5AA Minute N°

N° RG 25/00035 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSVY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 MAI 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDERESSE

S.A.S. DES AGENTS FRANCAIS NUCLEAIRES (S.A.F.R.A.N.)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marion FAYAD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [Z] [T]

née le 10 Décembre 1999 à [Localité 2],

et

Monsieur [I] [M]

né le 14 Octobre 2000 à [Localité 3],

demeurant tous deux [Adresse 4]

Comparants en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 23 février 2024, ayant pris effet le 28 mars 2024, la Société des agents français du nucléaire (S.A.F.R.A.N.) a donné à bail à M. [I] [M] et Mme [Z] [T] un logement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 751,20 € augmenté d’une provision sur charges de 3 €.

Le 5 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à M. [I] [M] et Mme [Z] [T] pour un montant en principal de 1 508,40 € au titre des loyers dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la Société S.A.F.R.A.N. a fait assigner M. [I] [M] et Mme [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique, et sous astreinte journalière de 30 € ;

— condamner M. [I] [M] et Mme [Z] [T] au paiement de 5 279,40 € au titre des loyers et charges dus, de même que celle de 515 € au titre de la clause pénale insérée au bail, ces deux sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à deux fois celui du loyer, soit actuellement 1 508,40 €, cette indemnité étant indexée sur l’indice de référence des loyers ;

— autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail;

— condamner M. [I] [M] et Mme [Z] [T] à lui verser la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 14 mars 2025, la Société S.A.F.R.A.N. a maintenu ses demandes, sauf à porter sa réclamation au titre des arriérés à la somme de 8 296,20 € ; elle a maintenu ses demandes d’astreinte et de doublement de l’indemnité d’occupation, sans toutefois préciser, sur question posée à l’audience, pour quelle raison ces mesures particulières seraient motivées ; elle s’est opposée à toute demande de délais de paiement.

M. [I] [M] et Mme [Z] [T] indiquent reconnaître leur dette, en l’expliquant par une baisse de revenus due pour une part à un arrêt de travail de Mme [Z] [T] par suite de sa grossesse, suivie d’une perte d’emploi, et par une perte de revenus de M. [I] [M]. Ils proposent de s’acquitter de leur dette à raison de versements mensuels de 1 000 € incluant le montant du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CCAPEX de la Vienne le 5 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur le montant des sommes dues

Le bail signé par les parties contient en son paragraphe VIII une clause résolutoire qui reprend les termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 5 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 06 août 2024.

Au vu du décompte produit par la Société S.A.F.R.A.N., arrêté au 12 mars 2025, le bailleur justifie que lui était due à cette date la somme de 8 296,20 €. Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [I] [M] et Mme [Z] [T] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 508,40 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

La clause pénale dont la Société S.A.F.R.A.N. entend se prévaloir pour demander l’allocation d’une indemnité fondée sur l’article XV du bail étant réputée non écrite en vertu des dispositions d’ordre public de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il ne sera pas fait droit à cette demande supplémentaire.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier, établi en cours d’instance, et communiqué à l’avocat de la demanderesse par les soins du greffe le 20 février 2025, que M. [I] [M] et Mme [Z] [T] ont repris le paiement des loyers courants par un versement de 755,96 € le 3 mars 2025, couvrant la totalité de l’échéance ; ils disposent d’un revenu mensuel de 2 234 € et doivent exposer mensuellement une somme totale de 644 € à titre de charges hors loyer. La proposition qu’ils font de s’acquitter de leur dette à raison de 1 000 € par mois incluant le loyer revient à consacrer en réalité une somme mensuelle de 245,80 € à l’apurement de l’arriéré, ce qui est compatible avec le délai de trois ans prévu par les dispositions légales rappelées ci-dessus.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Il sera précisé, à cet égard, que dans l’hypothèse d’un non-respect des délais de paiement, il pourra être procédé à l’expulsion des locataires, sans toutefois que soient accordés à la Société S.A.F.R.A.N. les mesures d’astreinte et de doublement du montant de l’indemnité d’occupation, la demanderesse ne démontrant pas en quoi la menace d’expulsion constituerait une mesure insuffisamment contraignante.

De même, si la Société S.A.F.R.A.N. sollicite l’autorisation de conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail, il sera rappelé que cette somme est destinée à couvrir les éventuelles réparations locatives dont M. [I] [M] et Mme [Z] [T] pourraient être tenus responsables après restitution des clés, et que par conséquent il ne peut être statué en l’état sur le sort de ce dépôt, en sorte que la Société S.A.F.R.A.N. sera déboutée également de cette demande.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner solidairement M. [I] [M] et Mme [Z] [T] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Aucune considération tirée de l’équité ne permet en revanche de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la Société S.A.F.R.A.N. ;

CONSTATE à la date du 6 août 2024 la résiliation du bail conclu entre la Société S.A.F.R.A.N. d’une part, et M. [I] [M] et Mme [Z] [T] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 4] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [I] [M] et Mme [Z] [T] à la Société S.A.F.R.A.N. à une somme égale au montant du loyer mensuel révisable suivant les modalités fixées dans le contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [M] et Mme [Z] [T] à payer à la Société S.A.F.R.A.N. la somme de 8 296,20 € (huit mille deux cent quatre-vingt seize euros, vingt centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 3 mars 2025, incluant l’indemnité de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 508,40 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

DÉBOUTE la Société S.A.F.R.A.N. du surplus de ses demandes ;

ACCORDE à M. [I] [M] et Mme [Z] [T] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence M. [I] [M] et Mme [Z] [T] à s’acquitter de leur dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 33 mensualités de 245,20 € (deux cent quarante cinq euros, vingt centimes) puis par une 34ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par M. [I] [M] et Mme [Z] [T] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,à défaut par M. [I] [M] et Mme [Z] [T] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,M. [I] [M] et Mme [Z] [T] seront tenus à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DÉBOUTE la Société S.A.F.R.A.N. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [M] et Mme [Z] [T] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE,