Minute n° 25/

DOSSIER N° RG 24/02349 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IHLC

AFFAIRE : / S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE DE L’EXÉCUTION : Loïc WAROUX

GREFFIÈRE : Isabelle BUSSON

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MAJUS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alain DUPUY membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS, substitué par Maître Maxime HUET, avocat au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thierry BOISNARD membre de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS, substitué par MaîtreNicolas MARIEL, avocat au barreau d’ANGERS

Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 20 Janvier 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que serait rendu le 18 Mars 2025 par mise à disposition au greffe le jugement dont la teneur suit :

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CE à M^e DUPUY, M^e BOISNARD,

+ CCC aux parties en LRAR + LS,

+ CCC à l’huissier en LS,

le :

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RG n°24/02349

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un premier acte notarié dressé par Maître [O], notaire, en date du 30 décembre 2014, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a vendu en l’état futur d’achèvement à la SARL SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE [Adresse 9] [Adresse 8] dix places de parking d’un ensemble immobilier en cours de construction à [Localité 5], moyennant le prix de 180 000 € payable en totalité lors de la livraison des locaux et des accès à l’acquéreur.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER admet avoir indûment réclamé et encaissé la somme de 181 000 € à ce titre de la part de la SARL SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA [Adresse 8], la somme de 1 000 € devant donc être remboursée à cette dernière.

Selon acte notarié du même jour dressé par le même notaire, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a vendu à la SARL SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE [Adresse 10] un immeuble à [Localité 5] moyennant le prix de 470 000 €, un acompte de 325 000 € ayant été payé comptant par l’acquéreur, le solde à hauteur de 145 000 € devant être payé au plus tard le jour de la livraison des dix places de parking objet de la vente du premier acte notarié.

Reprochant à l’acquéreur de ne pas avoir réglé le solde de 144 000 € une fois déduite la somme de 1 000 €, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a, selon procès-verbal en date du 17 juillet 2024, fait procéder à la saisie-attribution des sommes dont la banque CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE L’ANJOU ET DU MAINE, en son agence sise [Adresse 3] à [Localité 6], était tenue envers la SARL MAJUS venant aux droits de la société IMMOBILIÈRE DE [Localité 11] pour obtenir paiement de la somme de 145 061,25 € en principal, intérêts et frais.

Cette saisie a été dénoncée à la SARL MAJUS le 23 juillet 2024.

Par acte en date du 19 août 2024, la SARL MAJUS a fait assigner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER devant le juge de l’exécution du Mans aux fins d’annulation et de mainlevée de la saisie-attribution.

À l’audience du 20 janvier 2025, la SARL MAJUS, représentée par son conseil, a indiqué oralement ne pas soulever l’incompétence matérielle du juge de l’exécution au regard de la décision n° 2023-1068 du conseil constitutionnel en date du 17 novembre 2023 qui a déclaré contraires à la Constitution les mots “des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée” figurant au premier alinéa de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, les conséquences de cette décision s’appliquant aux affaires en cours à compter du 1er décembre 2024.

Elle a par ailleurs développé ses conclusions visées par le greffe le 02 décembre 2024 aux termes desquelles elle sollicite :

À TITRE PRINCIPAL

que la saisie-attribution soit déclarée nulle ;que la mainlevée de la saisie-attribution soit ordonnée ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

que le montant des sommes dues soit cantonné à la somme de 144 991,26 € ;que la mainlevée de la saisie-attribution soit ordonnée pour le surplus ;

EN TOUT CAS

que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER soit condamnée à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de saisie ;

que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER soit condamnée à lui payer la somme de 7 000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

RG n°24/02349

Elle soulève premièrement la nullité de l’acte de saisie, estimant que le procès-verbal de saisie-attribution ne mentionne pas l’acte fondant la mesure, la seule référence à un acte authentique contenant vente reçu le 30 décembre 2014 par Maître [O] ne permettant pas d’identifier de quelle vente il s’agit ni la créance revendiquée alors que deux actes notariés passés devant le même notaire ont été régularisés le même jour. Elle précise sur ce point qu’au regard des nombreuses erreurs commises par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER dans les montants réclamés au fil du temps et dans les décomptes produits ne permet pas de savoir si elle poursuit l’exécution des deux titres ou uniquement celle de l’acte portant vente des parkings.

Elle reproche également au décompte produit son imprécision, puisqu’il n’est selon elle pas possible de savoir si la somme réclamée ne concerne qu’un des deux actes ou les deux, alors que dans cette dernière hypothèse, deux décomptes distincts auraient dû être établis.

Elle estime encore que l’exécution du titre exécutoire est prescrite s’agissant d’un acte notarié soumis au délai de precription de la créance qu’il constate, donc cinq ans en l’espèce s’agissant d’une obligation née à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants. Or, rappelant que le paiement était exigible au 1er décembre 2015, elle en déduit que l’exécution du titre ne pouvait plus être poursuivie après le 1er décembre 2020, la mesure de saisie devant là encore être annulée pour cette raison.

Subsidiairement, elle soutient que la mesure de saisie a été pratiquée abusivement, sans mise en demeure préalable pour une vente conclue dix ans auparavant, les échanges informels revendiqués par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ne répondant pas aux exigences d’une mise en demeure.

À titre très subsidiaire, elle estime que le montant de la saisie doit être cantonné, les frais d’exécution n’étant pas justifiés.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER, représentée par son conseil, a également exposé oralement ne pas soulever l’inompétence matérielle du juge de l’exécution au regard de la décision n° 2023-1068 du conseil constitutionnel en date du 17 novembre 2023.

En outre, elle a développé ses conclusions n° 2 aux termes desquelles elle sollicite :

que la SARL MAJUS soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;que la SARL MAJUS soit condamnée à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle prétend que le procès-verbal de saisie mentionne bien l’acte sur le fondement duquel la mesure est pratiquée, la somme réclamée ayant au demeurant fait l’objet d’une réclamation préalable par mail du 06 novembre 2023, de sorte que la SARL MAJUS savait que le titre visait le solde dû au titre de l’acquisition de l’immeuble dont le montant figurait d’ailleurs dans l’acte notarié.

Elle soutient de surcroît que le procès-verbal comporte un décompte très précis des sommes réclamées, qui correspondent exactement à celles dont le paiement lui avait été demandé en novembre 2023.

Elle conteste en outre la prescription de l’exécution du titre, affirmant que l’exécution d’un acte notarié se prescrit par dix ans, comme tous les autres titres exécutoires. Elle ajoute avoir régulièrement rappelé sa créance à la SARL MAJUS depuis la conclusion de l’acte notarié.

Par ailleurs, elle estime que la saisie a été pratiquée sans aucun abus, au regard des nombreux échanges de courriels qui l’ont précédée et de la réclamation faite le 06 novembre 2023 qui constituait selon elle une mise en demeure.

RG n°24/02349

Enfin, elle s’oppose au cantonnement du montant de la saisie en produisant le décompte du commissaire de justice pour justifier des frais d’exécution.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit au soutien des prétentions des parties, il convient de se référer à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

1°) Sur la recevabilité de la contestation de la mesure de saisie-attribution

La contestation a été formée dans les délais et selon les modalités prévues par les dispositions de l’article R. 211-11 du Code des procédures civiles d’exécution.

La mesure de saisie-attribution a en effet été dénoncée le 23 juillet 2024 et l’assignation aux fins de contestation de cette mesure a été délivrée le 19 août suivant, soit dans le délai d’un mois.

En outre, il est produit aux débats copie de la dénonciation faite le 19 août 2024 à l’étude de commissaires de justice ayant pratiqué ladite mesure.

Enfin, le tiers saisi a été avisé de cette contestation par courrier envoyé en lettre simple le 19 août 2024.

La SARL MAJUS sera donc déclarée recevable en sa contestation.

2°) Sur la demande en annulation de la saisie-attribution

En vertu des dispositions de l’article R. 211-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acte de saisie contient, à peine de nullité, l’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée et le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d’une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d’un mois prévu pour élever une contestation.

En l’espèce, il est exact que le procès-verbal de saisie-attribution du 17 juillet 2024 mentionne sans distinction “un acte authentique contenant vente reçu le 30 décembre 2014 par Maître [P] [O], notaire associé à [Localité 7]”, alors que deux actes authentiques portant vente ont été conclus le même jour devant le même notaire.

Pour autant, cet acte est nécessairement celui qui porte vente de l’immeuble, d’une part parce que l’acte de vente des dix emplacements de parking mentionnait un prix total s’élevant à 180 000 € qui a été payé en une seule fois par la SARL SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE [Localité 11], laquelle a même payé 1 000 € de trop que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a reconnu devoir lui rembourser. D’autre part parce que le solde du prix de l’immeuble à hauteur de 145 000 € était expressément prévu dans l’acte notarié portant vente de l’immeuble, de sorte que la SARL MAJUS n’a pas pu se tromper en découvrant le montant en principal de 144 000 € réclamé dans le décompte du procès-verbal de saisie (145 000 – 1 000).

Le procès-verbal de saisie comporte également un décompte distinct des sommes réclamées, dont le montant correspond très exactement à ce qui avait finalement été demandé par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux termes des derniers échanges entre les parties, notamment au regard du courriel du 06 novembre 2023.

Par conséquent, même s’il est tout à fait vrai que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a commis de nombreuses erreurs comptables et confusions entre les différentes sommes réclamées au titre des deux actes notariés, elle a toutefois rectifié lesdites erreurs en ne sollicitant finalement plus que le solde qui lui était dû relativement à la vente de l’immeuble.

La SARL MAJUS n’a donc pas pu se méprendre non plus sur les sommes inscrites dans le décompte.

RG n°24/02349

Il résulte des éléments qui précèdent que le procès-verbal de saisie-attribution du 17 juillet 2024 est conforme aux dispositions réglementaires précitées, de sorte que la demande en annulation de cet acte sera rejetée.

3°) Sur la demande en mainlevée de la saisie-attribution pour prescription de l’exécution du titre

Depuis l’entrée en vigueur de la loi numéro 2008-561 du 17 juin 2008 fixée au 19 juin 2008, les articles L. 111-3 et L. 111-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoient que l’exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 111-3 peut être poursuivie pendant 10 ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.

Il en résulte que les actes notariés revêtus de la formule exécutoire, lesquels sont mentionnés au 4° de l’article L. 111-3, ne sont pas concernés par ces dispositions, leur exécution se prescrivant en fonction de la créance qu’ils constatent.

En l’espèce, la vente de l’immeuble conclue le 30 décembre 2014 entre les parties obéit à la prescription quinquennale édictée à l’article L. 110-4 du Code de commerce, le point de départ de ce délai étant fixé à la date d’exigibilité du paiement.

Or, le solde du prix de vente à hauteur de 145 000 € devait être payé, selon l’acte, au plus tard le jour de la livraison des dix emplacements de stationnement dépendant du programme immobilier [Adresse 4].

Cette livraison ayant été effectuée, de l’aveu des deux parties, le 1er décembre 2015, c’est donc à cette date que le solde était exigible et que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir pour s’achever le 1er décembre 2020.

En application des articles 2240 à 2244 du Code civil, la prescription est interrompue par la reconnaissance du débiteur, une demande en justice même en référé, une mesure conservatoire prise en application du Code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée, cette énumération étant limitative.

Le fait que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ait régulièrement rappelé sa créance à la SARL MAJUS, comme elle le soutient, ne constitue donc pas un acte interruptif de prescription.

En l’absence de tout acte interuptif de prescription identifié om même invoqué par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, il doit donc être considéré qu’au jour où la saisie-attribution a été pratiquée (le 17 juillet 2024), l’exécution de l’acte notarié portant vente de l’immeuble ne pouvait plus être poursuivie.

La prescription de l’exécution du titre exécutoire n’est pas sanctionnée par la nullité de l’acte mais par la mainlevée de la mesure de saisie, qu’il convient donc d’ordonner, la demande subsidiaire de cantonnement du montant de la saisie devenant sans objet.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER supportera la charge des frais de la mesure de saisie-attribution du 17 juillet 2024 et des frais de mainlevée de celle-ci.

4°) Sur la demande indemnitaire formulée par la SARL MAJUS

Selon l’article L. 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

En l’espèce, la SARL MAJUS ne rapporte pas la preuve de l’abus de saisie, notamment au regard des nombreux courriels adressés par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER pour faire valoir sa créance, en ce compris le dernier en date du 06 novembre 2023 dont la teneur constitue clairement une mise en demeure, étant rappelé en tout état de cause que le créancier qui dispose d’un titre exécutoire n’a pas besoin d’adresser une mise en demeure préalable à son débiteur.

Dans ce contexte, même si la mainlevée de la mesure est ordonnée pour un motif purement juridique, il ne saurait être considéré que la saisie a été pratiquée de façon abusive, la SARL MAJUS ne démontrant au demeurant pas non plus en quoi elle aurait subi un préjudice.

La demande indemnitaire formulée par la SARL MAJUS sera en conséquence rejetée.

5°) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER succombant à la présente instance, supportera les dépens de la procédure.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, partie succombante et tenue aux dépens, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sera déboutée de sa demande à ce titre et condamnée à payer à la SARL MAJUS la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €).

* * *

Il y a lieu de rappeler que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SARL MAJUS recevable en sa contestation de la mesure de saisie-attribution pratiquée suivant procès-verbal signifié à la banque CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE L’ANJOU ET DU MAINE, en son agence sise [Adresse 3] à [Localité 6], le 17 juillet 2024 ;

DÉBOUTE la SARL MAJUS de sa demande en annulation de ladite saisie-attribution ;

ORDONNE la mainlevée de ladite saisie-attribution ;

JUGE que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER supportera la charge des frais de la mesure de saisie-attribution du 17 juillet 2024 et des frais de mainlevée de celle-ci ;

DÉCLARE sans objet la demande subsidiaire de cantonnement de l’assiette de la saisie-attribution formulée par la SARL MAJUS ;

DÉBOUTE la SARL MAJUS de sa demande indemnitaire pour abus de saisie ;

RG n°24/02349

DÉBOUTE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à la SARL MAJUS la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGE que la charge des dépens sera supportée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le DIX HUIT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION