TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/01463 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCLR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [L] [H] (Salarié), muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Z]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 août 2014, la société VALLOIRE HABITAT a loué à Monsieur [J] [Z] un appartement situé au sein de la résidence [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 388,92 euros provisions sur charges comprises.

Le bailleur justifie avoir procédé à un signalement auprès de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mai 2024.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 2 mois a été délivré le 24 mai 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA [Adresse 4] à Monsieur [J] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 1.114,95 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 décembre 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et la résiliation dudit contrat et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;En tout état de cause :

Condamner Monsieur [J] [Z] au paiement de la somme de 1.607,15 euros représentant l’arriéré de loyer et charges arrêté au jour de l’assignation ;Le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 402,91 euros à compter du 25 juillet 2024 sauf à parfaire ou diminuer jusqu’à liberation effective des lieux ;Condamner Monsieur [J] [Z] au paiement d’une somme de 400 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Voir condamner Monsieur [J] [Z] au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement tous actes et formalités rendues nécessaires par la procedure;Voir ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée au préfet le 24 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

La SA [Adresse 4], représentée par Monsieur [L] [H], salarié dûment muni de pouvoir, a actualisé la dette locative à la somme de 1.496,82 euros et a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [J] [Z], n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

· Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 14 mai 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

· Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 décembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

· Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 18 août 2014 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 24 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT à Monsieur [J] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 1.114,95 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

La somme totale de 600 euros a été réglée dans les deux mois de la délivrance dudit commandement de payer, insuffisante pour en éteindre les causes, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 juillet 2024.

· Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 24 juillet 2024 et à compter du 25 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [J] [Z], occupant sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024, cause un préjudice à la SA [Adresse 4] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit 402,91 euros conformément à la demande.

· Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 25 juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

· Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La demanderesse produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mai 2025 incluse de 1.805,41 euros de laquelle il convient de déduire les frais de poursuite (86,78 euros et 181,17 euros qui relèveront éventuellement des dépens), les frais d’enquête pénalités pour un montant de 22,86 euros ainsi que les frais de pénalités OPS (7 fois 7,62 euros, non justifiés en procédure). Aussi, il sera déduit les frais de dossiers SLS, non justifiés en procédure, pour un montant total de 25 euros.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 1.436,26 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [J] [Z], ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 1.436,26 euros.

Elle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur les demandes accessoires

· Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [J] [Z] sera condamné à payer à la société VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

· Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

· Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2014 entre la société VALLOIRE HABITAT, et Monsieur [J] [Z] concernant un appartement situé au sein de la résidence [Adresse 5] [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [J] [Z] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [J] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à verser à la SA [Adresse 4] la somme de 1.436,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 402,91 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer la somme de 200 euros à la SA [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,