5AA Minute N°

N° RG 24/00688 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GP2C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 SEPTEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [O] [U]

DEMANDERESSE

S.C.I. DE PILOUE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [X] [E]

née le 29 Juin 1972 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Marie PICHON, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 29 AOUT 2025, DATE PROROGEE AU 05 SEPTEMBRE 2025, PUIS 19 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 novembre 2022, ayant pris effet le 6 décembre 2022, la SCI DE PILOUE a donné à bail d’habitation à Madame [X] [E] un logement situé à Chiré en Montreuil (Vienne), [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 312€ augmenté de 17 € à titre de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement dressé entre les parties le 6 décembre 2022.

Ce logement jouxte celui ayant été loué postérieurement aux époux [B] par la même bailleresse, le 15 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la SCI DE PILOUE a fait assigner Madame [X] [E] pour obtenir que soit prononcée la résiliation du bail pour manquement à son obligation prévue par les dispositions de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle a demandé en outre que soit ordonnée son expulsion et que soit mise à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 322 €, portée à 329 € dans ses dernières écritures. Elle a sollicité une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, portée à 1200 € dans ses dernières écritures.

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 mai 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI DE PILOUE expose, au soutien de sa demande, que Madame [X] [E] n’use pas paisiblement des locaux qui lui sont loués, et en particulier:

— qu’elle a un comportement agressif envers les époux [B] ;

— qu’elle a de mauvaises fréquentations accueillies dans son logement à toute heure du jour et de la nuit, ces personnes se livrant à leur tour à un comportement agressif envers leurs voisins ;

— que ces comportements ont conduit le gestionnaire des logements à rappeller à Madame [X] [E] ses obligations, et au dépôt d’une plainte par Madame [B] ;

— que Monsieur [B] a également déposé plainte pour violences contre le gendre de Madame [X] [E] ;

— que la clôture séparant les deux logements a été dégradée par la fille de Madame [X] [E] ;

— qu’après une réunion tenue en la mairie de la commune, un nouveau rappel a été adressé à Madame [X] [E] par le gestionnaire des logements, l’informant de ce qu’une procédure en résiliation de bail était engagée.

La SCI DE PILOUE ajoute que si finalement les époux [B] ont été relogés dans un autre logement lui appartenant, cette circonstance ne peut faire échec à la résiliation du bail, soutenant que le juge doit analyser le comportement du locataire dans le temps et non pas au seul instant où il statue.

En réponse à la demande reconventionnelle de Madame [X] [E] sollicitant la réalisation de travaux destinés à remédier à l’insalubrité du logement, la SCI DE PILOUE soutient que Madame [X] [E] avait connaissance de l’état du logement quand elle est entrée dans les lieux, et ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement.

Madame [X] [E] a conclu au débouté des demandes en résiliation de bail et expulsion.

Elle fait valoir que les époux [B], qui ont emménagé un an après elle, étaient informés avant de signer leur bail qu’elle recevait des personnes chez elle, la circonstance que ces personnes sont connues de la Justice étant indifférente, et que par ailleurs les époux [B] avaient installé un dispositif de vidéosurveillance. Elle ajoute que compte tenu de sa vulnérabilité, étant suivie pour une pathologie psychiatrique, elle n’a pas pris conscience de la portée des courriers reçus, et au demeurant que le fait de recevoir des personnes chez elle peut certes provoquer du bruit mais pas de façon anormale compte tenu de la proximité des logements.

Madame [X] [E] fait valoir par ailleurs que les époux [B] ont quité leur logement, en sorte que le trouble allégué est désormais terminé.

Elle ajoute que les faits qui lui sont imputés ne sont pas précis et ainsi insuffisamment démontrés.

A titre reconventionnel, Madame [X] [E] soulève l’état de vétusté du logement qu’elle loue, et sollicite la réalisation sous astreinte des “travaux qui lui incombent de remise en état”.

Elle réclame en outre la condamnation de la SCI DE PILOUE au paiement d’une indemnité de 800 € en réparation de son préjudice moral ; d’une somme de même montant au titre de son préjudice de jouissance ; de la somme de 380 € en réparation de son préjudice financier, cette somme représentant le montant de sa dernière facture d’électricité.

Enfin, l’avocat de Madame [X] [E] sollicite le paiement d’une indemnité de 1 200 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Il convient, pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, de se référer aux conclusions récapitulatives n°2 et en réplique respectivement communiquées au greffe les 21 et 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des lieux loués, tout manquement à cette obligation pouvant donner lieu à la résiliation judiciaire du bail prononcée à la demande du propriétaire.

A cet égard, le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef.

En l’espèce, malgré une mise en demeure du 29 janvier 2024 envoyée par l’agence de gestion du bien loué à la locataire en raison de troubles anormaux de voisinage dont de l’agressivité envers ses voisins, et une plainte déposée à son encontre par Madame [B] le 20 février 2024 pour des menaces de mort, Monsieur [B] a lui-même déposé plainte le 26 mai 2024 en raison de violences, menaces avec arme, et dégradation de la clôture, qu’il avait subies la veille par la fille et le gendre de Madame [X] [E], ainsi qu’un ami de celui-ci, au niveau de la séparation des deux biens loués.

Ces faits sont attestés par un certificat médical du 27 mai 2024, qui fait état d’une tuméfaction occipitale d’un centimètre avec oedème sans hématome ni plaie, ainsi que de minimes cervicalgies sans limitation des amplitudes articulaires et d’une sensibilité à la palpation de la branche mandibulaire droite ; et par des photographies de la clôture arrachée. Ils ont en outre donné lieu à une ordonnance pénale.

De tels faits sont constitutifs d’un trouble de voisinage, dont la gravité justifie la résiliation du bail.

En outre, si le trouble a cessé au jour du jugement, ce n’est qu’en raison du départ de la famille [B], dont le logement n’a pas été reloué depuis ; de sorte qu’il n’y a pas eu de régularisation de la situation par Madame [X] [E], dont le comportement a au contraire été persistant comme le démontre la caractérisation des faits en dépit d’une mise en demeure.

En conséquence, il conviendra de faire droit à la demande, d’ordonner l’expulsion en tant que de besoin, et de condamner Madame [X] [E] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et provisions mensuelles (329 €) qui auraient été dus si le bail avait persisté et ce jusqu’à la restitution du logement.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [X] [E]

Conformément aux dispositions de l’article 6 a) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des conclusions écrites, déposées par Madame [X] [E], qu’elle demande qu’il soit enjoint à la SCI DE PILOUE “d’effectuer les travaux qui lui incombent” sans davantage de précisions quant à la nature de ces travaux.

Au demeurant, le bail étant résilié par le présent jugement, la demande de travaux devient sans objet.

S’agissant des préjudices invoqués, Madame [X] [E] met en avant une attestation réalisée par l’enquêtrice sociale qui suit son dossier, et qui fait ressortir, comme le relève l’intéressée :

— des “radiateurs grille-pain” inadaptés,

— un chemin en mauvais état pour accéder au bien avec une difficulté d’accès en hiver,

— une installation électrique vétuste avec des douilles d’ampoules et des fils électriques qui sortent du plafond et sont dangereux dans la salle de bain,

— la fenêtre située dans les toilettes est moisie, les eaux usées remontent par le lavabo,

— les murs du logement ne sont pas isolés et sont recouverts de toile de verre peinte,

— la présence de rongeurs dans la cuisine sous l’évier.

Or, il ressort de l’attestation réalisée par le plombier intervenu dans le logement que le changement des radiateurs ne diminuerait pas la facture de chauffage; tandis qu’une telle attestation, qui n’émane pas d’une professionnelle de l’immobilier, ne peut suffire à établir le manque d’isolation d’un logement.

De la même façon, si l’état des lieux d’entrée réalisé un mois avant la rédaction de cette attestation fait ressortir quelques traces d’humidité, celles-ci n’étaient pas de nature à caractériser une indécence du logement, et il n’était pas alors relevé que la fenêtre des toilettes était moisie.

D’une façon plus générale, et en dépit d’un dépôt de plainte à la gendarmerie par Madame [X] [E] le 30 novembre 2023, il n’est pas justifié de ce que les griefs tenant aux remontées d’humidité, ou à la présence de rongeurs, dont rien ne permettait de déceler l’actualité dans l’état des lieux d’entrée, aient été portés à la connaissance de la bailleresse, si bien que son inaction ne peut lui être reprochée, ce d’autant plus qu’elle justifie avoir diligenté l’intervention d’un plombier lorsque des dysfonctionnements au niveau du cumulus et de l’évier lui ont été notifiés.

La description réalisée du chemin d’accès, qui n’a fait l’objet d’aucune mention dans l’état des lieux d’entrée, est trop imprécise pour faire la démontration d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Seule l’installation électrique est à la fois de nature à contrevenir aux règles de décence et ne pouvait être ignorée de la SCI DE PILOUE. Si des préjudices de jouissance et financier ne sont pas démontrés de ce chef, le préjudice moral qui en a résulté, et qui est établi par le fait que Madame [X] [E], personne fragile sur le plan psychique, ait pris la peine de déposer plainte contre la bailleresse notamment pour ce fait, pourra être réparé par une indemnité de 400 €, que la bailleresse sera condamnée à lui payer.

Sur les dépens et les demandes relatives aux frais irrépétibles

Chaque partie succombant partiellement, les dépens seront partagés par moitié, tandis que chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SCI DE PILOUE et Madame [X] [E] le 29 novembre 2022, et portant sur le logement situé à Chiré en Montreuil (Vienne), [Adresse 2] ;

ORDONNE à Madame [X] [E] de restituer ce logement, faute de quoi la SCI DE PILOUE sera autorisée à faire procéder à son expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;

CONDAMNE Madame [X] [E] à verser à la SCI DE PILOUE une indemnité mensuelle d’occupation égale à trois cent vingt-neuf euros (329 €) jusqu’à la restitution des lieux ;

CONDAMNE la SCI PILOUE à payer à Madame [X] [E] la somme de quatre cents euros (400 €) au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE