TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 10 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01695 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNJR

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Monsieur [C] [D], domicilié [Adresse 6] / France

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [P] [E], demeurant [Adresse 2] / Côte d’Ivoire

non comparante,

DÉBATS

A l’audience publique du : 09 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 10 Février 2026

Le 10 Février 2026

Grosse à :

M^e Nicolas MERGER

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [E] est propriétaire au sein de l’immeuble de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] situé à [Localité 7] du lot numéro 5.

La copropriété s’est vu désigner un administrateur provisoire par ordonnance en date du 24 septembre 2021, en la personne de Monsieur [C] [D]. Ses pouvoirs ont été étendus avec la possibilité d’une administration générale le 29 décembre 2021.

Par assemblée générale ordinaire du 23 mai 2024, les copropriétaires ont voté et approuvé le modificatif de l’état descriptif de division, ainsi que les comptes pour l’année 2022 et 2023, ainsi que les budgets prévisionnels pour les années 2024 et 2025. Ils ont également approuvé le principe d’initier une procédure contre les copropriétaires avec un solde débiteur de plus de 1.000 euros.

Suite au non-paiement des charges requises, l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] a adressé à Madame [E] plusieurs mises en demeure et notamment celle du 17 septembre 2024 et qui restera sans réponse.

Suivant acte du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire [C] [D] a fait assigner Madame [P] [E] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de voir rétracter l’ordonnance du 12 décembre 2023 rendue selon la présente procédure et par voie de conséquence, de voir Madame [E] :

Condamnée à lui payer les sommes suivantes :2.784,54€ au titre des charges de copropriété dues, provisions et frais avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, date de la mise en demeure,4.685,76€ aux titres des appels de fonds provisionnels1.000€ à titre de dommages intérêts,2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamnée aux dépens,Voir ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge du débiteur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 18 mars 2025, une réouverture des débats est ordonnée afin que le syndicat des copropriétaires justifie des diligences accomplies en vue de la signification de l’assignation à l’étranger.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] produit les justifications demandées et maintient ses demandes. Il actualise simplement la somme requise au titre des charges dues et des provisions à la somme globale de 7.470,30 euros et retire sa demande au titre des frais de recouvrement.

Par ordonnance en date du 22 juillet 2025, une réouverture des débats est ordonnée pour l’audience du 9 décembre 2025 afin que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] s’explique concernant une possible irrecevabilité de sa demande de rétractation fondée sur l’article 488 du Code de Procédure Civile et ne s’appliquant qu’aux ordonnances de référé. Il est également invité à s’expliquer sur l’autorité de la chose jugée susceptible d’être relevée concernant une partie des sommes pour lesquelles il demande condamnation.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 8 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] fait valoir ses observations sur les points évoqués, maintient dans son dispositif la demande de rétractation et actualise la dette à la somme de 9.585,10 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] a maintenu ses prétentions et s’en est rapporté à ses conclusions.

Citée avec remise de l’assignation à l’autorité compétente française pour une signification à l’étranger, Madame [E] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Il conviendra de se reporter à l’assignation et aux conclusions produites pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’irrecevabilité de la demande de rétractation de l’ordonnance du 12 décembre 2023 :

Aux termes de ses dernières écritures, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] maintient sa demande, au visa de l’article 488 du Code de Procédure Civile, de rétractation de l’ordonnance rendue le 12 décembre 2023.

Cependant, il appert à la lecture de ladite décision, produite par le syndicat des copropriétaires, que celle-ci a été rendue selon la procédure accélérée au fond. De fait, aux termes de l’article 481-1 du Code de Procédure Civile, il s’agit d’un jugement sur le fond, auquel s’applique l’autorité de la chose jugée telle que prévue par l’article 480 du Code de Procédure Civile.

Invité à s’expliquer sur ce point dans le cadre de la réouverture des débats ordonnée le 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] abonde dans le sens de l’irrecevabilité.

Dans ces conditions, l’article 488 du Code de Procédure Civile, applicable aux ordonnances de référé, n’apparaît pas opérant en l’espèce, de sorte que la demande de rétractation sera déclarée irrecevable.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1) La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2) Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3) Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6) Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que Madame [P] [E] est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 3] d’un lot. Il est produit aux débats le procès-verbal du 23 mai 2024 par laquelle les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant ainsi que les exercices antérieurs et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes et d’une mise en demeure en date du 17 septembre 2024, reprenant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et correspondant à l’arriéré de 7.470,30€.

Madame [E] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles.

Par conclusions en date du 8 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a réactualisé sa dette à la somme de 9.585,10 €.

Toutefois, aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, Il.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à demander le paiement des charges dues au titre de l’exercice 2025, pour lequel il n’a pas délivré de nouvelle mise en demeure.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toutes les sommes relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles.

Compte tenu du décompte produit à l’audience et actualisant la dette, la somme de 2.785,54 euros, intitulé solde a nouveau, sera décomptée, cette somme ne pouvant être analysée en l’état dans le détail par le tribunal et pouvant contenir des sommes couvertes par le jugement du 12 décembre 2023

En conséquence, Madame [P] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 4.684,76 € au titre des charges impayées assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, date de la mise en demeure visant l’article 19-2.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Madame [P] [E].

L’équité commande que Madame [P] [E] soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] en sa demande en rétractation de l’ordonnance du 12 décembre 2023,

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] en sa demande au titre des charges dues pour l’exercice 2025,

CONDAMNE Madame [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 4.684,76 € au titre des charges impayées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE