du vote de l’Assemblée générale sur ledit acte à la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] représenté par son syndic en exercice la SARL ALTIMO a par actes en date du 2 août 2021 assigné la SAS GCS venant aux droits de la SCCV [Adresse 22] et la SCCV HESTIA devant la présente juridiction aux fins de voir prononcer la nullité de l’acte constitutif de servitude du 25 avril 2018 et de l’acte rectificatif du 24 octobre 2019.

Le 27 septembre 2021 le Juge de la Mise en Etat a ordonné une médiation judiciaire et a désigné [Localité 21] Médiation pour y procéder, mesure dont la durée a été prorogée par ordonnances du 13 janvier 2022 et du 17 mars 2022.

Par courrier en date du 15 juin 2022 le médiateur a fait savoir que la mesure ordonnée n’avait pas permis de parvenir à la conclusion d’un accord. Les parties ont donc été invitées à poursuivre devant le Juge de la Mise en Etat.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2024 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] représenté par son syndic la SARL ALTIMO demande au tribunal au visa des articles 16, 18, 25, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que du règlement de copropriété et état descriptif de division du 20 septembre 2016 de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son action,

— débouter la société GCS venant aux droits de la SCCV [Adresse 22] et la société HESTIA de l’ensemble de leurs demandes,

— prononcer la nullité de l’acte constitutif de servitude entre la société HESTIA et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] reçue par Maître [L] le 25 avril 2018 ainsi que la nullité de l’acte rectificatif de servitude entre les mêmes parties reçu par Maître [T] le 24 octobre 2019,

— ordonner la publication de la décision auprès du service de la publicité foncière au frais des sociétés GCS et HESTIA,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement,

— condamner in solidum la société GCS et la société HESTIA à verser au requérant la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le requérant considère nuls l’acte constitutif de servitudes du 25 avril 2018 et son rectificatif du 24 octobre 2019 au motif qu’il était représenté à l’acte par la SCCV [Adresse 22] qui d’une part, n’était pas habilitée à le représenter et d’autre part, a consenti à la convention sans décision préalable de l’assemblée des copropriétaires. Il fait en effet valoir qu’en application de l’article 2-5 du règlement de copropriété et des articles 18-1 et 16 de la loi du 10 juillet 1965 la constitution des servitudes conventionnelles consenties par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] sur ses parties communes au bénéfice de la société HESTIA devait être régularisée par son syndic de copropriété en exercice soit NEXITY LAMY, et au surplus après que celui-ci y ait été autorisé par un vote à la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il rappelle que les dispositions 6 à 37 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public et que toute clause d’un règlement de copropriété qui y contrevient doit être réputée non écrite en application de l’article 43 de la même loi. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES estime au surplus nulles en application du même article les stipulations du règlement de copropriété invoquées par la société GCS relatives au mandat irrévocable donné à la SSCV [Adresse 22] de régulariser la convention de servitude et de représenter le SYNDICAT DE COPROPRIETE à cet acte comme étant contraires aux dispositions légales. Il ajoute que les stipulations de l’acte de vente à un des copropriétaires qui reprennent le mandat donné à la SCCV [Adresse 22] sont nulles car contraires aux dispositions légales et au demeurant non opposables au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE, tiers à cette convention.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2024 la SAS GCS venant aux droits tant de la SCCV [Adresse 22] que de la SCCV HESTIA entend voir sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, 514 et 700 du code de procédure civile :

— déclarer la société GCS recevable et bien fondée en ses écritures,

en conséquence,

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] de son action ,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce inclus les frais engagés dans le cadre de la mesure de médiation judiciaire.

La défenderesse fait valoir que le règlement de copropriété lui donnait tous pouvoirs pour régulariser les conventions constitutives de servitudes ; le mandat étant qualifié d’irrévocable par le règlement de copropriété et transmissibles de plein droit aux acquéreurs successifs des lots. Elle rappelle que le règlement de copropriété a été expressément accepté par chaque acquéreur des lots de copropriété et le mandat, à valeur contractuelle, a été rappelé dans chaque titre de propriété, de sorte qu’aucune assemblée générale n’avait lieu d’être convoquée. La société GCS indique que les actes vente entre la SCCV [Adresse 22] et chacun des copropriétaires, sont parfaitement opposables au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, en ce qu’il est composé de tous les copropriétaires acquéreurs. Elle ajoute que les servitudes constituées ne sont critiquées par aucun copropriétaire et que la société NEXITY LAMY a été désignée syndic provisoire à compter de sa signature et pour l’avenir sans que cela ne remette en cause le mandat consenti dans le même temps pour la constitution des servitudes à la SCCV [Adresse 22]. Pour ces motifs elle s’oppose donc à la nullité de l’acte de constitution des servitudes et à son acte rectificatif.

L’ordonnance de clôture a été établie le 5 septembre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que la SAS GCS vient également aux droits de la SCCV HESTIA suite à la dissolution de cette société pour réunion de toutes ses parts ou actions entre les mains de l’associé unique le 4 avril 2022 soit postérieurement à l’acte introductif d’instance.

1-SUR LA DEMANDE DE PRONONCÉ DE LA NULLITÉ DE L’ACTE CONSTITUTIF DE SERVITUDES DU 25 AVRIL 2018 ET DE L’ACTE RECTIFICATIF DU 24 OCTOBRE 2019

L’immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 24]” sis à [Localité 25], est régi par un état descriptif de division et un règlement de copropriété établis le 20 septembre 2016 par Maître [L] notaire à [Localité 23] sur requête de la SCCV [Adresse 22] constructeur et vendeur de l’immeuble en l’état de futur achèvement et ce, dans le cadre d’un programme de construction immobilière conçu parallèlement à une seconde opération réalisée sur la parcelle voisine par la SCCV HESTIA.

Il n’est pas discuté que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 20 septembre 2016 ont été régulièrement publiés au service de la publicité foncière.

Le règlement de copropriété constitue la charte qui régit les rapports des copropriétaires entre eux, et ses stipulations à valeur contractuelle, dès lors qu’elles sont licites, s’appliquent de plein droit aux copropriétaires et à leurs héritiers et ont force de lois au sein de la copropriété au sens de l’article 1103 du code civil.

L’article 43 al 1 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué par le requérant, dispose que “ toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites”, et non pas nulles .

Il est constant que tant qu’une clause du règlement de copropriété n’a pas été judiciairement réputée non écrite comme étant contraire aux dispositions visées à l’article 43-1 précité, les copropriétaires sont tenus de les respecter.

Or en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le juge ne peut d’office déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété illicite tant que la demande ne lui en est pas expressément faite (cass 3e civ 27/02/2001 n°99-15.585 et 3e civ 28.0402011 n° 10-14.298).

En l’espèce, la présente juridiction n’est pas expressément saisie d’une demande tendant à déclarer non écrites les clauses incriminées du règlement de copropriété du 20 septembre 2016 ; le dispositif des conclusions du requérant qui limitent la saisine du tribunal, ne portant qu’une demande d’annulation des actes de constitution de servitudes du 25 avril 2018 et de l’acte rectificatif du 24 octobre 2019 et de publicité.

Il s’ensuit que fussent-elles contraires aux dispositions légales d’ordre public des articles 16, 18-1, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, les stipulations du règlement de copropriété du 20 septembre 2016 doivent en l’état, être appliquées dès lors qu’il n’a pas été expressément demandé au tribunal de les déclarer réputées non écrites.

L’article 2-3-3 du règlement de copropriété du 20 septembre 2016 stipule que :

“Suivant acte à recevoir par Maître [L], notaire soussigné, il sera constitué à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage et de raccordement pour tous les réseaux ainsi qu’un droit d’usage de l’aire des containers semi enterrés de la copropriété [Adresse 24] au profit de la propriété jouxtant à l’Ouest lesdits containers ”

(les parcelles visées correspondent à celles de la SCCV HESTIA selon les références cadastrales listées en suivant).

….

“A cet effet, tous pouvoirs sont donnés par le syndicat des copropriétaires au déposant aux présentes ou à toute personne qu’il désignera en qualité de mandataire à l’effet de régulariser ledit acte et toutes les conventions ou acte qui en seront la suite ou la conséquence.

Ce mandat été ou sera consenti et accepté contractuellement, il a été ou sera expréssement stipulé comme étant “ irrévocable” comme participant au caractère synallagamtique de la vente des lots composant la copropriété. Il se transmettra de plein droit aux acquéreurs successifs des lots.”

….

Concernant les pouvoirs donnés au Maître de l’Ouvrage, il est stipulé à l’article 2-5 du même règlement que:

…

“Dans l’hypothèse où le Maître de l’ouvrage ou toute société qu’il aurait autorisée à se substituer souhaiterait développer une opération immobilière sur une unité foncière jouxtant l’assiette de la présente opération, il sera constitué , sur les voies de circulation et réseaux divers internes à l’opération, une servitude de passage et de raccordement au profit de l’unité foncière objet de la nouvelle opération immobilière.

Cette convention sera régularisée par le syndic de l’immeuble du présent règlement sans recours préalable à une décision de l’assemblée générale”.

….

Il résulte de la combinaison des ces stipulations que le règlement de copropriété pose le principe selon lequel toute constitution d’une servitude de passage qui serait à consentir au profit d’une unité foncière sur laquelle est développée une opération immobilière jouxtant le fonds sur lequel est édifié la [Adresse 24] donne lieu a une convention régularisée par le syndic de copropriété sans nécessité d’une décision préalable de l’assemblée générale (article2-5), sauf en ce qui concerne la servitude de passage à consentir à la SCCV HERTIA , pour lesquelles il est donné par le SYNDICAT DE COPROPRIETE tous pouvoirs à la SCCV [Adresse 22] de régulariser l’acte de servitude, en vertu d’un mandat irrévocable, (article 2-3-3) sans qu’il ne soit prévue une quelconque autorisation préalable de l’assemblée générale.

Il convient en effet de rappeler que la construction par la SCCV [Adresse 22] de la [Adresse 24] est intervenue dans le cadre d’un programme de construction immobilière conçu parallèlement à une seconde opération réalisée sur la parcelle voisine par la SCCV HESTIA société gérée par la société ALUR IMMOBILIER qui gérait également la SCCV [Adresse 22] ainsi que cela résulte des extraits Pappers versés au débat ; il s’entend que la SCCV [Adresse 22] se soit réservée la régularisation des servitudes de passage nécessaires à la réalisation du projet immobilier parallèle de la SCCV HESTIA.

Les stipulations du règlement de copropriété, dont il n’est pas demandé expressément au tribunal de les déclarer réputée non écrites comme développé plus haut, donnaient donc bien mandat irrévocable à la SCCV [Adresse 22] de régulariser sans autorisation préalable de l’assemblée générale les actes de constitution de servitudes grevant le fonds du SYNDICAT DE COPROPRIETE de la [Adresse 24] au profit du fonds contigu de la SCCV HESTIA.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer l’annulation de l’acte de constitution de servitude du 25 avril 2018 et de l’acte rectificatif du 24 octobre 2019.

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] supportera la charge des entiers dépens de l’instance en ce inclus la rémunération du médiateur judiciaire.

L’équité conduit par ailleurs à le condamner à payer à la SAS GCS la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] à payer à la SAS GCS venant aux droits de la SCCV [Adresse 22] et de la SCCV HESTIA la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 24] aux entiers dépens de l’instance en ce inclus la rémunération du médiateur judiciaire,

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie la présente décision.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et de Monsieur David PENICHON, greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT