Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00944 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IU3H

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [S] [X],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocate au barreau de LYON, substituéà par Maître Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Z] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [B] [P] [K] épouse [E]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 15 mai 2023, Monsieur [S] [X] a donné en location à Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] , un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 550,00 € révisable et 140,00 € de provisions pour charge.

Par courrier du 24 octobre 2024, Monsieur [S] [X] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Monsieur [S] [X] a fait délivrer le 22 octobre 2024 à Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 761,56 €

Suivant assignation du 29 janvier 2025, Monsieur [S] [X] a attrait Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

Monsieur [S] [X] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 6 février 2025.

L’audience s’est tenue le 20 mai 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [S] [X] a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] . Monsieur [S] [X] a en outre demandé au tribunal :

— de condamner Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] au paiement des sommes suivantes :

—  2 480,62 € au titre de sa créance locative arrêtée au 13 mai 2025 ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] n’ont contesté ni le principe ni le montant de la dette locative et ont demandé au tribunal :

— d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative sur une période de 36 mois ;

— elle expliquait qu’ils avaient pu commencer à payer sa dette locative à hauteur de 187,00 €.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. La situation financière très difficile du couple s’est amélioré suite aux efforts fournis qui ont permis la reprise des loyers et le paiement de sommes supplémentaires.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [S] [X] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] le 22 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 761,56 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 décembre 2024, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le commandement de payer, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [S] [X] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [S] [X] verse aux débats un décompte arrêté au 13 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 480,62 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [S] [X] est établie dans son principe et dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] à payer la somme de 2 480,62 €. actualisée au 13 mai 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1761,56 € à compter du commandement de payer du 22 octobre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] le 22 octobre 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] a été condamné à payer la somme de 2 480,62 €. au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 13 mai 2025.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 180,00 € par mois pendant 14 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] devra régler à Monsieur [S] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 mai 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

et faute par Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [S] [X], aux frais et aux risques et périls de Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] , dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [S] [X] ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2023 entre Monsieur [S] [X] et Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 23 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [S] [X] une somme de 2 480,62 €.au titre de la dette locative arrêtée au 13 mai 2025,outre intérêts au taux légal sur la somme de 1761,56 € à compter du commandement de payer du 22 octobre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] à se libérer en 14 mensualités de 180,00 €, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [S] [X] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] dans le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets ;

la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] devra régler à Monsieur [S] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 mai 2025 date du dernier décompte et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

faute par Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [S] [X], aux frais et aux risques et périls de Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [P] [K] et Monsieur [Z] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE