RG : 24/14517 PAGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE,

[Localité 1]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14517 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZDY5

JUGEMENT

DU : 30 Mars 2026

,

[V], [Y],

[W], [U], [C]

C/

,

[Q], [K], [P], [B],

[E], [O], [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme, [V], [Y], demeurant, [Adresse 1]

M., [W], [U], [C], demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [Q], [K], [P], [B], demeurant, [Adresse 2], représentée par M^e Priscilla PUTEANUS, avocat au barreau de LILLE

M., [E], [O], [H], demeurant, [Adresse 2], comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Janvier 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/14517 PAGE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 17 septembre 2018, Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] ont donné à bail à Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] un logement sis, [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 810 euros.

Le 19 décembre 2023, Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] leur ont fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1098,50 euros. À la même date, ils ont également fait délivrer un commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance du logement loué.

Le 30 janvier 2024, Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] ont fait délivrer un congé à leurs locataires par acte de commissaire de justice pour un motif légitime et sérieux consistant aux manquements contractuels de leurs locataires à leur obligation de payer le loyer compte-tenu de leurs retards et du défaut d’entretien du jardin.

Par exploit d’huissier de justice en date du 11 décembre 2024, Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] ont fait assigner Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Lille du 23 juin 2025, afin d’obtenir, notamment la validation de leur congé et dès lors l’expulsion de leurs locataires.

À l’audience du 23 juin 2025, cette affaire a fait l’objet d’un renvoi aux audiences des 8 décembre 2025 et 26 janvier 2026, date à laquelle, elle a été retenue et plaidée.

À cette audience, Mme, [V], [Y] et M., [W], [C], représentés par leur conseil, sollicitent en application des dispositions des articles 7, 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

— A titre principal,

— Valider le congé pour motif légitime et sérieux en date du 30 janvier 2024,

— A titre subsidiaire,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 17 septembre 2018,

— A titre infiniment subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement, défaut d’assurance et défaut d’entretien,

— En tout état de cause,

— Débouter M., [E], [H] et Mme, [Q], [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— Ordonner l’expulsion de M., [E], [H] et de Mme, [Q], [B] et de tous occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent, [Adresse 2], et ce, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et d’un serrurier, en ordonnant la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, dans telle resserre, au choix du bailleur, mais aux frais du défendeur,

— Condamner solidairement M., [E], [H] et Mme, [Q], [B] à leur payer une indemnité d’occupation du loyer courant à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés,

— Condamner solidairement M., [E], [H] et Mme, [Q], [B] à leur payer une somme de 4 618,64 euros correspondant au loyers non réglés en janvier 2026 inclus,

— Condamner solidairement M., [E], [H] et Mme, [Q], [B] à leur payer une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M., [E], [H] et Mme, [Q], [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du congé en date du 30 janvier 2024.

Au soutien de leurs intérêts, les bailleurs estiment que leurs locataires ont manqué à plusieurs de leurs obligations, à savoir, celle de payer leur loyer, de justifier d’une assurance portant sur le bien loué et d’entretenir ce dernier. Ils rappellent avoir été alertés par la Mairie de la Commune de, [Localité 2] qui avait constaté que leurs locataires n’entretenaient pas correctement les extérieurs et qu’ils ont ainsi mandaté un commissaire de justice qui a dressé un constat en date du 5 décembre 2023 en ce sens. Ils précisent qu’en parallèle de ce défaut d’entretien, une dette locative s’est constituée les contraignant à leur faire délivrer un commandement de payer en date du 19 décembre 2023 ainsi qu’un commandement de justifier de l’existence d’une assurance couvrant le bien loué. Ils actualisent la dette locative à la somme de 4 618,64 euros échéance du mois de janvier 2026 incluse. Ils considèrent n’avoir eu d’autre choix que de leur délivrer un congé pour motif légitime et sérieux. Ils rappellent que lors de l’entrée dans les lieux de leurs locataires, ledit jardin était arboré, entretenu correctement par le précédent locataire et qu’ils s’étaient engagés à en faire de même. Ils soulignent qu’au bout de quelques mois, le jardin s’est dégradé, des cyprès sont morts, la pelouse est haute et pleine de trous et qu’ils ont rappelés au départ, de façon informelle, à M., [E], [H] son obligation d’entretien. Ils soulignent également avoir pris en charge la taille des arbres et ainsi, leur permettre de repartir sur de bonnes bases, ce qui n’a pas été le cas. Ils mettent également en exergue que M., [E], [H] évoque pour la première fois, après sept ans de location, une problématique de facture énergétique élevée et ce, sans preuve. Ils considèrent étayer les différents manquements démontrant le caractère réel et sérieux du congé délivré en date du 30 janvier 2024.

A titre subsidiaire, ils précisent avoir délivré un commandement de justifier d’une assurance en date du 9 décembre 2023 et ce, sans effet et que les loyers sont partiellement réglés et qu’à ce jour, leur créance locative s’élève à la somme de 4 618,64 euros échéance du mois de janvier inclus.

Mme, [Q], [B], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 700 et 1345-1 du code de procédure civile, de :

— Débouter Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] de leurs demandes,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat signé entre elle d’une part et Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] d’autre part,

— Lui accorder des délais de paiements à hauteur de 31,5 euros par mois en sus de son loyer courant pendant 36 mois sous réserve de la décision de la Commission de surendettement,

— Constater l’état d’indécence du logement loué,

— Condamner Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— Ordonner à Mme, [V], [Y] et à M., [W], [C] de procéder à la mise en conformité du logement avec les critères de la décence dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard notamment la réalisation des travaux suivants :

— Suppression des causes de manifestation de l’humidité et rénovation des pièces affectées par les infiltrations d’eau (murs, plafonds),

— Isolation des murs,

— Mise aux normes électriques de toutes les pièces,

— Production d’une attestation de sécurité électrique établie par un professionnel,

— Remise en état des menuiseries,

— Installation d’un détecteur de fumée,

— Débouchage des canalisations,

— Laisser à la charge de Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] les dépens,

— Les débouter de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code du code de procédure civile.

Au soutien de ses intérêts, Mme, [Q], [B] souligne avoir repris le paiement du loyer en janvier 2025, qu’elle s’est retrouvée dans l’incapacité de procéder au paiement à la date précise au regard de sa situation financière et qu’elle est actuellement à la recherche d’un nouveau logement, qu’une aide au logement est actuellement en cours. Elle souligne également avoir été contrainte de déposer un dossier de surendettement en date du 25 février 2025.

S’agissant de la clause résolutoire, elle en sollicite la suspension des effetsdans la mesure où elle a repris le paiement de son loyer et qu’elle bénéficie désormais de l’APL qui est directement versé aux bailleurs. Elle indique également justifier d’une attestation d’assurance habitation. Elle précise être actuellement sans emploi et percevoir des prestations sociales à hauteur de 703,40 euros dont 413,06 euros d’allocations familiales ainsi qu’une allocation retour à l’emploi d’un montant de 764,70 euros. Elle mentionne vivre seule avec ses trois enfants à charge. Elle justifie également de ses charges et des dettes qui sont les siennes. Elle propose de s’acquitter de sa dette locative par mensualités de 31,50 euros en sus de son loyer dans l’attente d’un retour à meilleure fortune. Elle précise que M., [E], [H] lui a rédigé une attestation sur l’honneur de procéder au règlement de la dette de loyer.

S’agissant du caractère insalubre du logement, elle considère que les pièces produites permettent d’établir que le logement loué présente de nombreux désordres structurels et fonctionnels le rendant indécent. Elle affirme que dès leur entrée dans les lieux, elle et son compagnon de l’époque ont été confrontés à divers désordres, qu’ils ont pris le soin de signaler à leurs bailleurs. Elle précise que son compagnon a d’ailleurs remplacé les radiateurs à la suite de l’intervention d’un électricien en novembre 2019, pris à leur charge des réparations qui ne devaient pas l’être et ce, pour des sommes importantes ( radiateur, chauffe-eau électrique). Elle considère que les pièces produites étayent cette indécence qui doit être retenue depuis le mois de septembre 2018. Elle chiffre son préjudice de jouissance à la somme de 5 000 euros.

Au surplus, elle sollicite la condamnation sous astreinte des bailleurs à réaliser les travaux listés dans ses écritures.

M., [E], [H], quant à lui, sollicite de:

— Rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail,

— Considérer que le congé délivré n’a pas de motif légitime et sérieux,

— Leur accorder des délais de paiement.

Au soutien de ses intérêts, il reconnaît concernant l’envoi de l’attestation d’assurance un oubli administratif qui ne constitue pas, s’agissant d’un oubli, un manquement grave justifiant le motif légitime pour délivrer un congé et ne pouvant permettre de faire jouer la clause résolutoire. S’agissant de l’entretien du jardin, il estime que les griefs sont à relativiser puisqu’il s’agit d’un phénomène saisonnier naturel, que le jardin a été régulièrement entretenu et qu’aucun préjudice manifeste ou trouble anormal n’est démontré. S’agissant de la dette locative d’un montant de 5534,31 euros, il ne la conteste pas mais évoque l’existence de difficultés financières passagères. Il propose de s’acquitter de cette dette par mensualités de 154 euros par mois sans qu’une rupture de bail ne soit nécessaire. Il rappelle le contexte compliqué des logements sur le territoire français et souligne que son ex-compagne a repris le paiement de ses loyers.

Il indique que s’agissant du motif légitime et sérieux pour délivrer le congé, que l’assurance était active même s’il n’en a pas justifié, que le jardin était entretenu régulièrement et que les reproches faits étaient ponctuels et que la dette peut être régularisée.

S’agissant de l’entretien du bien, il met en exergue avoir sollicité les propriétaires pour procéder au changement des chauffages vieillissants et leur causant une dépense d’électricité conséquente qui a été sans effet, les contraignant à procéder eux-mêmes à cette dépense importante. Il met également en exergue différentes demandes pour optimiser le chauffage de l’habitation resté sans réponse (changement de fenêtres et de porte, problématique de la cheminée) ainsi que le fait de refaire la terrasse avec un revêtement pouvant entraîner des blessures. Il précise également que les travaux réalisés ont permis de créer une quatrième chambre ce qui a valorisé la maison et a démontré leur investissement dans ce logement.

À l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

DISCUSSION :

1. Sur le congé délivré :

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater qu’il ressort des pièces produites que Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] ont loué, en date du 17 septembre 2018, avec effet au 1er octobre 2018, à Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] une maison sis, [Adresse 2], pour une durée initiale de 3 ans prenant in le 30 septembre 2021 et qui fera l’objet d’un renouvellement tacite.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] ont délivré un congé à leurs locataires en invoquant l’existence d’un motif légitime et sérieux.

« (…) en votre qualité de locataires vous êtes tenus envers vos bailleurs à certaines obligations comme notamment le paiement de vos loyers en termes convenus (article 7 – a de la loi du 6 juillet 1989 également repris à l’alinéa 2 de l’article 1728 du code civil) mais aussi la prise en charge de l’entretien courant du logement et de ses extérieurs (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989).

La gestion de cette location a été confiée par vos propriétaires à la SELARL LEMBREZ et Associés Notaires à, [Localité 3].

Or, régulièrement la SELARL LEMBREZ et Associés Notaires s’est vue dans l’obligation de vous relancer soit pour obtenir le règlement des loyers aux termes convenus soit pour que les extérieurs de la maison soient entretenus comme le prévoit la loi et le bail.

Je vous rappelle à toutes fins les mises en demeure du 1er mars 2023, du 14 juin 2023, du 31 juillet 2023 ainsi que les lettres recommandées avec accusé de réception du 15 septembre 2023 et 16 octobre 2023.

Las de cette situation, les propriétaires ont mandaté Maître, [D], commissaire de justice pour :

rédiger un commandement de payer les loyers qui vous a été signifié le 19 décembre 2023 pour non-paiement du montant du loyer du mois de décembre 2023 et non règlement de la taxe des ordures ménagères de l’année 2023.

Seul le loyer du mois de décembre 2023 a été réglé alors que le mois de janvier 2024 est bien entamé.

Les demandeurs ont dû à nouveau vous adresser le 23 janvier 2024 une mise en demeure pour le non-paiement du montant du loyer du mois de janvier 2024 et de la taxe des ordures ménagères de l’année 2023.

Force est de constater que malgré la signification du commandement de payer les loyers du mois dernier vous ne respectez toujours pas les termes du bail.

À ce jour vous restez devoir aux demandeurs la somme de 1098,50 euros.

Cette situation ne peut plus perdurer.

De se rendre sur place pour constater l’absence d’entretien du devant de la maison, procès-verbal de constat rédigé le 5 décembre 2023 constatant (présence de feuilles mortes de l’unique arbre sur l’ensemble du sol du jardin empiétant sur la voie publique, obstruction de la rigole d’évacuation en limite de propriété par certaines de ces feuilles mortes, présence au sol d’un amas de branches coupées, absence d’entretien et d’élagage de la haie en limite de la propriété donnant directement sur la voie publique).

Ce constat confirme les diverses relances effectuées en amont par la SELARL LEMBREZ et Associés Notaires (voir les mises en demeures du 1er mars 2023 et du 14 juin 2023 citées ci-dessus) ainsi que le courrier émanant de la police municipale de la Mairie de, [Localité 2] en date du 8 novembre 2023 ayant comme objet « l’élagage des arbres, arbuste et autres plantations dont les branches, branchages ou feuillage forment saillie sur le domaine public » relevant le défaut d’élagage de la haie de la propriété que vous occupez, provoquant ainsi une gêne pour les usagers de la voie publique.

Certaines de vos obligations vous liant à votre contrat de location n’étant pas respectées, je vous informe que vos bailleurs n’entendent pas renouveler ledit contrat pour motif légitime et sérieux.

EN CONSÉQUENCE :

Les requérants vous donnent par le présent acte congé desdits locaux afin que vous ayez à les quitter et rendre libre pour le 30 septembre 2024 à minuit. (…) »

Ainsi, sont invoqués deux manquements pour étayer le motif légitime et sérieux pour délivrer le congé et ne pas renouveler le bail aux locataires, à savoir le non-paiement des loyers à la date convenue et le défaut d’entretien des arbres.

A titre liminaire, il sera rappelé que pour apprécier le motif légitime et sérieux, il convient de se placer à la date de la délivrance du congé.

S’agissant du non-paiement des loyers, au-delà des termes repris dans le congé délivré, les pièces produites pour étayer ce manquement consiste en la délivrance d’un commandement de payer en date du 19 décembre 2023 ainsi que la production du décompte daté du 12 janvier 2026.

Force est de constater que le commandement de payer l’a été pour un montant de 1 098,50 euros correspondant à un impayé de loyers correspondant à celui du mois de décembre 2023 et un impayé de la taxe ordures ménagères de l’année 2023.

Ainsi, ce commandement de payer ne porte que sur une mensualité du loyer et ne permet pas d’établir que le paiement dudit loyer ait été régulièrement payé avec retard.

Par ailleurs, le décompte produit porte sur la période allant du 16 juin 2024 au 12 janvier 2026 et ne permet pas plus d’établir un paiement du loyer avec retard avant la délivrance du congé.

Dès lors, faute de production des correspondances et mises en demeure invoquées, ce motif ne peut être considéré comme légitime et sérieux.

S’agissant du défaut d’entretien des extérieurs, pour l’étayer, Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] produisent une facture d’intervention pour le rabattage à deux mètres des cyprès, taille des deux côtés et évacuations des branches et du bois en date du 21 décembre 2019 ainsi qu’un procès-verbal de constat daté du 5 décembre 2023.

La première facture est insuffisante à établir le défaut d’entretien.

S’agissant du procès-verbal de constat, il ressort de ce dernier que le commissaire de justice a procédé aux constatations suivantes :

« (…) Qu’ils (Mme, [V], [Y] et M., [W], [C]) ont constaté que les locataires n’entretiennent pas les extérieurs de la maison, notamment le jardin, les arbres conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Que malgré les demandes d’entretien, aucune action concrète n’a été menée par les locataires.

Que par courrier du 8 novembre 2023, la mairie de, [Localité 2] a relevé le défaut d’entretien des arbres de la propriété, lesquels empiètent sur le domaine public, provoquant ainsi une gêne pour les usagers de la voie.

Qu’ils souhaitent le défaut d’entretien des arbres en limite de propriété.

Qu’elle m’adresse le courrier de la mairie que j’annexe au présent procès-verbal de constat.

Qu’avant de se pourvoir comme ils aviseront et pour la sauvegarde de leurs droits, ils me requièrent de faire toutes constatations utiles à cet égard et que de mes constatations procès-verbal soit dressé.

(…)

Depuis la voie publique, je constate que la devanture de la propriété sise, [Adresse 2] n’est pas entretenue.

Je note la présence d’un arbre qui se déleste de ses feuilles.

Au sol, je constate des feuilles mortes sur toute la devanture de la maison. Les feuilles mortes empiètent sur la voie publique.

Certaines feuilles obstruent la rigole d’évacuation en limite de propriété.

À ma gauche, toujours devant la maison, je note la présence d’un amas de branches d’arbre coupé.

Je constate également que la haie en limite de propriété donnant directement sur la voie publique n’est pas entretenue et non élaguée.(…) »

À ce constat, est annexée la correspondance adressée par la police municipale en date du 8 novembre 2023.

Force est de constater que cette correspondance est une correspondance type où seule l’adresse du bien loué est remplie manuscritement.

Il conviendra donc de relativiser son incidence et sa valeur probante quant à la démonstration de l’existence d’un défaut d’entretien des espaces extérieurs.

Ce défaut d’entretien est également à apprécier au regard des différents clichés photographiques contenus dans ledit constat du commissaire de justice sur lesquels on peut voir la présence d’un arbre ayant perdu ses feuilles qui n’ont pas été ramassées ou pour partie ramassées et une haie séparatives non-taillées. Ainsi, le défaut d’entretien à la vue de ces clichés est somme tout relatif et peut correspondre à la période à laquelle il a été établi.

Au surplus, ce seul constat est insuffisant à étayer au-delà de ce constat ponctuel, il ne permet pas d’établir l’existence d’un défaut d’entretien.

Force est donc de constater que l’existence d’un motif légitime et sérieux n’est pas établi par les bailleurs.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de considérer que le congé délivré est non valide.

2. Sur la résiliation du contrat de bail :

a. Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

b. Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 septembre 2018 portant sur le logement contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme, [Q], [B] et à M., [E], [H] 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 1 098,50 euros.

Seul un décompte pour la période du 16 juin 2024 au 12 janvier 2026 est produit.

Pour autant, Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] ne justifient pas s’être acquittés de cette somme dans le délai de deux mois imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 19 février 2024 à 24.00 heures.

3. Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] fait ressortir une dette d’un montant de 4 618,64 euros au 12 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] ne contestent pas devoir cette somme.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité.

Il convient, par conséquent, de condamner solidairement Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] à payer à Mme, [V], [Y] et à M., [W], [C] la somme de 4 618,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

4. Sur les délais de paiements, la suspension de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme, [Q], [B] justifie avoir repris le paiement du loyer courant. Elle précise avoir procédé au dépôt d’un dossier de surendettement en date du 25 février 2025 et propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 31,50 euros. M., [E], [H], quant à lui, propose de s’acquitter de la dette locative par mensualités de 154 euros. Il précise avoir quitté le logement mais s’engage à régler le solde de la dette locative.

Les Bailleurs s’y opposent.

Mme, [Q], [B] justifie en effet du dépôt d’un dossier de surendettement mais aucun des éléments produit ne permet de savoir ce qu’il est advenu de cette demande.

Enfin, au regard de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, il conviendra de les autoriser à s’acquitter de leur dette en 29 mensualités de 154 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme, [Q], [B] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] pourront faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif.

5. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 février 2024 à 24.00 heures, Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] in solidum à payer à Mme, [Q], [Y] et M., [W], [C] cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 20 février 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier 2026 inclus.

Ainsi, Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 906,12 euros, pour la période courant du mois de février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme, [V], [Y] et M., [W], [C], de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

6. Sur la demande de condamnation à réaliser les travaux :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas,

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que la police municipale a rempli une fiche intitulée « règles de salubrité et d’hygiène-décence du Nord», en date du 25 septembre 2025, suite à une visite en date du 18 septembre 2025 et que différents désordres ont été constatés à savoir :

— une étanchéité à l’air et à l’eau insuffisante à raison des menuiseries ( portes, fenêtres, …) (problèmes d’ouverture d’infiltrations d’entrées d’air parasites),

— une absence de détecteur de fumée,

— une mauvaise évacuation des eaux usées avec des refoulements et des odeurs avec la précision qu’il s’agit probablement d’un problème de pente,

— une ventilation défectueuse,

— des dégradations intérieures sur les murs, les soles et les menuiseries avec la mention «  bâti couloir, cuisine et sol couloir ».

Par ailleurs, Mme, [Q], [B] a reçu une correspondance de la Caisse d’Allocations Familiales l’informant qu’en application des dispositions de l’article L843-12 du code de la construction et de l’habitation, le versement de l’allocation logement est conditionné au respect de critères de décence et que suite au diagnostic réalisé, le constat a conclu à la non-conformité de son logement à ces critères et qu’un délai de 18 mois a été laissé à son propriétaire pour réaliser les travaux de conformité de son logement.

Ainsi, il ressort de ces pièces que ledit logement doit impérativement faire l’objet de travaux afin de le mettre en conformité suite à un diagnostic réalisé.

Pour autant, les pièces produites ne permettent pas d’établir la réalité des travaux sollicités.

Dès lors, il conviendra de débouter Mme, [Q], [B] sur ce point.

7. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, et pour les raisons développées ci-dessus, il est établi que Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] n’ont pas délivré à Mme, [Q], [B] un bien en bon état d’usage et de réparation.

Cette dernière a donc nécessairement subi un préjudice de jouissance.

Force est de constater que les pièces produites démontrent que très rapidement après leur entrée dans les lieux, soit a minima depuis novembre 2019, Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] se sont plaints des menuiseries et des appareils de chauffage qu’ils ont, d’ailleurs, été contraints de remplacer à leurs frais alors même que les propriétaires auraient dus supporter ces coûts.

Ainsi, ce préjudice de jouissance a duré plusieurs années.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] à payer à Mme, [Q], [B] une somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

8. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties ayant succombé partiellement à l’instance, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

9. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les parties ayant succombé partiellement, Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’action de Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] recevable,

DÉCLARE le congé délivré par Mme, [V], [Y] et M., [W], [C], en date du 30 janvier 2024, non valide,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2018 entre Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] d’une part, et Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 février 2024 à 24.00 heures,

CONDAMNE solidairement Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] à payer à Mme, [V], [Y] et à M., [W], [C] la somme de 4 618,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 154 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— Dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— Dit qu’à défaut pour Mme, [Q], [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Condamne in solidum en tant que de besoin Mme, [Q], [B] et M., [E], [H] à payer à Mme, [V], [Y] et à M., [W], [C] à compter du février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,

Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

— Rappelle que Mme, [Q], [B] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITÉS

Secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Adresse 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département pour information,

CONDAMNE Mme, [V], [Y] et M., [W], [C] à payer à Mme, [Q], [B] une somme de 3 000 euros en réparation de son trouble de jouissance,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

LAISSE aux parties la charge de leurs dépens,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU A.DESWARTE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;