TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BROCHE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BROCHE

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00285 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6S7S

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1]

[Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SARL CABINET CSJC, Société à responsabilité limitée, représentée par ses gérants, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1159

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00285 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6S7S

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026 et prorogée au 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [M] est propriétaire du lot n°8291 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société CSJC, a assigné, devant ce tribunal, M. [P] [M], aux fins de :

Vu les articles 9, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

— condamner M. [P] [M] à lui payer les sommes de :

* 9.652,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 décembre 2024, provision du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience,

* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— “prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie”,

— condamner M. [P] [M] aux entiers dépens, incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et R. 631-4 du code de la consommation.

***

M. [P] [M], assigné à sa personne, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 18 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 janvier 2026 et mise en délibéré au 26 mars 2026 prorogé, compte tenu de l’indisponibilité du magistrat, au 16 avril 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [P] [M] sur le lot n°8291 de l’état descriptif de division.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00285 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6S7S

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des assemblées générales des 20 mars 2018, 20 mai 2019, 1er septembre 2021, 1er mars 2022, 21 décembre 2023 et 3 juillet 2024 approuvant les comptes du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés au 30 septembre 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025, et certains travaux dont ceux de réparation de ravalement de la courette, de réfection de la cabine, des peintures des balcons, d’installation de boîtes aux lettres, de réfection de l’étanchéité de balcons, et de divers diagnostics et études,

— certains appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot du défendeur,

— divers décomptes faisant apparaître au 30 septembre 2024 un solde débiteur de 9.652,84 euros comprenant des reprises de soldes et des frais.

Le tribunal observe que la reprise de solde de l’ancien syndic à concurrence de 2.974,95 euros comprend, – à l’examen des extraits des Grands Livres de la société Sogire -, des frais de 60 euros comptabilisés le 15 février 2018 et de 78 euros le 1er avril 2028. Il en ressort également qu’une citation en justice a été délivrée à M. [M] dans la mesure où des frais d’assignation sont comptabilisés le 16 juin 2021, qu’apparemment un jugement a été rendu dès lors qu’est imputée, à la même date, une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’un règlement a été comptabilisé émanant d’une étude de commissaire de justice.

Dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires ne fait nullement référence à cette précédente procédure et reprend mécaniquement, dans sa réclamation actuelle, les soldes purement comptables émanant de l’ancien syndic, sans justification de la période retenue par le précédent jugement, des montants alors alloués, le cas échéant, au demandeur et de l’imputation d’éventuels règlements.

Le syndicat des copropriétaires ne met dès lors pas en mesure le tribunal de vérifier si le demandeur ne dispose pas, d’ores et déjà, d’un titre exécutoire sur la période objet de ses prétentions et si l’ensemble des réclamations avait été antérieurement admis.

Or, le tribunal ne peut, le cas échéant, condamner un défendeur deux fois pour les mêmes causes voire intégrer des réclamations qui ont été, d’ores et déjà, rejetées.

Il appartient dans ces conditions au syndicat des copropriétaires d’établir que sa présente réclamation est distincte de la précédente procédure et à cet effet de justifier :

*des conditions dans lesquelles un précédent jugement a été rendu, notamment au regard de la période d’appels de fonds concernée,

* des montants alloués et de l’imputation des éventuels règlements.

Plus généralement, il incombe au syndicat des copropriétaires de présenter sa demande actuelle au titre des appels de charges et de travaux d’une part et celle au titre des frais allégués d’autre part, ceux-ci devant être détaillés, identifiés et justifiés.

Enfin, il sera précisé que le tribunal ne peut prendre en considération les pièces versées au dossier de plaidoiries dont les dates sont postérieures à la délivrance de l’assignation, comme un procès-verbal d’assemblée générale ou des appels de fonds de 2025, faute d’avoir été contradictoirement signifiées au défendeur non comparant.

Il ressort de ce qui précède que le tribunal n’est pas, en l’état, en mesure de statuer utilement sur les prétentions du syndicat des copropriétaires.

Aussi, l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2025 sera révoquée et les débats rouverts pour permettre au syndicat des copropriétaires d’apporter toute explication et justification nécessaire à l’appui de ses réclamations.

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 23 septembre 2026 pour clôture et fixation de la nouvelle date de plaidoiries.

Il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

REVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 18 septembre 2025,

ROUVRE les débats,

INVITE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à justifier :

*des conditions dans lesquelles un précédent jugement concernant M. [M] a été rendu, notamment au regard de la période d’appels de fonds concernée,

* des montants alloués et de l’imputation des éventuels règlements,

* et de ce que sa présente réclamation est distincte de la précédente procédure,

INVITE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à présenter distinctement sa demande au titre des appels de charges et de travaux d’une part et au titre des frais allégués d’autre part,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 23 septembre 2026 à 13h40 pour prononcé de l’ordonnance de clôture et fixation de la nouvelle date de plaidoiries,

RESERVE les dépens.

Fait et jugé à Paris le 16 avril 2026.

La Greffière La Présidente